20日五年期LPR利率下降了，选择固定利率和LPR利率哪个好

央行4月20日将五年期的LPR利率下降了10个基点，又让很多人开始琢磨究竟“固定利率和LPR利率”，哪种更好，更划算。

央行在2019年发出30号文件，要求所有的存量贷款（不含公积金贷款）都可以在2020年8月31日之前进行利率转换。

转换选择有两种模式：第一种模式，就是选择固定利率：就是按照现有合同规定的固定利率一直执行到整个合同结束。

第一种模式比较简单，这个不做详细分析。

第二种模式，就是选择LPR+点位的模式来代替原来的利率模式，这种模式相对比较复杂，需要详细分析。

计算的公式比较简单：以2019年12月的LPR利率作为参照，来确定转换后的点位，2019年12月的LPR利率是4.8%。

如果你原来是4.6%的房贷利率以后就变成：LPR-(4.8%-4.6%)=LPR-0.2%以后0.2%永久不变，整个房贷利率随LPR而调整如果你原来是4.9%的房贷利率以后就变成：

LPR-(4.8%-4.9%)=LPR+0.1%以后-0.1%永久不变，整个房贷利率随LPR而调整从这个公式中，我们可以看出一个基本的规律：当LPR＞4.8%时，买房人多付利息，银行多挣钱，买房人吃亏。

当LPR＜4.8%时，买房人少付利息，银行少挣钱，银行吃亏。

所以，我们只要判断未来LPR利率是不是会持续小于4.8%，就可以了做出正确选择：只要未来LPR利率会持续小于4.8%，我们就应该改成LPR房贷利率模式，比较划算，随之而来的是银行持续吃亏。

比如说2020年4月份LPR利率已经下降到4.65%，显然对改成LPR房贷利率是划算的，这是一个基本的判断原则。

但是房贷合同毕竟是一个长期合同，短时间的下降并不能说明长期的下降趋势，因此我们就必须要首先判断，未来十几年，甚至几十年之内，LPR利率是不是会持续低于4.8%。

目前的市场主流认为：随着全球利率的持续下降，中国的LPR利率必将持续下降，所以长期看，LPR利率持续低于4.8%是肯定的。

我们认为，这种判断其实并不严谨，甚至草率。原因主要是两个：第一，用全球的利率变化来硬套国内利率变化，是对东西方商业银行系统运营机制的不了解。

西方的商业银行经营模式和中国商业银行的体系是完全不同：西方商业银行都是投资银行模式，不靠利息差来维系银行盈利，而是通过收取佣金的方式来获得收益，因此西方甚至会出现“负利率”。

但国内商业银行最主要盈利模式就是利息差。这种盈利模式的天差地别，因此不能用全球的利率变化来套国内，比较草率。

高度依靠“利息差”的盈利模式决定了中国商业银行在长时间降息以后，不再具备持续降息空间，否则利润就会损失。

最关键的是，历经十年的连续降息，目前中国商业银行的利息差下降非常严重，国内商业银行整体经营压力较大。

现阶段持续降低LPR利率，其实是通过央行低息放水让利来实现的，这只是经济阶段性扩张的一种手段，不会长期使用。

结论：我们不认为银行会持续降低五年期LPR利率，现阶段降息只是一个保经济的基本手段，不会长期使用。

甚至我们“恶意”揣测：现阶段持续降息，可能是银行的“引蛇出洞”，一旦全部改成LPR利率模式，银行立马提高五年期的LPR，买房人将会被“割韭菜”。

第二，历经十年连续降息，中国降息空间已经到了“谷底”，未来存在一定的反弹可能，从而进入“加息”通道。

我们对过去20年中国房贷利率进行了研究，发现国内房贷“房贷”降息存在一定的周期性：上一轮升降息周期经历了8年，本轮升降息周期预计将持续20年。

2004-2007年是加息周期，持续4年。

2007-2009年是降息周期，持续4年。

2009-2011年又是新的加息周期，持续10年。

2011-2020年开始新一轮降息周期，持续9年。

目前从2011年开始的降息周期已经持续了10年，五年期LPR已经从最高点的7.2%降到了2020年4月份的4.65%，降幅高达35%。

那么这一轮降息空间究竟还有多大呢？

我们的判断是非常微小了，4.5%左右可能是这一轮LPR利率的最低点，随后可能会出现反弹。这种可能性是存在的，至少我们不能排除，毕竟银行也需要盈利，不可能让自己吃亏。

未来十几年时间里，究竟银行的LPR会更多的在4.8%以上，还是更多的维持在4.8%以下，是我们选择是否要改成LPR利率的关键。

我的判断是：未来五年期LPR利率最低会到4.5%左右，持续一段时间后，会出现阶段性反弹，甚至有可能会反弹到4.8%以上。

因此，如果说五年期LPR利率会长期持续下降，是一个很武断的结论。所以对于目前较低利率的买房人来说，没有必要去冒险改成LPR利率模式，未来有可能会被“割韭菜”。

而对于目前较高利率的买房人来说，可以去赌这个风险，如果LPR持续下降，那就赚到了。综上所述，我们的建议是：

如果你目前的房贷利率低于4.5%，我们建议是最好改成固定利率，不冒风险，维持长期较低水平不变。

如果你目前的房贷利率是高于4.8%，我们建议是改成LPR房贷利率，可以去豪赌LPR长期下降，降低利息支出。

而对于房贷利率在4.5%-4.8%之间，则是可改可不改。

最后要说一点，对于商业/写字楼/商住的贷款客户来说，也需要进行LPR利率转换，只不过是加点不是计算得出，而是由双方协商确定。

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