绿地转型之路——构建新发展格局

数日前，张玉良来了趟西安。

用一天半时间，绿地董事长兼总裁考察了6个项目，涵盖会展、贸易港、高铁站TOD、能源金融商务、西部第一高等。

期间，西安、西咸新区主要负责同志，分别与其进行会见。传递出的信号是，加大投资力度和产业布局，多领域深化合作。

房企转型的事，眼下备受关注。

进军文旅算是常规动作，还有造汽车的，做机器人的。大象转身，各辟蹊径。

绿地，似乎也愈发不再是原来模样。

从财务结构来看，其房地产业务收入下降至43％；基建、消费、会展、康养、科创等产业，则呈快速上升趋势。

这是一个“时代之问”：中国未来的房企，应该什么样？

月初公布的《“十四五”规划和2035年远景目标建议》，释放诸多信号。

尤其是对于“加快构建国内大循环”的强调。

许多人可能会认为，国内大循环，就是扩大内需。

其实不然——过去的生产循环，主要是需求牵动供给。如今需求牵引供给方面，中国基本产能过剩。将来的经济循环格局，越来越变为创新供给创造需求。

面对新的发展逻辑，房企与城市化之间利益关系的审视角度，自然也在发生变化。那些倾向于参与创新、共创价值，而不是简单分享城市化红利的企业，会格外受到欢迎。

绿地的成功转型里，有一个案例非常典型——依托中国国际进口博览会平台，绿地建立起以全球商贸港为龙头、以物流供应链为基础设施、以线上线下零售为市场终端的一体化业务链，在全国23座一二线核心城市（包括西安）布局了贸易港分港15家、零售网点G－Super近100家。

贸易港开业至今，吸引了来自70个国家和地区的176家企业入驻，引进了进口商品20余个大类、8万余款，平台累计交易规模已超过500亿元。

成为新增长点的同时，贸易港也受到中央及各级政府的肯定，以及被中宣部评选为“努力构建新发展格局”系列宣传案例。

再比如，城市化到了现阶段，相较于单纯的地产项目，像会展、TOD（以公共交通为导向的开发模式），这些能够为城市、产业、居民提供高质量配套的项目，更为迫切，尽管其投资大、实施复杂。

这在绿地的布局中，亦颇多体现。

其目前投建大型城市会展场馆项目12个，展览面积超过250万平方米；在中国高铁沿线重点城市落地“城际空间站”项目超过20个……

整体来看，绿地的转型思路可以归纳为：巩固房地产等原有优势产业的基础上，向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式。

相对于跨界造车之类的路径选择，毫无疑问，其更倾向于在深度参与城市化进程中，寻求产业优化、转型发展。

思路的转变，必然带来产业布局的调整。

产业结构方面，绿地目前基本形成“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局。

消费板块，如贸易港、会展等，前面已有介绍；再如康养、科创板块，目前重点聚焦长三角地区，均属于高位起步；还有金融板块，预计管理资金规模逾1000亿……

这里着重介绍一下绿地的基建板块，颇有异军突起的态势。

众所周知，绿地近年来，通过投资设立、收购兼并等方式，形成了包括绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、广西建工等在内的基建成员矩阵。

在此基础上，其今年组建了绿地大基建集团，注册资本200亿元，营收规模仅次于六大央企建筑公司。

综合经营布局给绿地集团带来的直接变化是，房地产业营收占比稳步下调。

2017年－2019年，房地产业在绿地整体营业收入中的比重，从53％下降到46％。2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3417亿元，同比增长16％。

其中：房地产业实现营业收入1464亿元，占比43％；基建产业实现营业收入1334亿元，占比39％；消费等其他产业实现营业收入619亿元，占比18％。

绿地的转型路径，呈现出几个显著特点，或值得业内参考。

其一是定位城市运营商，深度参与城市化。

近年来，绿地多以战略级合作伙伴的身份出现，颇受地方政府欢迎。

尤其得益于基建板块的大幅崛起，其“投资＋基建＋产业＋新城”的综合开发模式，实施起来更加“得心应手”，能够统筹安排各项重大城市功能的开发进度，从而在快速“出形象、出功能、聚产业、聚人气”的同时，也为企业自身打造出一系列“粮仓”项目。

而且从国际经验来看，随着城市化的深入推进、人口结构的持续调整、建筑科技含量的不断提高，“开发与建造一体”也是房地产企业发展的长期趋势。

其二是注重产业“生态圈”，不盲目跨界。

在“地产＋基建”的基础上，绿地积极向产业上下游延伸，如商贸、会展、酒店、康养等，在生态集约和协同发展中寻求新价值。

基于相对稳健的产业布局，其负债率逐年下降。为此，标准普尔多次调整期评级展望，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期”。

其三是“重仓”都市圈，投资布局更加聚焦。

近年来，绿地进一步收缩海外项目，加快退出步伐，同时重点向国内有成长潜力的城市群、都市圈聚焦。

仅2019年，绿地在长三角城市群的投资规模就超过2000亿元，来自该地区的收入，则超过总额的40％、利润超过总额的50％。

包括大西安都市圈，张玉良近几年频频到访，也是投资和收入的重点板块。

其实，从财务结构、产业结构、产品结构、投资结构和体制结构来看，绿地转型的所有特征，都可以归结为一点——这家上海滩成长起来的企业，似乎是个典型的“改革控”，里里外外，处处“开刀”。

包括其引以为傲的基建板块，也是不断混改的结果。

新时代新逻辑，也唯有改变，是永恒的不变。

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