中原成品住房研究中心张弘：住宅产业化转型和升级

提要：在即将迎来的十四五的开局之年，为推动新型建筑工业化以及住宅建设绿色发展，在适宜地区壮大装配式产业集群，中国房地产业协会协作专业委员会联合河南省信阳市政府于2020年12月9日举办高品质装配式建筑产业创新发展高峰论坛暨住宅公园奠基仪式。

　　装配式自2016年以来得到政策的大力支持，国务院办公厅发布《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，提出我国力争到2025年装配式建造占新建建造比例达到30%。

　　在即将迎来的十四五的开局之年，为推动新型建筑工业化以及住宅建设绿色发展，在适宜地区壮大装配式产业集群，中国房地产业协会协作专业委员会联合河南省信阳市政府于2020年12月9日举办高品质装配式建筑产业创新发展高峰论坛暨住宅公园奠基仪式。

　　本次会议旨在通过各专业模块技术研讨，探索高品质装配式内装发展之路，同期住宅公园项目将正式启动。本次大会上，有来自信阳市政府领导、信阳市工商联执委、中国房地产业协会领导以及各领域专家、企业家代表出席本次峰会论坛共商装配式产业升级，旨在通过各专业模块技术研讨，探索高品质装配式内装发展之路。

　　会上，河南省中原成品住房研究中心张弘进行了主题为《住宅产业化转型和升级》的演讲。

　　以下是演讲实录：

　　大家好，非常高兴在高品质装配式建筑产业创新发展高峰论坛上分享河南省成品住宅的发展，我的题目是住房高质量发展，但是住房的高发展也是我省从2016年的时候以成品住宅为切入推动我省住宅高质量发展，从政策的发布到标准体系的构建，示范项目的带动以及今天的产业协同。在2019年的时候，我省的成品住宅已经突破了2400万平方。今年新开工的郑州市的成品住宅的体量也达到了八百多万方。19年和2020年，成品住宅的交付上突破了300万平方。

　　从我们国家高质量发展提出来整个产品为建筑最终的目标，推动产业链条协同发展，就像上午东卫总提到了整个产业协同和优良部品的协同，对现在我们住房的高质量发展是重要的环节。新型建筑工业化指导意见中明确提出了发展成品住宅，加快推动装配化装修在商品住宅中的应用以及我们管线分类，一体化的装修技术模块化的建筑部品提高我们住房的品质，新型建筑工业化的发布明确了我们的发展目标。

　　2017年的8月3日，我省成品住宅的指导意见是七部门共同发布的指导意见，对我省成品住宅的发展顶层设计进行了一个明确，2018年1月1日，我省的成品住宅开始从土地出让按照成品住宅建设。

　　2017年1月22日，郑州郑东新区首次将土地招拍挂以政策要求进行了明确。省住建部十部门下发的关于品质提升的要求，明确的提出来我们在发展住房高质量的时候突出装配式建筑的优势和特点，推行装配式内装和新型的建造方式，提升我们的质量和品质。

　　还提到了我们以安全、适用、安康为目标的住宅性能认定，同时对我们的品质，特别是在全装修交付时候核心的部品和设备设施提出要求。2016年我省建立了成品住宅的顶层设计，23号文件的发布为标准体系的构建和成品住宅的推进保驾护航，顶层设计构建了标准体系的矩阵，12部标准体系的建立，目前已经发布了六部，从成品住宅的设计、施工、验收、计价、评价五部分十二个标准进行实施。

　　成品住宅市场概况

　　成品住宅的发展在这几年中出现了十倍的增长，2016年的时候，当时不足十个成品住宅的体量到2019年的时候达到2400万平方，在建的项目180多个。

　　在今年我们的成品住宅交付总共达到了300多万平方米，整个的住宅项目是50个，44个住宅加上商业。

　　成品住宅的分布，项目的分布在全郑州市的各个区域和国家航空港综合实验区。在2019年我们成品住宅的企业已经超过了50家，项目也达到180个。可以看到，我们在这两三年的时间增长了3.5倍，这是郑东新区，成品住宅的体量达到了74%。

　　每年我们对成品住宅的接受度和满意度的调研上，可以看到原来的大家对成品住宅的不清楚，甚至说什么是成品住宅，什么是全装修都不了解，到今天，全面接受成品住宅，同时对成品住宅这块，更加关注成品住宅的质量，装修质量，部品部件和开发企业的品牌。

　　我们可以看到，经开区是以工业为主的产业发展区域，总建筑面积415万方，其中成品住宅17个，而且对成品住宅的整个17个项目，通过对标评价标准，可以看到整体区域的成品住宅在材料部品的设计上较为合理，人居工程上有待提高，全区百分之百采用了新风技术，而且玄关柜的配置率也达到了81%。

　　整体的配置上，厨房的配置上净水器、洗碗机的相对比例较高。高新区的成品住宅品质分析，应该是目前在郑州市成品住宅体量最大的，1360万平方米，16个成品住宅项目，整体的项目中，户型设计较为合理，材料是基础性配置，细节有待提高。

　　在整体的配置上，新风的系统达到了95%，玄关柜达到了75%。洗碗机消毒柜等这方面的配置相对是比较均衡，成品住宅从一体化设计，套内的所有的功能空间完成固定面铺和管线以及终端设备，厨房和卫生间具有实用功能的住宅。

　　河南省成品住宅评价标准指标体系

　　成品住宅的评价也是六个方面，功能空间、材料部品、人体工程、室内环境和成品效果等六项指标，涵盖了成品住宅的全生命周期，同时评价标准里面提出了绿色建材率和装配式内装率，以国标的装配式建筑进行了对比和属地化的应用。

　　可以看到整体的成品住宅的体系构建，更多的是以人性化为出发，考虑到人在我们的空间和我们的环境之间的关系，不是简单的建筑和人的关系，而是从我们的功能，从我们的空间的使用，从人出发考虑到各个空间的布局和我的建筑之间的关系。

　　成品住宅的指标体系，涵盖到整个成品住宅的全寿命周期，总共120多项，指标贯穿到成品住宅的全体系中，目前郑州市成品住宅也有一百多万方进行了成品住宅的星级认定，本土的项目和国内的一线企业都参与了成品住宅的评价，而且获得了一二三星级的成品住宅的认定。这是对我们一百多万平方的成品住宅的性能认定，可以看到整个里面的技术体系和应用的成果。

　　可以看到这里面的部品材料得分是比较低的，原因是我们采用的装配式内装的技术得分比较低，说明我们在这个阶段里面是以满足我们所有功能为核心，真正的在我们的新技术上和我们的优良部品的使用上有待提高。

　　成品住宅的核心理念是一体化，同时进行一体化的设计，统一的出图，建筑和室内环境的协同发展，特别是提出了一个燃气协同，目前在一体化的系统中，燃气一并协同在建筑设计中，前置到建筑设计，目前有N个项目基本上全部采用的是暗埋技术，进入住宅的没有一根管子。

　　从我们的技术选择中可以看到，在功能、空间的设置上是有很多去提升的，同时还有一块，收纳系统所占的空间比例是不足的，在标准里面应该是不低于7%，但是整体得分上可以看到，偏低。

　　在整个装配式内装的技术选用上，我们从两个方面，一个是评价里面提出了装配内装率和绿色建材率，但是我们的装配式技术和装配式内装的九大系统，在目前的成品住宅体系中得分情况不是特别高，采用的有集成卫浴，内隔墙等技术。

　　集成卫浴里面，基本上在公寓项目中采用的是集成卫浴，住宅里面基本上是采用了工厂化的集成产品，但是不是属于这样一个集成式的卫生间，还是和瓷砖或者是石材进行半工厂化的技术使用的。

　　装配式内装的八大优势，不再展开了，但是在郑州市的人才公寓中，采用的是装配式内装的技术，基本上八大系统都在人才公寓项目中进行了应用，整个装配率得分65分以上，同时装配式得分比例非常高。

　　成品住宅更加注重的还有一块是舒适性和感官体验，包括室内的照明、人机关系以及智能家居和室内环境方面。在这块可以看到，人体工程上是整体采用了这方面的技术，是可以提高住宅的舒适度的，同时他的整体造价不会特别高，还有家居智能化这里面选用的是一般的家居智能化，在这方面也是有很大的提升的空间。

　　室内环境健康营造和绿色技术的应用也是从室内环境、空气质量和污染物的控制、声环境、水环境进行的评价，评价标准中也提出来了室内环境和光、声的指标，包括水质的改善也进行了一些系列的评价。

　　一体化设计中提前考虑了室内环境的指标，可以有效的控制室内环境的污染物。

　　成品质量和成品效果这块，也是将施工质量、人的舒适化的体验效果进行了对标，可以看到评价标准中明确提出来样板间180天作为交付成果，保留交房后的180天并提供各种的清单作为我们的交付标准。

　　住宅的基本属性其实是功能性，应该建造具有使用功能的建筑，不能建造半成品，住宅最低的底线也应该定位在具有功能、空间的成品形态，不能割裂建筑与结构和内装，底线就是成品交付。谢谢大家！

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