广氮“蚊子地”地价3.6万!天河智谷要奔6万+?

4月20日上午，在12轮竞价后，金地集团以总价18.6亿元竞得广氮AT0607113地块，楼面地价达35782元/平方米。对比十年前楼面地价（天健上城）8124元/平方米，广氮地价已升340%。

自1985年建区以来，天河已历经35年开发，核心居住范围扩容至广氮—奥体板块，这也是天河当前一手住宅的主战场。在专业人士看来，此次接近3.6万元/平方米的楼面价，将引领广氮—奥体片区一手住宅直冲6万+。

（天河智谷规划效果图）

广氮地价5个月涨5.24%

35782元/平地价创新高，十年涨340.4%

最近十年，天河所卖宅地仅17宗。

笔者根据广州市规划和自然资源局的数据统计，包括新成交的广氮地块在内，天河区自2010年以来总共成交17宗宅地，15宗发生在2015年以前，3宗在2015年以后（2019年至2020年），当中广氮占2宗。

去年12月，珠江实业联合广州城投以总价52.6亿元拿下广氮AT0607084地块，楼面地价34000元/平方米。

4月20日成交的广氮AT0607113地块，曾经历去年10月终止出让、今年3月流拍，此次再挂牌出让，却吸引6家房企报名。

地块占地面积17648平方米，仅及去年珠江实业所拿广氮地块的1/3；计容建面58158平方米，亦仅及其建面的37.5%。对比同板块在售一手大盘、总建面85万平方米的珠江花城，该地块更堪称“蚊子地”，仅及珠江花城的6.8%！

尽管如此，当天现场竞拍仍是十分激烈，竞价12轮，成交总价被推高2.2亿元，溢价11.8%。成交楼面地价达35782元/平方米，比5个月前的地价贵了1782元/平方米，涨价5.24%。

2010年9月广氮推出首宗真正意义的商品住宅用地的广氮AT06070309地块，被天健地产以总价12.9亿元，楼面地价近需8124元/平方米。十年沧海，对比新近成交的AT0607113地块，广氮地价已飚升340.4%！新成交的广氮地块楼面价，创下天河区有史以来第二贵的宅地记录，仅次于去年2月成交的黄埔大道646号地块（37465元/平方米+自持住宅比例55%）。

天河居住势力扩容

从珠江新城到广氮—奥体片区

新冠肺炎疫情未散，全球经济仍待提振，广氮地价却创新高。开发商们罕见的热情下，是广氮—奥体片区一触即发的巨大价值潜力。

放眼整个天河版图，以广园快速为界，过往核心范围珠江新城、天河北、体育中心等一带，如今均已无一手住宅。在珠江新城开发完毕以后，天河区的居住核心势力，已经扩大到广氮—奥体片区。而早在2011年，政府就为今天这一切做了相应规划。近十年来，广氮—奥体片区的规划一再修改优化。

（天河智谷规划效果图）

在2017年版的优化规划中，广氮—奥体片区减少住宅158万平方米，减少居住人口4万人，增加科研、商业产业。2018年，更优化绿化，完善各种配套，规划了11条规轨道交通，增加并优化教育资源等。就在上周，天河宣布投入3000多万元将该板块的广州奥林匹克中学打造为崭新的本土自主品牌公办完全中学，并计划今年面向全市招生。

而在今年的供地计划中，天河区今年计划推出的3宗宅地，全都处在广氮—奥体片区。可见，该片区将是未来天河中心的居住主场。

按照最新规划，广氮—奥体片区定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，以“公园里的园区”理念结合智慧城融合发展，建设集“产、学、研、商、居、文”一体的“天河智谷”。

一个比珠江新城更宜居宜业的居住新片区已经冉冉升起。

天河新房只够卖8个月

大型社区越到最后越矜贵

姜是老的辣。

作为广州最早成立的房企之一，国企珠江实业参与并见证广州的发展壮大，是广州城脉地标建造者。

从广州第一中轴线（环市东商圈），到第二中轴线（体育中心、珠江新城），再到第三中轴线（贯穿天河智慧城、奥体新城、广州第二CBD国际金融城及琶洲、大学城，奥体新城处核心范围），都有珠江实业身先士卒的身影。

珠实最早于2014年扎根奥体新城，拿下岐山路183号地块。去年12月，又率先拿下广氮地区的第二宗商品住宅用地。在此前一个月，珠江实业宣布战略转型：根植广州，以“品质+品位”产品为目标，深耕粤港澳大湾区，打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的多元房地产精品。

尽管当前在天河区仅拥有两个项目，但珠实却是天河区一手住宅供应的“霸主”。仅珠江花城就有85万平方米的建面。珠江花城也是在继东方新世界之后，天河区近十年来体量最大的一手住宅项目。

（珠江花城规划效果图）

多年来，无论楼市怎么波动，市中心的大型社区更抗跌更易保值增值。如汇景新城2010年一手新房售价仅2.6万/㎡，如今汇景的二手售价已经高达7-7.4万/㎡，涨幅185%。而华景新城10年前卖1.3-1.5万/㎡，如今二手成交已达4.5-5.5万/㎡，涨幅高达323%。美林湖畔在2017年售价为2.2万/㎡，如今二手价已经去到4.8万/㎡，涨幅96%。在市场下行时，大型社区房源供应相对更活跃，持续不断的成交时刻激活社区房价。

数据来源：链家

当前天河区在售一手住宅项目只有5个，其中3个都已剩尾货或体量不大（见前述表格）。据机构截止3月底的统计，天河的一手住宅库存只够8个月卖。

（珠江花城实景图）

作为天河区在售最大的一手楼盘，珠江花城供应接近撑起天河“半边天”。伴随项目后期不断深入开发，配套更加完善，越到后面推出的产品越贵，越早买的产品越超值。

天河“红盘”再出鞘

珠江花城“五一”加推“爆款”新品

珠江花城自2018年首次开放样板房起，就备受购房者关注，作为天河区的明星红盘，项目每次开盘都是热销，甚至做到“五位客户抢一套房，半小时内售罄”的成绩，堪称广州楼市的“传奇”。

（珠江花城二期开盘现场）

如今，珠江花城大城渐现：项目一期、公交站、省一级公办标准小学已完工，且完成规划验收。托儿所所在二期（裙楼）全部封顶，楼体年底前完成规划验收。三期地块已在筹备动工。

大城升级，首付降维。如今项目作为天河一手楼市供应霸主，珠江花城却保持贯有的大哥作风，让利于民。在同片区一手住宅5万+以上，二手楼盘天健上城二手放盘价45708元/平方米（数据来源：安居客）之下，珠江花城一手售价仍是“4字头”，而且首付100万起，即可买四房。

目前，珠江花城举办“花城春日购房节活动”，推出全新的76—115平方米的三至五房，达90%的实用率，做到任何户型多一房。76平方米做三房，86平方米实现四房，115平方米做五房，较同区域同等产品的总价节省50-100万元不等，还可获得多一房的使用空间；首付也更低，省下的钱完全可以再买一辆车和一个车位，买房和生活一步到位。

（珠江花城115平方米的样板房）

此时此刻，市场又迎来利好消息，4月20日LPR报价机制改革后的第三次下调，房贷再次降息，下调10个基点，房贷利率创下历史新低，多年难遇的最佳购房时机已至。

中国楼市发展40余年，过往每次央行大“放水”都会迎来新一轮的房价反弹。如今东风已至，你还在等吗？

相关知识

广氮“蚊子地”地价3.6万!天河智谷要奔6万+?
9516元/㎡！天河广氮板块挂牌商地 拟引入新媒体企业
2.02亿元!天河智谷又一商业用地被拍,将引一家高新技术企业
楼面价35782元/㎡！天河广氮回炉地溢价拍出
想在广州入读“清华”?天河智谷板块楼盘你看了没?
33.5亿 金地、雅居乐分食广州天河广氮和花都宅地
望山绿廊、景观阳台……天河智谷将打造示范性高端绿色社区
广州12.6亿元成交4宗商服用地
2025年惠州要建成“湾区智谷”
单日成交2亿,珠江花城再次燃爆天河!