专访海成集团谢冬:区域深耕,开启高质量发展新征程

海成集团执行总裁：谢冬先生

对未来市场有信心

有质量的发展是海成原则

在房地产存量时代，高速增长已成为过去时，房地产行业已正式进入下半场。2020年又叠加疫情影响，房地产销售规模呈下滑趋势，在此背景下，很多企业对行业未来发展并不乐观。然而在海成集团看来，全国城市化率仍待提升，区域深耕仍然具有大量的发展空间。海成集团执行总裁谢冬表示，虽然2019年我国常住人口城镇化率达60.6%，但常住人口城市化率刚刚接近40%，这意味着未来一、二线城市，尤其像成都、重庆这样的区域性中心城市，随着近几年人才落户政策的陆续落地，吸附人口能力持续提升，至少仍有20%左右的提升空间。

城市化率仅是其一，还要看实际需求。谢总表示，从住房质量的变化，不难看到人们居住条件持续改善的趋势，出于改善目的而催生的住房需求并不会就此停止。疫情会对房地产市场带来一定冲击，但也仅是对一定时期内有影响，海成集团对未来市场仍充满信心。2020年春节因为疫情使购房需求延迟释放，但需求仍在，始终需要买房，预计2021年春节将迎来一波置业高峰，海成集团对销售目标进行了相应调整，计划单月业绩取得较大提升。

近年来海成集团业绩持续快速增长，2020年尽管受到疫情的冲击，但海成集团坚持以客户需求为中心，凭借产品品质打造与服务质量的提升，仍然实现逆势增长，持续跻身大重庆TOP10榜单。2020年1-10月，海成集团销售业绩达93.1亿元，已超过去年全年业绩，2020年业绩突破百亿指日可待。百亿之后，还有怎样的业绩目标？

对此，谢总表示，海成集团并不追求粗放式的增长模式，有质量的发展是海成的基本原则，未来3-5年，销售业绩突破300亿是一个相对稳健的目标，海成集团在成渝城市群的协调布局，以及自持商业的持续现金流，都将为这一目标提供充足的支撑。稳健的姿态才能走得更远，海成集团老老实实做产品，精耕细作，同时保持一定增长速度也是必要的，只有保持一定规模的增长才能长足发展，更好地提升产能规模带来的管理集约效应。

战略布局升级

以特色和品质打造核心竞争力

2020年，海成集团加快了布局川渝的步伐，于2月将集团总部正式搬迁至重庆主城区，并在随后的一个月内投入近20亿分别拿下重庆主城、区县共3宗地块，备受市场关注。

为何在这一时间节点搬迁总部？谢冬总裁表示，在区域深耕和全国发展的过程中，总部搬迁是必经之路，将总部搬迁至重庆主城，一方面是要提升海成集团对高级管理人才的吸附力，并获取更丰富的金融资源，有利于做大做强；另一方面也因为海成在渝东北片区已形成高市场占有率，部分区县市场份额高达70%。在向川渝乃至全国发力过程中，随着企业规模发展和资源整合的需要，适时适度升级总部是必要的，不过作为本土企业，海成的根始终在重庆，也会坚定不移地在过往深耕区域发力，并根据市场需要设立新的区域及城市公司。

2017年以来，海成集团持续进军川渝城市群，先后进驻重庆主城、彭水、巫山、梁平、铜梁、云阳、武隆、巫溪、四川宜宾、邻水等地，并一改以往独立开发的惯例，与金科、中梁、昕晖等优秀开发企业展开战略合作，此外在物业管理方面，海成集团也与龙湖智慧服务达成双品牌战略合作，发展势头不可小觑。

谢总介绍到，目前海成集团所开发项目有60%是自营项目，40%是合作项目，合作项目整体权益占比约55%，权益占比最少的一个项目也有40%，未来海成集团也将保持50%以上的自营比率。通过与标杆房企及本土龙头房企的合作，海成希望向它们学习，取长补短提高企业资金利用效率。当然，海成集团会坚持投资经营底线，保持投资理性，不拿没有利润的土地，真正将利润做大，提高成本控制能力，才能将企业持续做大，稳健发展。

在与其它房企合作的同时，海成集团同样注重培养自身的核心竞争力。重庆是山城，山地地形地貌复杂，外来大型开发商缺乏类似经验，开发较难，但海成集团通过二十多年的开发建设实践，在疑难复杂地形开发方面积累了充足的经验，开发成本有明显优势，得到了业界“山地建筑开发专家”的美誉。以海成滨江国际（奉节）为例，拿地前地形险峻，施工难度大，但海成集团以城市干道为中心开发，通过城市干道连接打造成商业中心，住宅产品方面做到户户临江、面面临江。另外海成在街区商业方面具有明显特色和运营经验，溢价能力较好，能够真正做出商业的价值，相比其他开发商具有明显的利润优势。

图：海成滨江国际（奉节）

高品质同样是海成集团的核心竞争力，海成集团始终坚持“为城市创造价值”的企业理念，以精品项目推动城市品质提档升级。早在6、7年前，海成集团就在重庆区县项目中配套指纹锁、中空LOW-E玻璃，一线品牌电梯，同时打造架空社交空间供业主使用。目前，海成集团在大重庆区域市场已形成口碑效应，部分区县市场海成项目的销售价位已经超过了知名品牌房企，获得了较高的市场认可。

开启“二次创业”征程

坚持为客户创造价值

对于房企来说，“当前看销售，未来看土储”。土地储备的多少，对企业未来的业绩和发展至关重要。2020年，尽管面对疫情影响，但海成集团仍延续2019年拿地势头，持续加大拿地力度，储备了大量优质地块，不断夯实企业未来发展基础。

图：2018年、2019年、2020年1-11月海成集团拿地情况（仅限招拍挂）

数据来源：CREIS中指数据库

2020年1－11月，海成集团在土拍市场频频举牌，在大重庆范围内共斩获10宗地块，总拿地金额为64.3亿元，拿地总建筑面积为179.7万方。前11个月的拿地面积已比去年全年增长了89.5%，总拿地金额更是去年全年的3.5倍，这也显示出海成集团所储备的高价值性地块越来越多，为未来销售业绩的高增长奠定基础。

如此拿地势头是否过于激进，今年在土储规模上有何目标？谢冬总裁表示，海成的拿地动作都在集团的发展计划之中，2020年对于海成发展来讲是质的变化的一年，海成踏上了“二次创业”的征程。新增土地资金主要是自有资金，财务成本明显低于其他企业，低成本和资金运用空间为海成持续的城市开拓奠定了坚实基础。海成集团后续仍将积极跟进主城和深耕区域的招拍挂市场，积极拓展区域市场，努力实现全年新增土储货值200亿。

虽然版图扩张迅速，但海成集团并不是单纯追求规模和高周转，谢总表示，海成更注重有质量的发展，始终把为城市、客户、投资者创造价值放在第一位。尽管拿地迅速，但短期内海成集团依然是重点深耕成渝城市群，尤其是成都、重庆将是重点拓展区域。目前海成集团资金能力较好，已做好了开拓新市场的准备，同时海成将持续推进与龙湖、金科、中梁等优秀头部企业的合作，优势互补，提高资金利用率，增强投资能力。

保持稳健财务策略

搭建完善的运营管理体系

目前，“房住不炒“调控政策延续，今年8月，政府监管部门对房企负债划下“三道红线”，以促进房地产市场平稳健康发展，对于房企来说，降负债、去杠杆压力陡增。不过对于海成集团来说，得益于长期以来稳健的财务策略，海成并无此虞。据谢冬总裁介绍，海成集团以自有资金开发为主，资产负债率始终低于行业平均水平，负债比例约20%，财务成本优势明显。

当然，随着未来业务扩张，在保持负债比例健康的基础上，海成集团会适当考虑通过多元化的融资渠道适当增加融资比例。谢总表示，遇到合适的、好的土地资源，海成愿意加大对金融杠杆的运用，适当增加融资比例，但如果资源不好，增加融资则意味着投资成本的提升，用业绩规模扩张来偿还债务，压缩企业利润，这种逻辑没有必要。

近年来，海成集团在追求业绩增长的同时，注重“内功”修炼，通过降本增效、优化内控等方式，强化科学运营能力，提升运营效率。同时，通过搬迁总部、引入职业经理人等措施，不断完善组织架构和人才梯队建设。谢总表示，海成集团在公司管理体系搭建和内部管理系统升级方面投入较大，通过引入职业经理人，成功完成新老团队的融合和交替，无缝传承原有优势，降低了管理成本，同时，通过梳理原有团队的提升输出计划，激活了老团队活力，为公司的可持续发展提供了充足的人力资源动力。

2020年，海成集团通过调整投资战略布局，瞄准城市热点区域，实现业绩逆势增长，品牌影响力持续提升。成立20多年以来，海成集团凭借自身特色和产品力优势，探索出一条高质量发展之路，伴随核心城市的不断深耕、海成集团将不断输出更优质、更契合客户需求的产品及服务，不断扩大市场占有率、增强品牌美誉度及产品溢价空间，实现更高质量的发展。

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