给2021吹个哨

房地产行业一直不大自信。

从2000年开始，每当房地产行业发展遇到困难，就经常有“崩盘论”、“狼真的要来了”等言论被抛出。但在现实中，房地产却从来没有崩盘过，反而以20年牛市的昂扬姿态，将看空的专家一一打脸。

即便是今天，行业上下都认为“活下去”是第一要义，可仍然没人敢质疑房地产行业的牛市是否即将结束。

还有不到一个月的时间，就要告别2020，我们大胆预测2021年的楼市，将是一个牛市终结的起点。

抽水行动在即

逐渐收紧房地产融资，贯穿整个“十四五”，楼市进入新调控周期。

2020年1-10月份，全国商品房销售额超过13万亿元，同比增长5.8%，全年销售总额预计超过16万亿元，再创历史新高。

以前行业内有观点认为，房地产有为期3年的库存周期，但是这两年这个观点不大提了，因为房地产销售额和房价每年都是涨的，大家逐渐抛弃了周期论。

那么，房地产这20年来持续上涨的原因是什么呢？

简单说，我们认为这是一种金融现象，背后是货币供给规模的快速上涨。

2001年我国加入WTO以来，外贸红利带来巨额贸易顺差，结售汇制度安排下，外汇储备快速增加带来了人民币发行规模的增加。由于海外人民币规模并不大，因此天量的人民币供给规模主要留存于国内，楼市就成了货币最大的蓄水池。

2008年金融危机爆发后，外贸顺差减少，但是我国又先后于2008年和2015年开展了两轮债务扩张，累计增发的信用货币超过数十万亿元。

2013年，中国M2规模刚到100万亿元，2020年1月，中国M2超过200万亿元，7年时间广义货币M2增长了一倍，年均增长率超过15%。

2013年全国社融存量余额为107.4万亿元，2020年截至10月末社融存量余额已经达到281.28万亿元，到年底有望接近300万亿大关，年均增速超过了27%。

2020年1-10月，即便经历了疫情和强力调控，全国一二线城市的新房均价仍然同比上涨超过4%。

楼市作为天量货币的蓄水池，成功吸附了约300万亿元的货币，也让中国在保持经济高速增长的同时，没有出现大规模的通货膨胀。

中国增长奇迹的背后，是中国楼市压舱石的作用。

但房地产对于宏观经济来说是双刃剑，过度膨胀的楼市将带来资产泡沫、金融风险等问题。

2019年下半年开始，国家就从整顿房地产信托等渠道入手，开始在融资端压降房地产金融规模，政策效果也是立竿见影，房地产企业纷纷降价抛货。

2020年初，一场突如其来的新冠疫情，让这个调控动作暂缓了力度。10月份，在宏观经济稳步复苏后，住建部和央行抛出了针对房地产企业的“三道红线”融资管理新规。

对于金融部门来说，当前压缩房地产贷款也是一场“拆雷”行动。前不久，金融监管部门领导直言房地产是当前金融风险最大的灰犀牛。压缩房地产贷款等融资规模，是金融风险攻坚战的重要战术动作。

在当前的环境下，宏观经济的外部不确定性、宏观经济增长的困难度和房地产调控是成反比的。当外部环境趋向稳定，宏观经济稳中向好的时候，监管部门就要腾出手来，对房地产行业进行压缩。

因此，2021年将是房地产行业“抽水”的一年，在国际国内环境不再出现较大“灰犀牛”事件的情况下，房地产行业销售总额将随着抽水行动的继续，真正实现触顶回落。

这场针对房地产行业的“抽水”行动又是渐进的，防止用力过猛带来负作用。因此，在“十四五”规划当中提出的是“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

我们预判：未来5年将形成一个以“抽水”为标志的房地产调控新周期，融资能力和资金链安全，将是房企生存考验的关键。

2021楼市规模预测

从房地产贷款增量维度推算，2021年全国房地产销售额可能在15-16万亿元，悲观预期下，同比2020年房地产销售额下降6.25%！

对于2021年全国楼市的规模，行业内有观点认为会同比下降5%，这个数据并没有依据，只是猜测。房地产该稳步下台阶，如果过快，会给金融带来风险，这个稳步的幅度，大概就是5%吧！

也有专家说，中国房地产行业未来仍有10万亿的市场规模，是一门不错的生意。

但是专家们并没有说清楚这10万亿的规模是指哪年，又会持续多久？如果到了2035年，中国人口老龄化程度快追上今天的日本了，那么10万亿这个规模也是不成立的。

今天，我们尝试从一个新的维度去推算2021年房地产市场销售规模。

我们观察到，最近5年以来，房地产销售总额和全国房地产类贷款增量之间一直保持3：1的杠杆比例。2019年之前这个杠杆倍数较小，随着2019年下半年开始压降房地产类贷款增量，这个倍数呈放大状态，但是仍处于可预测状态。

全国房地产类贷款增量规模是相对简单预测的数据。2019年全国房地产类贷款增量为5.71万亿元，当年全国房地产销售总额为15.97万亿元；2020年1-9月份，全国房地产类贷款增量为4.42万亿元，全年房地产类贷款增量规模约在5.5万亿元，假设今年全年房地产销售额为16万亿元，可得今年的房地产销售总额/房地产类贷款增量=2.9。

由于房地产类贷款增量这个指标必须保持平稳，而随着贷款门槛提高，居民买房使用非贷款资金比例提高，2021年的房地产销售总额/房地产类贷款增量≈3。

我们不妨做个假设：2021年国际国内环境平稳，宏观经济稳定发展，央行压降房地产融资动作持续推进。那么当年的房地产类新增贷款规模进一步压低到5万亿元（2020年上半年疫情使得压降节奏受到影响，全年压降规模有限，2021年假设政策力度全满），而当年的房地产销售总额/房地产类贷款增量比例假设为3-3.2，则2021年全国房地产销售总额可预测为15-16万亿元之间。

假设2020年房地产销售总额是16万亿元，则根据预测2021年房地产销售总额为持平或者同比下降最多至6.25%。

可能有朋友质疑，将2021年的房地产类新增贷款规模直接压降到5万亿元，这样的假设科学吗？

那就要从当前的监管语境说起了。

前不久，银保监会主席郭树清讲话中提到，目前各类房地产贷款占比约39%，房地产是金融风险最大的灰犀牛。

那么，在金融监管部门眼里，房地产类贷款占比多少才算合理呢？

综合各方面信息获悉，至少在1年时间内，将房地产类贷款占比压降到30%左右是比较合理的。

今年1-9月，房地产新增贷款规模占全部贷款规模比例约为27%，从新增上已经控制在了30%左右。未来工作的重点是攻坚压降存量，可想而知，很多房企在年底将遇到到期贷款续约难的问题，借新还旧类贷款更难。

2021年，货币政策仍会是趋于稳健，但也是货币政策逐渐退出宽松的阶段，整体流动性不会比2020年宽松，加之压降房地产类贷款是防控金融风险攻坚战的重点，各家银行预计都会对房地产类新增贷款审批把控得很严，新增房地产类贷款规模从5.5万亿元降到5万亿元左右，应该是预期之中的事情。

假如回到2015年

银行界人士认为房地产类贷款要压降到2015年的水平，才是监管部门要求的合理水平。

虽然从房地产销售总规模来看，2021年仍有15-16万亿元的市场规模，但是大部分房企的生存“体感”却会像回到了2015年。

实际上，对于这轮房地产类贷款的压降工作，银行界人士也早有共识，那就是2021年会是房地产融资调控猛烈的一年，之后将是贯穿整个“十四五”时期的房地产融资控制时间。通过逐渐夯实压降的基础，将房地产类贷款固定在贷款余额规模的30%以下，以实现“金融、房地产和实体经济的均衡发展”。

2015年，房地产类贷款占贷款余额规模的比例大约就是30%。

而2015年正是中国房地产库存高企的阶段，随后以棚改为抓手的涨价去库存工作，救了房地产行业一命。

2021年，中国房地产行业将站在调控新周期的起点上，同时全国有80亿平米左右的在建房屋面积，而全国城镇居民人均住房拥有面积已经到了39.8平米。

当房地产成为金融品，脱离了供需关系，那么多少在建面积和供应面积都可能被消化。如果随着房地产类贷款的压降，房地产投资淡出，房住不炒在全国范围内深入实行，那么上述80亿平米的在建房屋面积，就有可能变为巨大的库存。

没有哪个房地产企业还敢赌国家会放水救市，之前押注的房企已经付出了沉重代价。

那么，站在房地产“十四五”的起点，房企该如何应对变化呢？在此，房小评也有几点建议。

其一、聚焦深耕，收缩防线。

如果负债腾挪的空间允许，我们倒是建议有条件的房企早日开始收缩战略。全国化，虽然成就了无数房企，但也是一条高成本发展之路。

2015年之前全国化的房企获得了成功，是因为2016-2017年的棚改让三四线城市迎来了百年难遇的大牛市。2015年之后再进行全国化战略布局的房企，大部分举步维艰，因为没有风口了。

今天，我们看到无数N千亿口号的房企，仍在沿袭以前成功企业的老路，高杠杆、高负债地进行全国化扩张，放在2021年，这不是明智之举。

对于仍笃信房地产行业大有可为的企业来说，建议深耕自己的根据地，筑牢基本盘。在资本市场允许的情况下，收缩战场、产品线、规模，聚焦深耕。

其二、尽量不要多元化。

并不是说多元化不适合所有房企，而是不适合大部分房企。一方面是房企过惯了高利润的日子，难以干运营那样的苦活累活；另一方面是房地产行业是现金流依赖型行业，对现金流回正的周期要求最长不能超过18个月，而做产业、商业动辄以10年计，才能收回投入。

其三、远离产业勾地的毒丸。

很多房企为了低价获得土地，走上了产业勾地的道路，但产业勾地是要求很高的技术活，只有少量企业能够走通。

随着打着产业的旗号前来勾地的骗子企业越来越多，地方政府也形成了一整套防骗的流程。对于所有产业勾地的企业，一律以产业实现程度来卡住宅的预售证获取。

据房小评了解，好几家知名企业都因为产业方面无法兑现对地方政府的承诺，而被地方政府卡住了预售证等证件，上百亿的投资成了无法继续的烂摊子。

其四、打造核心竞争力。

从房地产投资的维度来看，一二线城市招拍挂市场已经变成金融战场，比拼的是流速，irr算得过来就能干，不能囤房。这个市场看的就是房企背后的金融机构谁的利息低，谁就能参与这个游戏。

到了三四线城市，就要看企业和地方政府的关系，对地方产业、市场的熟悉程度，以及降低土地成本的能力。三四线城市市场流速慢，需要高货地比，因此对房企获取土地的能力提出了更大的考验。

关于房企未来该如何做的建议，还有很多，在此不一一赘述。

本文的目的，就是希望以全新的视角，与大家一起探讨2021年中国楼市的未来。市场真正回归理性，房住不炒政策落实到位，中国房地产行业也将迎来一个理性、可持续的新局面！

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