中国新发展格局之下的房企“功守道”

12月初，《时代》周刊公布了最新一期杂志封面，白底黑子的“2020”被画上了一个红叉，并附言“这是最糟糕的一年”（THE WORST YEAR EVER）。

的确，2020年是不平凡的一年，至于是否是最糟糕的一年则各有说法，但将2020年视为全球经济变局开启之年亦已成各方共识，中国的房地产市场在此一变局之下也迎来了新的机遇与挑战。

2020年“黑天鹅”事件频发，新冠疫情冲击之下世界经济深度衰退。

在这一背景之下中国经济率先在疫情中复苏更显韧性，同时也进一步表明构建双循环发展新格局已成中国经济首要战略目标。

宏观经济大局已定，房地产市场作为中国经济基本盘的重要组成部门亦在大趋势中寻找锚点。

2016年“房住不炒”定调以来，房地产市场革故鼎新的局面早已形成，只是受外部环境变化影响，不同市场主体对于产业结构走向抱有不同程度的理解甚至误解。

12月3日，中央高层在住建部召开座谈会，强调坚定不移落实房地产长效机制，要求从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

信号已然明晰，房企过去因循的经营策略到了必须调整的关键时刻。而越早洞悉局面变化的房企越早实现战略转型，也就越早能够跳脱出传统经营的窠臼。

近年特别是2020年来持续推进“地产+”多元化的绿地集团显然捕捉到了市场的信号，并且在转型升级的道路上渐行渐稳，愈发显露出先发优势。

深入研究可以发现，绿地集团在财务结构上已发生了明显变化。

2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3417亿元，同比增长16%，其中：房地产业实现营业收入1464亿元，占比43%；基建产业实现营业收入1334亿元，占比39%；消费等其他产业实现营业收入619亿元，占比18%。

三大板块之中，房地产业务占比进一步缩小，“地产+”多元化产业板块占比不断提升，这正是产业布局优化调整之力。

进一步探查“绿地新模式”可以发现，在巩固房地产等原有优势产业的基础上，绿地集团积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式。

在房地产业务方面，绿地集团房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位。绿地还牢牢抓住新型城镇化及基础设施互联互通的历史性机遇，大力发展大基建产业使之成为房地产业之外又一个千亿级的产业板块。

大消费领域，绿地在商贸、酒店旅游、汽车服务等多个赛道各有侧重，特别是依托中国国际进口博览会平台，已建立起以绿地全球商品贸易港为龙头、以物流供应链为基础设施、以线上线下零售为市场终端的上下游一体化业务链。

绿地在金融、康养、科创等产业布局上亦是频频发力。拟注册设立的绿地数科将完成对绿地金融业务的资产并购及重组，预计资产管理规模超过1000亿元。截至目前，绿地已在全国多地形成康养居项目近30个。同时，与复旦大学、上海交大等顶尖高校及华为、阿里等科技巨头携手合作，为企业提供科技赋能。

变化带来挑战，同时也是机遇。绿地集团主动把握大势，推进企业自身转型升级，谋篇布局下好“先手棋”，为房企转型输出了属于绿地的新模式、新标杆。

“无论是老业务、新业务，当我们在面对这个时代的时候都需要去想这个时代有什么样的变化，这个时代有什么样的现实。”被誉为“当代德鲁克”的管理大师拉姆·查兰曾指出在这个时代，企业家需要有外部视角。

中国房地产的发展历程始终与大经济周期同频共振，更加需要具备跳出圈外思考的能力，也只有真切感知到外部世界的变化才能真正笃定内部企业战略的定力。

绿地集团从大视野出发拥抱变化，超先达成转型升级正是这一逻辑思考下的策略体现，而从绿地转型升级的动作与成效来看，亦是如此。

去年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出炉，从顶层设计上要求将长三角建成最具影响力和带动力的强劲活跃增长极。今年8月20日，长三角一体化发展座谈会召开，更进一步抬升长三角区域经济发展重要地位。

绿地集团发挥“地产+基建”的核心主业优势，聚长三角城市群的战略要地，推进了一批重大战略性项目。仅2019年，绿地集团在长三角城市群的投资规模就超过2000亿元，来自长三角地区的收入超过总额的40%、利润超过总额的50%。

《十四五规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出“推进以人为核心新型城镇化”。绿地集团按照产城融合发展理念，发挥产业协同优势，支持各地打造城市功能和产业发展项目，既助力“内循环”“双循环”新发展格局，也有助于获取重大项目、降低发展成本。

项目总投资超过800亿元的绿地杭州湾项目采用“投资+基建+产业+新城”的综合开发模式，着力建设宜业、宜商、宜居的“三宜”新城，为杭州湾快速“出形象、出功能、聚产业、聚人气”作出了应有的贡献，同时也为企业自身打造了“粮仓”项目。

杭州湾绿地全球商品贸易港

在长三角一体化示范区的中心地带吴江汾湖，绿地以城市更新的方式，整合区域内的低效产能，对传统产业存量用地实施梯度开发，“腾笼换鸟”导入新的产业资源，打造出“智造星舰超级工厂”和“AI未来社区”，帮助当地推进传统制造业转型升级。

产品力始终是企业决胜市场的核心能力。绿地集团首先提出具有新城市(300778,股吧)主义规划特色的“光明城市”理念，积极推进“科技宅”、“健康宅建设，满足不断发展的市场需求。

绿地还充分发挥开发与建造一体的全产业链优势，分别在以“工业化、装配化”与“信息化、智能化”两个核心维度上推动建造方式转型。

转型升级既体现在现有业务的升维上，也展现于布局结构的优化中。

“绿地G优尊享会”就是绿地打造“大服务”体系的现象级产品，以此为主平台一方面打通旗下社区物业、商业贸易等自有综合产业资源，另一方面整合外部产业资源，打造“开放生态”、“一屏通行”的大服务体系，实现线上线下融合，为“地产+”多元化业务布局谋划新的业绩增长点。

产业做实的同时，绿地还积极按照国家政策导向，主动降负债去杠杆，负债率逐年下降，标准普尔曾先后多次上调绿地集团的评级展望，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期”。

近年来，按照中央反复强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对标高质量发展的要求，绿地大力推进转型发展，显然找对了路，也干出了成效。

如果说业务布局的优化调整尚属于“硬功夫”，那么企业机制体制改革则是“软实力”。

绿地的发展壮大既有“硬功夫”的底子，也有“软实力”的培育。

5年前，绿地集团借力资本市场的东风整体借壳上市，成为国内同时拥有“A+H”双平台运作的地产国资资本化标杆。

混改的“东风”让绿地的“体魄”更为健硕。过去三年间，上市公司绿地控股(600606,股吧)的总资产快速增长，2018年突破万亿大关，2020年三季度末达到1.165万亿，期间营收与净利润均呈稳步增长。

同时，绿地自身也点亮了“混改”技能树，先后参与对地方国资的混改，迅速做大做强。整体上市后，绿地集团先后投资控股了贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、上航国旅等企业。今年，绿地集团又成功投资控股了千亿级企业广西建工，是年内规模最大的省级国企混改案例。

此外，绿地还对条件成熟的下属单位进行授权，搞“示范区、先行区”，让其试点探索更有活力和竞争力的考核、奖惩、激励机制，形成引领带动效应。特别是，对集团现有独资下属企业，也积极推进混合所有制改革，让其经营团队、核心员工持有本企业股权，增强内在动力和活力。

显然，混改的精髓已然为绿地所掌握，并在多个层次上露出“真章”。而随着业务体量的壮大和国资改革大趋势的发展，绿地又一次先人一步，向深度混改进发。

绿地集团

今年7月，绿地再度启动“二次混改”，两大国资股东上海地产集团及上海城投集团在上海市国资委的具体指导下筹划减持，为进一步深化混合所有制改革，提升市场化水平提供了新的契机。

“上海市国资系统中的多元化混合所有制企业”，这是绿地控股对重组后股权结构的定位。作为上海市国资委旗下最大的企业之一，绿地的此次重组，在政策层面上符合国家对国资改革的战略思路，同时也成为上海国企改革的样本之作。

从深化体制机制改革来看，新一轮深度混改的“绿地模式”，亦将激发混改新活力。

“绿地过去的快速发展，得益于‘与改革同步’、‘与时代同行’，善于抓住每个历史阶段中结构性、趋势性的机遇。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示，下一步，绿地将站在新的起点上加速发展，不断深化混合所有制，推动体制机制更加市场化、公众化、国际化；不断探索多元化发展路径，推动产业结构更加科学、合理、高效。

从业务逻辑演变和深化企业体制机制改革两个方面可以看出绿地的野望，正如漫威宇宙中的“绿巨人”一般成为中国房地产市场中的新的“超级英雄”，而这也正是时代与市场对于绿地的期待。

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