解局 | 中国散伙人 世联行的减法与未竟PMLS梦

观点地产网 世联行(002285,股吧)与同策之间最开始的交集点也即将被抹去。

12月8日，世联行发布公告表示，其拟与同策、天津瑞庭、五八有限公司、上海更赢签署《股权转让协议》。世联行、同策拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢全部股权。

资料显示，上海更赢的注册资本为6.49亿元，世联行、同策咨询合计3.57亿元注册资本，占上海更赢总注册资本的55%，而五八有限公司持股45%。

其中，世联行占上海更赢总注册资本的31.4286%，此次向天津瑞庭转让其认缴且已经足额实缴的注册资本2.04亿元，转让价格合计2.55亿元。

上海更赢主营业务中，58爱房是由58同城、世联行、同策咨询共同发起的互联网+新房分销服务平台，业务品牌具体为“爱房·带客通”。

而受让方天津瑞庭的实际控制人为58安居客，由安居客间接持股100%。这意味着世联行、同策退出该平台之后，上海更赢全部股权都将由58同城系持有。

继世联行弃购同策之后，这两家房地产代理公司再一次选择分道扬镳，而58同城系则是将这一“中国PMLS新房联卖平台”的控制权牢牢掌握在手上。三方各自的心思所在，既有自身的苦衷，也有市场竞争大环境下不得不改变的无奈。

PMLS的离合

2019年6月份，世联行与同策首次同台。在当时58同城、安居客主办的“智慧服务·开放共赢”房地产新聚能峰会上，58同城分别与同策集团、世联行启动跨平台合作。

而该合作便是后续世联行于2019年8月所公告事项，三方签署了《深圳世联行集团股份有限公司、五八有限公司及同策房产咨询股份有限公司之增资扩股协议》，世联行拟以自有资金2.04亿元认缴上海更赢新增注册资本2.04亿元，增资完成后，世联行将持有上海更赢40%股权，58同城与同策各持有30%。

成立之初声势浩大，58同城、世联行、同策共同举办“58爱房品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”，并且与金地集团(600383,股吧)、旭辉集团、中原地产、我爱我家(000560,股吧)联合启动该战略，其中我爱我家、中原地产是“反贝壳联盟”成员。

这也被视为“反贝壳联盟”在去年祭出的又一对抗贝壳找房的举措。

彼时，世联行也对这一平台的建立寄予了厚望，意在通过平台高效打通新房交易各环节，构建全新的新房交易生态互联体系，令其能重新步入新房交易业务的增长轨道。陈劲松当时信心满满：“相信PMLS平台一定能成功。”

对于受困于传统代理模式局限性的世联行而言，它亟需新房代理发展的新模式，那时与58同城、同策合作看起来是多方共赢的局面，聚合各自在新房销售领域的线上、线下优势，联接二手经纪人、服务开发商和购房者。

事实上，上海更赢成立于2018年8月，旗下的58爱房最开始由58同城跟同策咨询共同发起，由58同城控股，后来才引入世联行。该公司由同策董事长孙益功担任CEO。

58同城CEO姚劲波曾表示，“PMLS最初是同策咨询创始人孙益功定义的，为合作伙伴提供新房联卖服务，旨在让所有房地产经纪人都可以卖新房。”

58同城之所以会联合两家代理公司打造平台，据市场分析称，在PMLS的架构里，代理公司通常比经纪公司更有优势。代理公司与房地产公司有着更深的联系，拥有更多的开发商连接和房源。此外，在新房销售中，代理公司由于项目经验丰富，能够提供有效的营销策略、销售通路、渠道等，是房地产营销重要的一环。

世联行方面，主要是想进入新房渠道分销市场，应对发生深刻变化的新房交易环节。作为传统代理巨头，陈劲松曾公开炮轰“渠道”这一物种，但最后也开始尝试一二手联动服务。按照世联行统计，15万亿的新房成交额，渠道占比三分之一且市场持续增长，容量远超代理市场。

但实际效果看起来，代理公司似乎并没有在打造PMLS的过程中发挥多大的作用。从已有的资料观察，58爱房这一平台的运作始终是以房产经纪布局为主，而58同城、安居客本身就拥有庞大的经纪人群体。

例如今年3月，58同城及58爱房共同宣布，向重庆房产经纪企业“到家了”投资了5亿元。另外，58爱房还与优居签署战略合作协议，而优居是房地产互联网交易平台，全国业务涵盖二手房交易、新房营销代理等，以加盟式经营、直营式管理模式，为经纪公司提供整合优势资源、优化运营管理，旗下经纪人数量超过3万人。

而且58爱房起点不低，截至2019年8月，58爱房就已拥有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店。

这一平台目标远大，提出未来三年，深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。失去了世联行、同策两名合作伙伴，58同城、安居客肩上的担子确实更重了一些。

话分两头，今年7月24日，贝壳向SEC递交招股书，截止上半年该平台拥有4.2万个经纪门店和45.6万名经纪人，房产经纪品牌则升至265个。目前，贝壳的市值大约为769.38亿美元。

世联行的减法

从财务基本面上，上海更赢的盈利状况并不甚乐观。据该公司2020 年1-9月财务数据显示，其资产总额13.64亿元，负债总额10.05亿元，应收款项总额2.91亿元，净资产3.58亿元，营业收入12.92亿元，净利润-1.71亿元，经营活动产生的现金流量净额-4.59亿元。

运营两年多的时间，仍处于亏损状态，且还在不断地扩大规模，后续是否盈利依然是未知。

世联行此时退出该平台，或许与自身资金状况不无关系。过去三年，世联行进行业务探索和布局，转型金融、产业地产以及长租公寓，投入未得足够回报，加之传统代理业务进入“瓶颈期”，资金压力累增。

因此才有了今年以来的弃购同策、引资珠海大横琴等一系列操作。珠海大横琴进场后，便承诺将向世联行提供不低于5亿元的借款，用于支持后者发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

世联行自身也在进行整顿，一方面是迎合新股东的发展方向，另一方面也是为了回流现金。

在处置小贷资产方面，近段时间就有两次动作。其一是世联行全资子公司世联小贷拟向云南国际信托有限公司发行设立的“云南信托-云联16号单一资金信托”转让贷款债权资产，初始转让信贷资产不超过1.45亿元，此次信托期限不超过60个月。

其二是，世联小贷拟与乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）签署《资产转让协议》。卓群创展拟受让世联小贷持有的信贷资产，信贷资产账面净额为8亿元，转让价款总额8.06亿元。同时，本次交易为买断交易，转让的信贷资产不附带任何世联小贷担保、回购责任或义务。

兴业证券指，最新的信贷资产受让方卓群创展，为世联行前十大股东，持有世联行3.77%的股权。另有消息称，该公司的实控人梁兴安、周晓华，分别于1994年、1996年入职世联行，是陈劲松创业早期的老员工，他们也同时与世联小贷存在过交集。

而今年以来，据统计，世联小贷共有4次转让信贷资产的行为，涉资11.6亿元。这些交易能让世联行快速回笼资金，盘活存量资产，降低负债率。此前分析显示，这类小贷公司借助券商、基金子公司等外部金融牌照的专项资管计划等资产证券化通道，转让债权，以形成钱贷出去能够及时回笼的循环。

至于此番退出58爱房平台，其实也能实现部分收益，据世联行披露，本次出售参股公司股权预计产生投资收益5100万元，占2019年度经审计净利润的62.24%，且2019年度每股收益的绝对值为0.04元。

不过，经过近一年的调整，世联行目前的经营业绩仍为下降趋势。数据显示，今年前三季度，其实现营业收入44.79亿元，同比减少4.21%；归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元，同比减少204.48%。

2020年1-9月份公司经营活动产生的现金流量净额为4.38亿元，同比下降50.57%，主要原因是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。

截至报告期末，世联行总资产为103.88亿元，较上年度末减少10.96%；归属于上市公司股东的净资产51.64亿元，较上年度末减少2.84%。

紧随着世联行出售上海更赢股权、世联小贷资产转让事项的发布，于12月9日，深交所下发了关于对世联行的关注函。

关注函指出，世联行须说明关于出售上海更赢股权的具体原因，以及定价的依据和相关财务来往情况；同时，说明收购方天津瑞庭的财务情况，世联行如何保证收款。

另外，关于世联小贷信贷资产转让事项，世联行须就首期转让款的支付情况进行说明，结合卓群创展的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力，以及拟采取的收款保障措施等。

这一次，世联行又碰到麻烦。

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