担心房价会崩盘?未来买房游戏不带你玩!

今天的话题可能会得罪很多人，但我所讲的都是事实，请君细细品味。

杭州房价越来越高，市区新房平均价格突破3w/m2，萧山区新房均价达3.7w/m2，滨江区新房均价4.9w/m2，江干区江河汇板块新房限价高达6.85w/m2。

有人在想：连江干区的江河鸣翠都卖6.85w/m2，一平相当于我一年的工资，房价这么高，有谁买？是不是快崩盘了？

但恰恰相反，江河汇板块的滨江绿城江河鸣翠不仅不会崩盘，而且是一票难求，甚至二手房价很快会涨到15w/m2。

为什么呢？

因为杭州主城区豪宅就不是为工资收入人群准备的。

如果我们把买房比作成一场游戏，只要少部分人参与就能玩起来，未来很多人是没能力参与这场游戏的。

数据分析：

2019年杭州新房住宅供应10万套，其中主城区供应新房2.1万套，要知道杭州有1600万管理人口，约500万个家庭，只需要0.42%家庭在主城区买房，就可以把2.1万套新房消化掉。

包括萧山、余杭、富阳、临安在内的10万套住宅总供应，也只需2%的家庭买房就可以消化。

0.42%和2%的家庭数量多吗？一小部分家庭而已。

可以说：未来杭州地产市场，怎么玩，跟很多人是没有关系了的。

而江河翠鸣，对于这座城市中95%的人来说，其实就也就是同一个概念——买不起。

那么是哪些“土豪”来抢江河汇呢？

1.拆迁户。一座村子拆迁，揣着拆迁款，直奔售楼处，拿下半个楼盘的故事听说过没？

17-18年杭州满城拆，各售楼处都有大叔大妈全款买房的场景。这两年拆迁少了，拆迁户在楼市中风头略减。

2.省内老板。今年疫情后，开厂做贸易的都赚钱。有钱就来杭州买套豪宅，配置资产，为子女备个窝。

3.改善人群。把原来的房子置换，加点钱，买更新更好更时尚的产品。

4.短时间内财富激增的人。做电商、做直播、公司上市新富人群，钱来得快，买豪宅不心疼。

5.投资客。江河汇限价6.85万，价格严重低估，投资客也蠢蠢欲动。

可以说， 800套江河鸣翠完全不够土豪分。

话说作为刚需，不用老是去操心楼市崩盘的事情，要关心自己能不能在这座城市找到落脚点。

不要盯着江河鸣翠，应该紧紧盯着买得起的区域，尽快下手。

问：楼哥，人防车位可以买吗，以后还能不能卖？下城区的小区，负一层是人防车位，负二层是非人防，有个5万的差价，中介说非人防也不能办证，一样的。

答：杭州跟很多城市不一样，这里的地下车位是不能办产证的。而且目前市政府没出台关于地下车库的法律法规，杭州所有的地下车位，卖的都是使用权，即便是非人防车位也只有使用权。不过交易没有问题，去物业备个案即可。

这是整个系统性的问题，在这个问题面前，人防和非人防没什么大差别，杭州大量的人防车位都是拿来卖的，能够正常使用，价格比非人防车位便宜。可是万一哪天能办证了，这个区别就来了。无非看你自己要不要长远考虑，如果能多掏出5万块，选非人防车位。

问：楼哥好。我目前工作在湖墅南路，但以后可能会换地方。总价600万，看重开发商的品质，买房该选择哪里？

答：以后可能换工作，不清楚会换到哪里时，那就多考虑交通便利性，选择四通八达的板块。建议几个方向：

一个是市中心。大关板块融创杭源里，学区卖鱼桥小学，外立面亮眼；文晖板块滨江三芒项目，大盘、限价5.17w/㎡，品质有保障。

另一个是城东新城。德信中心就非常合适，到湖墅南路也方便。总之本着一个原则去挑选，就是要交通便利。

只不过这些楼盘，都得摇号，而且中签率不会高，你得做好其他备选方案。比如在它们附近再挑挑房子，像三里亭、三塘板块的几个楼盘也都去看看，例如春月锦庐、春来枫华，中签率会高些。

问：纯投资，二套房，想在5年内卖掉，手上有300万。暂时的目标是未来科技城和钱江世纪城，或者楼哥你觉得云城附近还有什么更好的推荐？

答：如果有资格参加「红盘」摇号，未来科技城肯定排在第一位，这是目前倒挂最大的板块之一，而且区域产业发展动力蓬勃，有云城、高铁西站的落地，中长期看，房价有很大发展空间。重点推荐楼盘万科天空之城（3.75w/m2）、富力中心（3.45w/m2）、中梁沐宸院（3.45w/m2）、国开凤凰台（3.19w/m2）。

如果未来科技城摇不到，或者没资格参与，可以考虑钱江世纪城。钱江世纪城核心区、亚运村板块的楼盘，超出500w预算。可以选择周围市北和宁围。市北板块滨江翠语华庭（3.75w/m2）、绿城桂语听澜轩（3.75w/m2）、保利潮起云上府（3.75w/m2），宁围板块三盛汝悦美境（3.35w/m2）可以选择。

云城附近良渚板块的蓝月春晓、万科大溪谷，或者瓶窑板块的良语久园、新力启云府，但相对而言，纯投资的话，不是第一梯度的选择。至于云城范围内，现在没楼盘可买，但未来几年陆续会有宅地供应，居住面积1500万方，有住宅15万套左右。

买不到未来科技城房子的朋友，盯着云城买吧！

问：买房投资，临安澜天里这块有前景吗？

答：澜天里位于锦南新城，是地铁16号线九州街站上盖综合体的住宅部分。周边配套资源丰富，商业是自带的宝龙广场，教育资源有天目初级中学。

买临安城区有一定的保值能力，但不是好的投资选择，临安投资首选青山湖板块。

青山湖科技城和临安城区都在城西科创大走廊上，临安城区位于科创大走廊末端，东西南三个方向均被群山包围，建设用地少，是发展的终点；青山湖科技城位于未来科技城和临安城区之间，靠近未来科技城和杭州云城，受到主城区的辐射带动力度更大。

青山湖科技城引入科研单位、高端产业和高新企业，产业发展前景优于临安主城区；许多工作在未来科技城的新杭州人，选择家安青山湖；随着人口的聚集，宝龙城、星汇天地等商业配套落地，三甲医院和优质高中也在规划中。

问：楼哥，我们目前有一套卖鱼桥小学文汇校区的老破大，还有另一套未交付的期房。感觉老破大没什么升值空间，打算出手后去摇时下的新房。我们夫妻的工作都在庆春路沿线，还有个一岁的孩子。希望您给我们提点意见。

答：学区房有两个属性：学区+居住，好学区的价值逐年增长，但老破大居住体验差，房产自身价值增长缓慢，远远比不上郊区次新房。

老破大的房子，道路只会越走越窄。除非是由顶级学区加持，还值得持有。买小文汇属于二梯队，不够强势，建议卖掉老破大。

从自住兼顾投资，可以重点考虑城东方向，目前处于价格洼地，新房中签率所有下降，二手价格有5-10%左右的涨幅，明年城东新城、笕桥、艮北板块价格会有明显上涨。

推荐：滨江文辉三芒地块(5.17w/m2）、绿城春月锦庐（4.65w/m2）、绿城春来枫华（4.7w/m2）、德信中心（4.65 w/m2）、花语天境（4.67w/m2），产品力强，适合自住。

问：手上有400万，想在杭州买一套房投资，四房、电梯、有地铁，楼哥你有什么好的建议吗？

答：投资杭州正当其时，这座城市产业、人才、基础设施都在发生质的变化。从二线城市中脱颖而出，迈向一线城市行列。

杭州改善的门槛是单价3-3.5w/m2，改善起步面积是120平，400万的预算，兼顾升值，考虑到杭州限价红利，优选新房。

推荐三个符合条件的板块：下城区华丰、拱墅桃园、萧山宁围。品质开发商，单价在3.3w-3.4w，120方可以买到四房两卫的产品。

华丰板块滨江春语蓝庭119方D户型、蓝绿双城春和云境125方B1户型，桃园板块滨江沁语晓庭113方E户型，宁围大家坤和奥悦美筑129方A户型，都是紧凑型四房产品，有大边厅，得房率90%。

滨江、大家开发的产品以精致著称，二手房往往比周边高出一截，保值增值性好。

问：近期想摇号买房，不知道杭州的流程是什么样的？

答：杭州是数字经济领先城市，政务服务做到“最多跑一次”。

买新房非常方便，基本全程在线上办理：摇号基本通过线上登记、线上摇号、线上选房。确定买到房子后，再去售楼处签合同和办理按揭，非常方便。

可关注意向楼盘的公众号，等楼盘领证加推，会有销售方案和登记通道，提交材料即可。

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