房企狂抢深圳宅地，楼市苦土地久矣

  深圳房价历来最为生猛，根子上的问题都指向了住宅用地严重不足。经过上半年紧急控制投资投机买房之后，年底之际深圳住宅用地供应出现了大放量。

  11月23日，深圳密集出让8宗住宅用地，共吸引28家房企参战、超400轮举牌，总成交价达339.81亿元。这是深圳年内规模最大的一次土地出让，也是5年来深圳土地市场最高规模的集中放量。

  就连一向“不跟别人抢第一”的万科也“坐不住”了。消息称，万科23日约11点以总地价59.98亿元抢下宝安尖岗山地块，12点进行签约，下午就拉起横幅动工了。速度之快，令业内瞠目。

  其实放在大的政策背景下，深圳这次土地拍卖盛宴并不算意外。此前，深圳市住房部门曾多次表示，要通过加大住宅用地供应以缓解深圳住房问题，压制房价非理性上涨。

  记者查阅数据发现，截至11月23日，深圳2020年累计出让包含住宅的用地已达28宗，比过去3年的总和还高。如2015～2019年，深圳市全年出让的住宅用地也不过分别为6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。

  但从当前房企的拿地热情来看，“僧多粥少”的局面并未减缓。

  “未来深圳还会大规模增加住宅用地供应，但是供地增加有一个过程，深圳现在向外拓展空间还有些难，首先是挖潜、盘活存量用地，如将工业区块线外的其他工业用地转住宅用地，这个工作已开始试点和探索，预计‘十四五’末整个存量工业用地调整规划相继完成。对于开发商而言，既然未来新增地块也越来越少，自然会去抢这些地。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  抢到地就是胜利

  参加11月23日深圳土地拍卖的28家房企，几乎都是上市大房企和具有国企央企背景。除招商地产、中海地产、越秀地产、华润置地等深圳土地拍卖市场的熟面孔外，总部在深圳的万科、佳兆业均获得年内在深圳的首宗公开招拍挂地块，外来房企新城控股、安徽高速亦通过此次土地拍卖盛宴首进深圳。

  “主要还是因为近期深圳新房市场较为火热，多数住宅新盘不愁卖。同时全国市场分化较为严重，多数城市市场不景气，导致其他城市房企涌入深圳。”深圳中原董事总经理郑叔伦对中国房地产报记者表示。

  这8宗入市出让的居住用地分别位于光明区、宝安区、龙华区、坪山区，总出让面积73.22万平方米，总起拍价合计294.42亿元，总成交价339.81亿元。有7宗土地的建设类型均为普通商品房，均采用“双限双竞”办法挂牌出让，并设定了一定初始面积只租不售的人才住房。

  其中，位于尖岗山豪宅区的宝安西乡地块，是上午场最激烈的竞拍宗地，吸引了10家房企竞拍。万科一改往常稳重不争抢的形象，历经130多轮竞价，以最高限制地价59.98亿元拿下该宗地块，配建只租不售的人才住房面积6.6万平方米，溢价率45%。

  这是万科时隔6年来首次在深圳公开市场拿下住宅用地。其上一次拿地是2017年在深圳湾超级总部基地摘得的商服用地，建设万科集团总部。

  不过，根据出让条件，该宗地块建成后，限制普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米，这意味着，可售楼面价与最高售价之间仅相差约18126元/平方米。再加上各种原材料、资金、人力、建安成本，利润空间很小。

  “这块地的位置佳，周边为泰禾院子、和樾府等项目，近期和樾府多次入市，表现较好，因此受到开发商青睐。开发商拿地目的肯定是要赚钱，虽然限价，但开发商还是可以通过收取装修费突破限价，同时可以通过缩短开发周期降低成本。如龙光前海天境5月拿地，12月就预计推出，拿地到入市时间明显缩短。”郑叔伦置评道。

  “在深圳拿地不仅仅是钱的问题，比拼的是开发商的资金成本及综合实力，因为火的楼盘利润空间都很小。”深圳一位房企人士直言。

  坪山地块的竞争更为激烈，平安、联发、保利、华润、万科等12家房企和佳兆业同台竞技，经过26轮竞价，最终由“旧改王”佳兆业+新城联合体以上限价格28亿元竞得，楼面价2.6万元/平方米，溢价率45%，配建人才房5万平方米。

  另一被抢夺的火热区域为光明区，共有4宗住宅用地出让，总起拍价40.12亿元，最终均以上限价格成交，总成交价58.2亿元，落子企业包括金茂、电建、中信城开等，溢价率均达45%。

  相比之下，宝安沙井地块、龙华大浪地块均是以底价成交，且这两宗地块都只有一家企业参与竞买，分别由融创+华发联合体以127亿元竞得、深圳市地铁集团以66.5亿元竞得。在龙华大浪地块的竞拍资格上，明确要求“具有内地地铁线路，从建设运营到管理物业的经验”，几乎是为深铁“内定”。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国房地产报记者表示，这次土地拍卖有20多家房企参加，但实际积极参与竞拍的不足半数，且一些区域的部分地块以底价成交，整体竞拍热度较去年有所下降，这表明在当下调控政策收紧及融资“三道红线”新规压力之下，房企拿地更加谨慎。

  深圳房价以“稳”为大

  中国“特大城市”深圳，其实地域最小，市域面积仅约1997平方公里。除了面积不足外，还在于土地供给的结构性失衡，不仅有50%生态红线，还有30%工业区块线的限制。长期有限的住宅供地，被诸多人士视作深圳房价高企的最主要原因。

  以压制需求为核心的调控效果已显吃力。今年7月15日深圳出台楼市调控新政后，深圳的房价仍面临较大上涨压力。

  据国家统计局数据显示，10月份深圳二手住房价格指数环比、同比分别上涨0.9%和15.5%，双双位居全国第一。10月，深圳房价均价达到每平方米78722元，在15个城市中遥遥领先，是第二名厦门的1.6倍，是最后一名长春的7.6倍。

  现在，深圳住房政策的画风突变，政策导向正由压制需求为核心转向供给侧发力。

  根据深圳市2020年度土地出让计划，深圳市规划和自然资源局今年将加大住宅用地供应，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍。

  深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡表示，在“十四五”期间，深圳在用地供应上会做一些调整，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

  深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》亦称，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。

  “中长期来看，深圳作为标杆城市、社会主义现代城市发展的典范，要向国际一线城市看齐，未来还会大规模增加土地供应，这是一个必然结果。但深圳现在拓展空间还比较难，更多还是盘活存量用地。”李宇嘉表示。

  今年，可以说是深圳开启土地供应放量的元年。

  据美联物业统计，截至11月23日，包含深汕合作区，今年深圳一共卖了28宗居住用地，涉及土地面积137万平方米，出让总金额达758亿元，三项指标同比去年全年分别增长了133%（宗数）、206%（土地面积）、91%（成交金额）。加上非居住用地，深圳今年土地出让金额已逼近900亿元。

  在多位市场人士看来，深圳土地拍卖放量将增加市场信心，对未来新房市场供应起到积极的补充作用，缓解市场供需矛盾。

  “在调控政策收紧以及住宅用地供应增加的条件下，预计未来深圳楼市将会逐渐趋稳。”陈霄称。

  不过，“深圳新房供应主要集中在城市或区域外围，而主城区新增地块很少，预计深圳市区二手房市场还会继续火热下去。”李宇嘉表示。

  对于深圳而言，这场土地拍卖盛宴还未结束，发力供给端实现楼市求稳的变局才刚刚开始。

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