【区域测评】顺义五个新盘对拼,一场内卷一触即发

原创 房小评 中国房评报道 今天

东小口两个限竞房争相大卖，动辄千套的销量，让市场为北部码农的购买力震惊。

可惜，码农不是处处有。如果没有如此庞大的购买力支撑，又逢几千套供应上新，那开发商就得近身肉搏，拼速度、拼价格、拼产品了。

最近，路劲在顺义仁和镇的新盘路劲御和府有了大动作。先是平安入股49%，然后是售楼处和样板间开放。

此时，距离8月底拿地，才过去3个多月。销售说，项目将在今年底或明年初开盘。也就是4个多月完成拿地到首开的过程。

我们一直说高周转，高周转，现在想来这不就是房地产行业的内卷吗？

路劲是不得不卷。

最近，顺义区新盘扎堆。除了最受关注的龙湖重返中央别墅区新作云河玉陛，还有仁和与马坡的多个新盘将要面世。10公里范围内，将要新入市的住宅建筑面积就接近60万平米，粗略计算总供应量将近6000套，比整个顺义区一年的网签成交量还多，一片新的红海又诞生了。

其中5月拿地的恒大上和府早已经在大力宣传蓄客，用2万抵5万的优惠吸引客户。据内部人士透露该项目的正式售楼处本周六开放。

这也是区域内同期新盘中，目前唯一的实景示范区。不得不说，恒大实景示范区和9A精装对买房人的打动能力还是很强大的。

恒大上和府将在本月底或者下月初开盘，售价应该在4万上下。而区域内之前卖得最贵的国誉府，有房源单价达到4.1-4.2万。恒大率先进场，凭着实景示范区能收获多少客户，可以作为五盘大战的风向。

龙湖在仁和镇的新盘，虽然没有路劲那么快，也马上就要开始前期推广，预计春节后面世。

房小评了解到，不同于恒大上和府和路劲御和府的洋房定位，龙湖项目瞅准了顺义老城区旺盛的改善需求，会打造尺度更大的改善产品。

虽然三个项目容积率相近，但龙湖不仅会打造平层产品，还会设计叠拼产品。龙湖最擅长别墅，通过不同的产品定位来捕获市场需求。

速度、价格、产品，这三个楼盘已经先出招了，剩下那两家还在等什么？

5个新盘对拼 

今年，顺义拍出了五宗土地，都位于首都国际机场附近的顺义新城马坡板块和仁和镇，相距约10公里的范围内，五个新盘同期对拼，一场内卷一触即发。

顺义仁和镇的三个地块，曾经在去年挂牌过，总价接近130亿，最后因为开发商热情欠缺，流拍了。

今年8月，三块地重新出让，挂牌总价降到了85亿元左右，一下降了1/3。

路劲以32.6亿元，溢价率7.8%拿下了其中唯一的纯住宅地块，近日平安入股了该项目；平安则底价拿下一块地，引入龙湖操盘；城建+首开+旭辉联合体以底价拿下规模最大的一块。

而更早之前的5月份，中建一局和恒大分别拿下马坡地块。

除了路劲项目是比较纯粹的住宅用地，稍贵一些，其他几宗地块的楼面价都不到2万元/平米。

而5年前，北京城建在仁和镇拿地的折合楼面价突破了3万元/平米，仅次于后沙峪的地价，身价金贵。

5年时间，腾龙变泥鳅，北京楼市调控的效果可见一斑。

开发商的脸色，往往就是一个区域楼市价值的晴雨表。如此冷淡的土拍，说明这个片区未来就三个字：不好卖。

由于土地缺乏竞争，拿地价格都比较便宜，几个项目的售价应该都在3万多或者4万出头的水平。

而这短短10公里范围内约60万平米，近6000套的供应是什么概念？

今年前10个月，整个顺义区的供应住宅量是5358套，网签成交套数为3213套。

这已经是比去年翻倍增长后的结果。

6000套要卖几年呢？

今年顺义市场迎来一次小爆发，不得不提北京国际社区，单盘网签突破了1000套，成为顺义的各种销冠。

而这个项目是小面积低总价刚需产品的胜利，北京国际社区打出的第一个招牌就是50万首付上车北京，项目大部分产品面积都在90㎡以下。

所以，哪怕这个项目没有地铁利好，也能吸引北京的刚需上车。

而上述几个楼盘要面临的就是同样缺乏地铁加持，容积率相似的情况下，怎么样用产品去抢那些刚需和当地改善客户。这里没有那么多码农扎堆，怎样从同质化产品大战冲出来，考验着各家开发商。

路劲抢跑

仁和镇项目拿地3个月过去，龙湖、旭辉的朋友都在朋友圈发广告给项目招聘，而路劲项目抢先一步公开了案名，又早早开放了营销中心和样板间，靠速度卷在前列。

销售甚至透露，项目将在今年底明年初开盘，要抢在竞品前面。

8月底同一天刚拿的地，这个月就要开？这个速度实在是让人感到害怕。

开发商的内卷比码农有过之而无不及。

要说路劲这家开发商，在北京沉寂了很多年。如果不是单伟豹偶尔出席行业论坛，大家都快忘了这个名字。

而今年，路劲在北京拿了两个项目。这一年，在北京拿两个以上项目的企业，一只手能数得出来。路劲要夺回北京阵地，虽然走的是农村包围城市路线。

在大兴采育推出的路劲御合院，是低密别墅项目。而顺义仁和镇推出的是容积率1.6的洋房社区，路劲御和府为建面约68-128㎡的两居到四居产品，得房率很高，约在84-89%，全精装智能交付，面向刚需和改善人群。

从目前流出的户型图来看，路劲是铆足了劲，不仅速度跑在前面，而且产品上给出了最大亮点：大阳台！

以89㎡的刚需户型为例，路劲竟然做了超过6米的超大阳台。

阳台是南方楼盘的标配，用于家政洗衣晾晒空间，养养花花草草，但是北方城市冬天太冷、风沙又大，业主使用阳台的概率不高。因此，阳台常常进行封闭处理，而由于阳台只计算一半面积，开发商热衷在验收后把阳台封在室内作为赠送，后来这种行为屡屡被举报，阳台就越来越少了。

今年，东叁金茂府、中海甲叁號院等豪宅掀起了阳台的复兴，而路劲在御和府项目也赶上了这个潮流。

这个户型还有一些值得点赞的地方，比如三室两明卫的设计，进门处还加了一个储藏间，方便收纳大件。

为了规避风险，户型图北边卧室以衣帽间的形式展现，以后应该也会像业内通行的做法，把赠送面积纳入室内，否则没法住人。次卫的位置有些尴尬，正对餐厅，离卧室也比较远。而且南向次卧面宽有点窄，这也是89㎡做出三面宽的代价。

如何减少内卷

除了路劲御和府之外，平安+龙湖和城建+旭辉+首开项目也将有新动作了。

平安不动产在拿到顺义仁和地块后，就顺义仁和、石家庄天璞两个项目和龙湖进行了合作，龙湖操盘顺义仁和地块，平安财务投资石家庄天璞，各取所需。

平安龙湖项目的规划方案显示，该项目共计900多套房源。据说会有叠拼+洋房+小高层等丰富形态。

这让房小评想到一位青龙湖开发商所言：大面积卖得更好一些，因为青龙湖没那么多刚需过去。

如果从产品端错开客群梯度，也是个减少内卷的办法。

仁和镇这三个项目的共同点就是离地铁很远，要吸引望京通勤的白领比较费劲。可是当地地缘性客户能否支撑这么大的供应？每一个项目都将供应千套房源。

距离三个项目不到10公里的地方，中建一局项目才刚出土，一向行动迅速的恒大却已经开盘在即了。

恒大项目距离地铁15号线石门站3.8公里，拿地比仁和三兄弟早了3个月，作为民企开盘当然也必须比邻居更快。

此前，恒大上和府临时展厅在进行余额宝2万抵5万的定存优惠，吸引了不少人来看房。恒大很会刺激消费者，每一位通过余额宝定存的客户都放礼花+砸金蛋庆祝，仪式感满满。

而且，恒大上和府的容积率也是1.6，跟御和府一样，由于限高，打造的是5-9层的纯洋房社区。得房率较高，采用恒大9A精装交付，销售说单价大约在4万左右，供应过千套房源，涵盖79-145㎡的两居到四居产品。

看，又是一个容积率1.6的洋房社区，产品面积段也存在很大重叠，只是恒大做了一部分更大面积的产品。

可以看到，恒大的产品定位与御和府有所差异，三居产品面积都在100㎡左右，区别于限竞房时代的89㎡紧凑型小三居，空间更大。

据内部人士介绍，从之前打造的89㎡三居实际交付后的体验来看，居住舒适度会稍差一些，而恒大上和府更偏改善型，才会有此设计。

这是恒大产品的差异化。

需要注意的是恒大的拿地楼面价比御和府低一些，如果按照恒大一贯灵活的定价策略，会不会做到同样是三居，面积更大，总价却相近呢？

如果是相近总价，一个在顺义新城马坡，一个在比较成熟的仁和镇，一个100㎡和一个89㎡的三居，你选哪一个？

距离2021年只剩不到一个月，顺义的内卷即将开始。这五家开发商，既然把旗子立在红海中，又将如何靠产品走出一条血路，我们会持续关注。

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