中央定调2021楼市走向，解决大城市住房问题是核心

  近日，中央经济工作会议在北京举行。相比于过去几年中央经济工作会议的描述，今年篇幅有明显增加，对比来看，今年“解决好大城市住房突出问题”、“住房问题关系民生福祉”、“租购租房在享受公共服务上具有同等权利”、“土地供应要向租赁租房建设倾斜”、“对租金水平进行合理调控”等成为最大变化。

  今年，会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一，并单独将房地产问题列一项。

  从整体来看，2020年过得跌宕起伏，全球经济经历了自二战以来最严峻的挑战，截至三季度末，全球仅中国实现经济增速由负转正。一季度，中国GDP同比下降6.8%，至二季度增长3.2%，三季度增长4.9%。

  在不确定性空前的年份里，中国房地产市场也度过了低开高走、稳健前行的一年。

  01

  解决好大城市住房突出问题

  面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

  我们认为，房地产作为中国经济的压舱石和稳定剂，房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响。

  在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，确定明年要抓好八大重点任务，在这其中，第七点是解决好大城市住房突出问题。

  从今年整体市场表现情况来看，各大城市分化严重，对于热点城市而言，抢房源现象比较明显，在这其中，深圳市场不分档次、不分产品销售全线飘红，7月15日，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，深圳祭出八项楼市调控政策，对其高温不下的市场下了一剂猛药，随后在一系列调控政策补丁调整下，深圳市场开始逐步可控。

  此次中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为明年要抓好的八大重点任务之一，具体而言，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并将贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

  02

  住房问题关系民生福祉

  此次会议定调：住房问题关系民生福祉。一方面，弱化了房地产的投资属性，金融去房地产化，房地产也要去金融化。现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。

  另一方面，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求，更好地实现全体居民住有所居、安居乐业的目标。

  从整体来看，房地产政策层面还是要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  对于热点城市而言调控政策大棒高举，而对于压力二、三线城市而言，有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应有供有限，并可适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。

  未来市场或将支持刚需购房，弱三、四线城市可能会在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。

  03

  租赁市场监管制度化常态化

  中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。

  其一，以大力发展住房租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设力度，市场化租赁住房更要规范化发展。进一步明确“租售同权”，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，其中优质教育资源同权化，既是下一阶段改革的难点，也是关系到改革成败与否的关键点。

  其二，可以期许的是，土地制度市场化改革将提质增效，加速推进新增建设用地指标和补充耕地指标的跨省调剂，那些土地资源紧俏的核心一、二线城市，可以获得更多建设用地指标。另外，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大中城市长期供地压力。

  其三，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

  我们认为，明年宏观政策或将保持连续性、稳定性、可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。

       在房地产方面将进一步因城施策落实“三稳”长期调控目标，对热点城市加码，对压力城市纾困。加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

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