新螺蛳湾观察：信息对称时代，二房东集体拉垮了

在大部分租户的眼中,“二房东”是一个略带贬义色彩的词汇。

与房东相比，“二房东”更注重利益。他们常常会压低房东的房租，反之，又在租客身上收取高价的租金，以此赚取中间的差价，炒铺躺赚为生。

长租公寓的商业模式，大多就是“二房东模式”。

随着蛋壳公寓的破产，这一缺少监管的盈利模式，再被顶上了舆论前排。

不只是公寓，存在N层租赁关系的商铺，西南最大批发市场——新螺蛳湾商贸城，近期也发生了“二房东”模式面临市场淘汰的热点事件。

二房东为何集体拉跨了？

住宅二房东：抢房源赚差价 爆雷后租客无协议保护

为了占领市场，蛋壳公寓在刚起步时，通过融资借贷来的钱，一度以高出市场价格300-1000元/套的价格，笼络房源。

以北京石景山永乐小区为例，该区两室一厅的房子，租金为4000-4500元/套/月。但蛋壳给业主6000元/套/月，每月1000多块钱的租金差距，让业主开始大量流向蛋壳。

另一边，蛋壳又让租客预付了年度租金，甚至办理“租金贷”业务。拥有大量闲置现金流的蛋壳开始迅速扩大规模，如此模式，成本高、回报率低且周期长，数据显示，2017年，蛋壳亏损2亿，2018年亏损16亿，2019年亏损38亿。

11月中旬，蛋壳的资金问题全面爆发，祸及鱼池——

北京、深圳、杭州等多地的蛋壳公寓都出现了房东未收到租金、租客被赶出家门、保洁和维修人员被拖欠工资等状况。

一遭出事，三输局面。

商铺二房东：多道转手 经营者平白多倍承租

类似的模式，在商场里，亦有不少。

最近，昆明俊发新螺蛳湾国际商贸城的“二房东”，也被揭下了暴利的面具。

2009年，螺蛳湾作为西南最大的综合批发市场，经营权还在中豪集团手里。运营初期，中豪引进义乌模式，带来了外地投资商，也就是"浙商"，以及部分老螺蛳湾做生意迁来的温州商团。这些来自义乌、温州的客商和货产占了市场很大规模。

随着螺蛳湾市场的繁荣，这些商户发现，高价转让商铺，比自己经营赚得还要多。如果手上有几套商铺，那每年的收入更多了，赚几十万甚至百万都不是问题。

于是，"少则一二倍，多则三四倍"，这些“二房东”开始把一期商铺租金抬高租给实际经营者，从中获取高额利润。甚至还有多重转租关系，延伸出了“三房东”、“四房东”们。

以新螺蛳湾的C区某商铺为例，面积17.85㎡ ，中豪定价53550元/年，转租价为206000元/年；以G区某商铺为例，面积10.95㎡ ，中豪定价16819元/年，转租价为38500元/年；以D某商铺为例，面积18㎡，中豪定价38880元/年，转租价为145000元/年。

根据俊发的摸排，新螺蛳湾里的二房东的数据非常庞大。签订商铺承租合同商户有10193户，自营商户5484户，9780间，占比 61%；非自营商户（将商铺转让或转租给他人经营者）有4479户，6279间，占比39%。

也就是说，将近40%的商铺被“二房东”租走，成为他们敛财的工具。

2017年，螺蛳湾旧主中豪集团濒临破产，俊发集团接手螺蛳湾。由于原中豪集团已于2009年和2012年向承租户收取了两轮五年期租金，且均为一次性缴纳。俊发集团自接手后从未收取过租金，今年10月之后，眼见租赁店铺合同在2021年1月即将到期，俊发决心整改“二房东”乱象，计划将商铺直接租给真正的运营者，切断“二房东”们的利益链条。

“二房东”们开始传播要涨租谣言，出现采取阻止经营、煽动停业关门，甚至不允许其他商户正常经营的现象，随着租约临近，二房东更是频繁暴力驱逐商户，强制收回店铺，视商户利益于不顾，扰乱市场秩序。

针对这些谣言，俊发集团召开了情况通报会进行辟谣，并定期公布最新的定价方案。

据新螺蛳湾国际商贸城介绍：今年3月，俊发集团响应国家号召，对旗下所有商业项目进行了免租，当时就主动提出在螺蛳湾新一轮租金方案中提供减免的承诺。

因此，新螺蛳湾国际商贸城一期市场自2021年1月5日起至2月4日不收取租金。二期、三期商铺将在2021年至2023年陆续到期，但同样执行免租政策，在租约到期后顺延一个月。

而俊发也将以公平、公正、透明的原则，制定出一个合法、合理、合情、可行的新一轮租金方案，让租金信息对称。

“二房东”为什么走到末路？或与当下的经济新常态有关，“二房东”是GDP8-9%增速时代诞生的产物，躺赚到此刻，钱越来越难赚，利益蛋糕变小，经济大势已无法支撑中间的“食利阶层”， 靠炒铺，无法繁荣市场，只能吞噬市场的生命力，只有踏踏实实做实业，转型升级拓展新零售，才有出路，才能让市场和商户活下去，活得好。

除了租客自我避雷，企业方主动提升，面对眼下不论是长租公寓，还是商业地产领域，“二房东”带来的诸多隐患，市场更需要监管层的强硬法则。

去年，深圳市住建局曾发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，出台23条措施来稳定产业用房租赁市场。其中提到，编制产业用房租金指导价，高出15%将被约谈。

成都、西安、重庆等城市也先后发文，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户：开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。

随着更多全国性法律、地方法律的出台，以及经过一系列暴雷事件后，当事人风险意识的提高，租赁乱象势必将得到整治，而未来的各类租赁市场，也将获得更规范和积极的发展。

相关知识

新螺蛳湾观察：信息对称时代，二房东集体拉垮了
螺蛳湾商贸城小商品加工区C03地块规划条件变更批前公示
6000间店铺租赁权打包网拍引围观 商贸招租模式或迎变局
住建委及时预警!72岁独居老人撤离48小时后 房子垮了
西山区螺蛳湾片区棚户区改造项目(二期)项目批前公示
柳州新地标!螺蛳粉小镇客厅将于10月建成开放
新加坡美国订单纷至沓来 柳州企业加速生产网红小吃螺蛳粉
广州城中村“二房东”：经营承压，等待“毕业季”新转机
北京新九条落地：力避减免租金停留在“二房东”
探秘“不见不散散装记忆”,品尝螺蛳粉最初的好滋味