【独家】和昌新CEO爆了三个料

原创 房小评 中国房评报道 今天

当房地产行业遍布规模化的陷阱，不想赔钱赚吆喝的开发商如何寻找新出路？

在巨头时代，中小型房企如何获得长足的发展空间？

相信，这是困扰不少房地产企业的问题。

近日，房小评独家对话刚刚履新的和昌不动产集团CEO张向辉。这位新CEO爆了三个料，让我们对和昌这家企业及其战略有了全新的认识，也为行业内其他的中小开发商们提供了一个可以借鉴参考的样本。

万科系为何离开？

最近，和昌原董事长武磊等几位职业经理人陆续离职，虽然武磊是属于5年合同期满主动离任，依然让外界对和昌产生了很多疑虑，甚至怀疑：和昌是不是要退出房地产了？

在这里，房小评负责任地告诉大家，和昌当然不会退出房地产，但是跳出了房地产思维，制定了新战略。

张向辉直言：现在房地产行业面临很多现实问题，比如很多区域去化周期太长，有些项目卖得越好亏得越多，即便不亏损常常是辛苦几年最后一算账，净利率只有3%，无法为股东带来实际收益。

而和昌集团既不是上市公司，其母公司中瑞控股又是以大宗商品供应链管理和地产开发为核心的多元化集团，不缺规模。

中瑞控股董事会对和昌的要求是：为公司创造更好的利润。

这促使和昌决心摆脱对于规模数字的盲目依赖，以利润为导向发展，也就是真正能为公司股东赚钱。

当然，这与传统房地产职业经理人们需要施展的舞台不同。同时，由于企业总部从北京搬迁到深圳，和昌集团组织架构实行小总部-强区域的专业化调整后，人事变动便自然出现了。

张向辉就在这时担任了和昌集团CEO一职。

和昌不动产集团CEO张向辉

早在2009年从清华大学经管学院MBA毕业后，张向辉就入职了和昌地产母公司中瑞集团，并负责和昌地产总裁办工作，可以说与中瑞及和昌渊源已久，更在产业投资开发以及投融资领域有着丰富经验。

2018年，张向辉重回中瑞，任和昌集团副总裁、基金业务板块负责人。

和昌选择“老臣”担任新CEO，因为张向辉能更深入理解控股集团对企业战略的把握，减少了很多人事磨合的过程，而且张向辉过往的履历也深度契合了和昌新的战略方向，作为中瑞老人更具备整合内部各产业资源合作方面的优势。

因为和昌现在正执行3+X的新战略，除了华中、华东、华南三大常规房地产开发区域，还增加了一个“X”的第四区，也就是不局限于区域的对外合作开发平台，依托和昌母公司中瑞的实业优势，主攻产城融合。

和昌投拓新项目的核心指标就是IRR大于18%（具体还需要根据去化速度、库存等情况来定）。而市面上，符合条件的招拍挂项目已经不多了，通过产业合作，产城融合，和昌才能找到更多符合利润要求的项目。

产业合作的杀手锏

产业合作开发，已经是很多房企都在转型的方向。大家都希望以产业勾地，从地方政府获得成本更低的土地，一面销售住宅，一面实现地方的城市面貌革新。

但这只是理想状态，产业不是那么好做的。现在很多地方政府已经更加稳健务实，不买“图纸”的账，往往要开发商先引入产业落地，再给住宅批预售证。而房地产跨行业引入产业，是一门拼资源、拼技术的活。

面对行业巨头纷纷做产业的情况，和昌为什么有信心去玩转产业合作开发呢？

张向辉透露了和昌与一般房企进行产业合作的核心差异：

一是和昌不要求并表；

二是和昌有成熟完善的产业开发经验。

大型房地产企业做产业合作开发，很多都存在并表需求，需要规模收入去充实财报，巩固市值。

这又回到了那个问题，和昌不强求规模，以利润为先。而很多与和昌进行合作的国企、民企就有这个规模需求，双方一拍即合。

和昌常常以入股49%的方式进行合作，与对方进行资源整合，提供对方企业不具备的开发、操盘、运营能力，最终按照股权比例分得经营利润。

此前，和昌牵手郑州航空港兴港投资集团合资组建的兴瑞地产就是一个代表案例。截至今年8月，双方合作平台累计开发的销售额近百亿元。这个数字，也许不为外人熟知，却为和昌贡献了实打实的利润。

如今，和昌将此前擅长的合作方式，正式提升到集团战略层面来推进。

11月，和昌与莞民投正式签订战略合作协议，未来双方会就住宅开发、生物医药产业园、大宗贸易、供应链金融等业务板块展开全面深入合作。

莞民投由150多家东莞民企共同发起、900多名莞商会员共同参与，手中握有超过万亩的土地，50多个项目，其中大多是利润可观的城市更新项目。

和昌与莞民投能够达成合作得益于和昌的开发实力与特有的实业运营背景，双方拓展产业经济的发展目标是一致的。而且，和昌将总部迁至深圳，也与莞民投立足东莞、聚焦湾区的区域部署不谋而合。

据透露，目前双方已就东莞一住宅地块的合作开发达成一致，由和昌负责操盘。这是和昌X战略的全新标杆。

据张向辉透露，和昌如今不仅与莞民投负责人进行了商谈，达成战略合作，还与另外十几家大型3A级国企进行了深度洽谈合作。

通过这样的合作方式，和昌X战略将持续获得更优质的土地资源，借助国企的融资优势来进行项目开发，进而获得更可观的利润来源。

扎根华南的新玩法

随着“迁都”深圳，在和昌的新战略指导下，华南区域将成为未来和昌最重要的一个阵地，尤其是高毛利的城市更新业务将为和昌带来高收益。

2017年，和昌曾以133.26亿元收购莱蒙资产包，其中包括深圳、广州、南京等6个城市的8个项目。

最近，有消息称莱蒙资产包的进展缓慢，张向辉针对这个问题详细做了解答，称资产包正在按部就班的处理中。

莱蒙资产包主要的资产是深圳南联、布吉等旧改项目。通常深圳的旧改项目平均周期在8年左右，而资产包中最重要的深圳南联旧改大盘，一期已经完成了还迁选房，正常施工，预计2021年上半年一期住宅和公寓可以上市。

也就是说，和昌用了将近4年时间就实现了旧改项目入市，这已经很可观的速度。按照深圳市场的抢房状态来看，明年该项目将为和昌带来50亿左右的销售额。未来，南联项目全盘将为和昌贡献350亿货值。

旧改项目的净利率普遍较高，粗略估计，南联项目将为和昌创造数十亿利润！

旧改项目需要耐心和能力去逐步推进，巨额利润也值得和昌为此付出更长的时间。

深圳布吉项目目前面临规划修改的情况，好消息是调整后的住宅部分面积将获得大幅提高，这将为和昌带来更高的货值和盈利前景。

此外，南昌红谷滩项目等一直处于持续销售回款状态。杭州和常州的酒店等项目，本身就是租金回报不错的自持产品，都已锁定长期稳定的租约，按照和昌当前追求盈利回报的战略来说，本就并不急于追求销售变现。

迁都深圳，在张向辉看来是一次非常正确的决策，和昌在华南要做的就是坚守阵地，努力深耕。

“华南区域与其他城市的不同之处在于，土地不在政府而是百姓手中。城市更新要做的就是与当地村民打成一片，解决政府和村民们的需求，用耐心来推进旧改项目。而一旦实现这个过程，土地上市后的销售难度不大。华南区域藏富于民，尤其是深圳的住宅向来是供不应求。”

目前，莱蒙资产包仍然由当初莱蒙的项目负责人在持续跟进。这些专业的旧改人才奠定了和昌城市更新业务的基础。未来，和昌将逐步建立自己的城市更新团队，扎根于华南区域，谋求更加长远、可观的盈利方式。

在华东、华中、华南区域，和昌原本就拥有千亿货值，能够满足未来两三年的平稳发展。未来，和昌的投资拓展会延续3+X的布局策略，不同区域侧重点不同。

华南区域以旧改为主，放慢速度，追求利润；

华东区域以公开市场为主，踏准小周期及时补货滚动开发；

华中区域目前总体低迷，但有部分城市出现了见底迹象，和昌选择认真观察、伺机而动；

第四区的合作平台则以投资测算为准，以利润为前提，跟合作方优势互补、追求共赢。

当卸掉了规模的压力，和昌这样的中小型房企采用更精准的策略去应对未来不同的市场。办法千万条，适合自己的才是最好的。

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