未登记的建筑被视为合法建筑并签订拆迁协议,该协议是否有效?

　　一般来说，双方一旦在补偿协议上面签字，那么该协议就产生了法律效力，无论是征收方还是被征收人都必须要遵守。但实践中，征收方在与被征收人签订补偿协议后，以各种理由拒绝履行补偿义务的现象时有发生。

　　征收方在与孙先生签订拆迁协议后，却反悔不对孙先生进行补偿，孙先生起诉后，征收方却称“未登记的建筑是未经规划审批的违法建筑应不予补偿”，今天，凯诺律师与大家一起来看看这个案件

　　孙先生是浙江省人，在当地拥有一房屋，领有《集体土地使用证》及《房屋所有权证》。2016年6月，街道办事处与孙先生就房屋征收补偿安置事项协商一致并签订了补偿协议，该协议中载明涉案房屋合法建筑面积为xx平，未经登记的建筑可视为合法建筑的面积为xx平方米，另有未经登记建筑面积xx平方米，属于违法建筑。该协议同时还约定，任何一方不得擅自修改和解除。

　　在签订补偿协议后，2016年9月，相关部门发布《征收集体土地涉及房屋补偿方案公告》，同年10月，孙先生将房屋腾空。11月，孙先生将房屋房屋土地证及产权证交街道办，同月，街道办拆除了孙先生的房屋。但事后，征收方却擅自变更合同。为了维护自己的合法权益，孙先生向法院提起了诉讼。

　　孙先生认为，街道办单方提出改变合同内容，擅自变更合同，不具有法律效力，且没有事实和法律依据。即使房屋面积计算有错误，也应当要在房屋拆除前告知其，并对房屋进行复测。但是，街道办却在房屋拆除后又单方提出变更合同，侵害了自己的合法权益。因此，请求法院判决涉案补偿协议书合法有效。

　　街道办辩称，某公司将拆迁协议交由街道办进行审查时，发现孙先生第三层建筑面积中的未登记建筑被视为了合法建筑，因此，涉案补偿协议将不符合安置补偿条件的违法建筑给予安置补偿，损害了国家及社会公共利益，因此，为无效合同。

　　法院认为，街道办系涉案房屋所在地块征地补偿实施单位，其委托某公司代理征地补偿相关事务，并不违法。另外，结合协议签订前街道办出具的征收补偿明细表，可以证实涉案补偿协议书系双方在自愿协商的基础上，补偿事项达成一致意见后签订的，并无违反法律、行政法规的强制性规定。

　　而且涉案补偿协议签订后，孙先生已经按照协议里约定的腾空了房屋，并在街道办验收之后街道办也已拆除了房屋，即双方已按协议约定进行履行。现街道办以涉案房屋部分为违法建筑为由主张补偿协议无效，但是，街道办明确至今没有相关行政机关依法对争议建筑是否违法作出认定，因此，街道办关于涉案补偿协议无效的主张，依据不足。

　　最终，法院确认孙先生与街道办签订的产权调换协议有效。

　　针对本案，凯诺律师认为，依照《征补条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　本案中，街道办在签订补偿协议之前已经对未登记的建筑进行初步认定，并与孙先生达成补偿安置协议。在孙先生已经腾空并交付房屋给街道办拆除的情况下，街道办再以部分房屋系违法建筑为由拒绝履行行政协议义务，明显违反了诚实信用原则和信赖利益保护原则。

　　凯诺律师提醒大家，房屋拆迁较为复杂，因此在遇到类似的问题时，一定要及时的咨询律师，不要一味的被征收方牵着鼻子走，该拿起法律武器维护自己合法权益的时候就要勇敢的拿起法律武器维护，避免自己权益被无故侵害。

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