荣安王久芳：装在套子里的人

  投资就像是一场赌博，押对了本利皆赚，押错了空空如也。

  若本金充足，或会戏言一句“不过是场游戏”，而对囊中羞涩之人，这一赌有可能就是“万劫不复”。

  曾从事教育工作的王久芳，对于“赌”应该是排斥的，为人师表，勤恳工作。27岁辞职创业算是他的一场“赌”，从一名教员到跻身富豪之列，王久芳的这场“赌注”可以说押对了。

  只不过，荣安地产(000517.SZ)的这场游戏，并非一局定输赢，在前浪汹涌，后浪猛扑的当下，王久芳的押注还在继续，融资输血便是其中之一。

  12月1日，荣安地产发公告，王久芳质押于恒丰银行宁波分行的4875万股股份解除质押。不过，荣安集团及其一致行动人王久芳还有11.66亿股处于质押状态，占其所持股份比例47.17%。

  股权质押不过是王久芳众多“赌注”中的一个，多元产业、大举拿地、继承人之选等等，他将这些都放置其中，赌一个荣安地产的明天会如何。

  割肉救子

  质押股权来融资是荣安地产的惯常手法。有时候，“旧”的股权质押刚从银行解除，“新一批”股权就再度被押上。

  王久芳和荣安集团手中的股权，就像是常年装在套子里的人，偶尔冒出头来，很快又钻了回去。

  根据乐居财经不完全统计，今年就股权质押及解除，荣安地产就发布了6条公告；2019年更甚，从5月开始的半年多时间，荣安地产就有超10条此方面的动态。

  质押股权为生产经营的融资需要。今年荣安地产大举拿地，上半年购地款就花了146亿元。除此之外，荣安地产今年的集中还款压力也不低，2020年有43.55亿元的有息债务到期，是往后三年中的还款高峰年。 

  三季报显示，荣安地产流动负债高达442.58亿元，占总负债的86%，而货币现金为69.05亿元。在荣安地产的流动负债中，合同负债占到一半，短期借款18亿元，一年到期的非流动负债20.09亿元。

  三季报中没有详细列出短期借款的种类，从半年报也可窥见大概。上半年20.32亿元的短期借款中，抵押担保借款占到66%，其次为担保借款，质押借款1.39亿元居于第三。 

  这与2019年末的短期借款结构类似，抵押担保借款也是占比最高，达到76%。换言之，抵押担保是荣安地产短期借款的常用之法。

  据11月28日发布的公告，截止目前，公司及控股子公司对外担保总余额为155.75亿元，占公司最近一期经审计净资产的232.29%。

  而观其资产，受限比率较高。截至 2019 年底，荣安地产受限资产合计190.13亿元，占总资产比重为47.52%；截至2020上半年，受限资产增至241.17亿元，占总资产的比重为50.11%。

  自身尚在拆借度日，荣安地产还在慷慨解囊救助子公司。而且，其资助的这些公司很多财务表现并不乐观。

  如7月为宁波市赫江置业有限公司（简称“赫江置业”）提供不超过1.2亿元的财务资助。截至4月末，赫江置业净资产为-2714.6万元，前四个月净亏损40万元。

  还有8月为温州荣耀置业有限公司（简称“荣耀置业”）提供总额不超过2.1亿元的财务资助，截至6月末，荣耀置业营收、利润、净利润均为0元，总负债金额3.27亿元。

  截止11月27日，荣安地产及控股子公司累计对外提供的财务资助余额为 26.65亿元，占最近一期经审计净资产的39.74%。

  激进扩张

  质押、解除，再质押，如此反复，一遍又一遍。

  荣安集团与王久芳通过股权对荣安地产的频频输血，与这几年的大举拿地不无关系。

  也许是想弥补之前落下的距离，又或者是想能尽快实现“地产航母”梦，2017年开始，荣安地产在拿地上明显加速。 

  2017年拿地15宗，同比增加近一倍；2018年继续加仓，新增土地20宗，2019年稍有放缓，但也将17宗土地收入囊中；2020年上半年，荣安地产拿地11宗，购地款高达146亿元，远在当期销售额122亿元之上。

  “荣安地产逆市拿地操作，是要赌一把？”有股友如此评价。而在新拿下的地块中，也不乏高溢价者。

  7月27日，荣安地产以19.67亿的价格夺得宁波奉化宅地，溢价率41.6%；之前，还以16.16亿元竞得宁波市鄞州区一地块，溢价率48.4%；6月，荣安地产经过108轮竞价，以上限价格10.99亿元+竞配人才住房面积18400平方米竞得浙江嘉兴经开地块，溢价率49.43%。

  高溢价以及加快的拿地节奏，让其刚转正的经营现金流净额转为负值，从4.68亿元变为-28亿元，荣安地产给出的理由是，营业收入拿去买地去了。

  与此同时，负债规模也在成倍增加，2017年—2019年总负债分别为89.57亿元、195.47亿元、332.64亿元，负债率也从67.9%一路攀升至83.13%，达到荣安地产历史新高。而今年三季度报显示，负债规模和负债率还在上升，总负债514.59亿元，负债率增至87%。

  不过，身为浙系房企的荣安地产，拿地和可售项目多集中在宁波及周边区域，省外版图扩张进程缓慢。

  从事过教育事业的王久芳，走上创业之路有几分果敢，但在封疆扩土上却较为“保守”。

  1963年出生在浙江象山的王久芳，19岁就受聘在浙江省象山县大徐镇任小学教员，后来在其父亲的支持下，辞职并学习了土木工程，于1990年走上创业之路。

  1995年，王久芳在宁波开发的第一个住宅项目“欢乐家园是”在当地打响名声，逐渐成为宁波房地产开发的主力。4年之后，他创办了荣安集团，直至2003年才向异地迈出开发脚步。

  成立至今已有21年，荣安地产的外拓除了长三角，主要覆盖中原地区、成渝地区两大区域。截至 2019 年底，荣安地产剩余可售面积为96.60万平方米。

  “可售面积规模不大”评级机构如是评价，或者这也正是荣安地产顶着高溢价也要拿地的原因。

  二代接班暗斗

  股权是荣安地产的融资靠山之一，也是王久芳平衡继承人的重要砝码。

  家族式企业总是避不开二代上位接手的话题，荣安地产也是一样。尽管王久芳从来没在公开场合提起过两个儿子以及产业继承，不过，一系列股权操作，可以明晰地看到王久芳的“心有所属”。

  “一碗水要端平”这是多个孩子的父母经常会遇到的育儿难题，为人父的王久芳也想这么做，而且也真的这么做了。

  2015年，由王久芳实控的荣安集团把23.56%荣安地产股权转让给王怡心。这一转让，在荣安地产的持股比例上，王怡心与哥哥王丛玮大体相当，王丛玮通过荣安集团间接持有荣安地产23.96%股权。

  都给等于都没给，在产业继承上这句话极为贴合。4年后，56岁的王久芳在两个儿子之间做了选择，收回王怡心的全部股权，加持在自己身上，其对荣安地产的股权从6.12%上升至29.68%。

  这一番股权变动，明眼人都能看出来，王丛玮的股份看似没动实则在增。而这也被业界解读为：王丛玮是王久芳有意培养的继承人。

  也许从一开始，王丛玮的胜算就略高一点。

  1987年出生的王丛玮，30岁左右已经进入到荣安地产，并且坐到了总经理的位置。而王怡心，除了股权质押担保、转让等事宜露出外，很少看到他的踪迹，公开资料也极少。

  即使是父亲一手打下的江山，王丛玮的“守江山”之路也并不顺遂。

  2017年关于王丛玮的一纸任命，荣安地产曾上演了一出“君臣斗”，内斗甚至还引来了深交所的问询函。

  荣安地产的元老，也是董秘的胡约翰，因反对公司总经理王丛玮兼任财务总监一职而被王久芳“拿下”董秘职位。

  对于不续聘其担任公司董秘职位，胡约翰也竭力反对，当时的火药味极浓，引起了深交所发函询问。后来，胡约翰离任，王久芳兼任了董秘一职。

  “胡约翰的反对意见，王久芳应该是听进去了。”现在的财务总监是郑伟红，王丛玮为公司总经理，但这也并不影响王久芳对王丛玮的培养。

  今年7月荣安地产决定与荣安物业切割，将其划归到宁波香安企业管理有限公司（简称“香安企管”）旗下，香安企管是荣安地产的关联方，王久芳持股51%，王丛玮持股49%。

  在房企分拆物业上市的热潮中，王久芳的这步操作可谓意味深长。尽管荣安物业净利润近三年连增，2019年才达到2784.52万元，相比已上市物业动辄上亿元的净利润，相差甚远。

  但未来谁也说不好，王久芳的这招提前落子，不能不说没有为王丛玮的后来事做铺垫。

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