解局 | 30亿英镑加码伦敦与李嘉诚的公寓生意

观点地产网 前不久，李嘉诚计划在英国打造“千亿香港城”，而这一次，“超人”将视野放在了伦敦的长租公寓版图之中。

11月20日消息称，李嘉诚正在支持收购英国最大的长租公寓项目———伦敦温布利公园地块，该项目总价值高达30亿英镑，将新建8000套长租公寓。

报道显示，伦敦温布利公园地块目前由美国投资公司Lone Star持有，除了李嘉诚旗下的Long Harbour以外，还有其他三家企业参与了上述项目的竞标，截至目前，竞标结果暂未披露。

事实上，在住房缺口较大的伦敦，长租公寓的兴起获得了极好的发展窗口，而伦敦温布利公园是英国最大的长租公寓项目，如果能够成功收购，无疑能够为李嘉诚带来巨大的财富。

但上述项目的竞争激烈，且李嘉诚作为英国长租公寓市场的新兴玩家，并未在当地操盘过如此大体量的公寓项目，李嘉诚的故事该怎么讲？若成功收购，未来如何操盘与开展？答案等待揭晓。

收购英国最大长租公寓

消息显示，李嘉诚计划收购的伦敦温布利公园地块，项目占地85英亩，约34万平方米，将新建8000套长租公寓。

温布利公园是伦敦最大的长租公寓项目之一，由Quintain公司投资，后者于2015年被Lone Star公司以7亿英镑的价格收购。

上述项目于2017年正式启动，且已经收到了来自英国政府出资的6500万英镑。根据开发商时间表，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目。

据悉，交易的总价值高达30亿英镑，除了全部出售，Lone Star还考虑采取代号为Project Arch的原方案，即先让投资者以10亿英镑的价格收购1500套长租公寓，然后在另外2000套公寓全部出租后，让投资者再掏出10亿英镑收购这2000套公寓，最后逐步买下最后2500套公寓。

分析人士认为，温布利公园地块的地理位置十分有优势，鉴于英国长租公寓的火热状况，李嘉诚有计划投资也是无可厚非。

观点地产新媒体了解到，温布利区是伦敦，乃至英国著名的娱乐中心，举办各种世界级足球比赛的温布利球场，各大名星举行演唱会的温布利体育馆都在温布利区。而上述公寓项目位于伦敦西北部四区，距离温布利球场、温布利公园地铁站步行仅需10分钟，前往伦敦市中心约需30分钟。

事实上，无论是国内还是海外，地理位置一直都是长租公寓竞争的重要因素，存在区位优势的公寓项目往往出租率更高，且价格更具优势，无疑能够为投资者带来更大的回报。

此外，根据温布利公园2018年公布的数据，截止同年8月末，该项目已有1300套住房建设完成，尚有3000多套在建。租金方面，温布利32%的长租公寓会被设定为保障房，40%的保障房会按照租金市场价打折出租（最高租金不高于市场价的65-80%），28%的保障房则会以更低的价格出租（即所谓的廉租房），剩余的33%做成共有产权房（Shared Ownership）出售。

按照两年前的数据，温布利项目的平均租金为892磅/周，最高约3200磅/周，一年共有十二个月，一个月按四周计算，温布利公园项目全年的租金约为3.43亿英镑，租金回报相对可观。

或许，李嘉诚青睐的是“条件可圈可点”的温布利项目，而非那个“英国最大”的温布利项目。

与此同时，一直以来，伦敦的住房缺口在英国是最大的，由于人口的不断增加、新房供给紧张、房价的高企等因素，新兴的长租公寓市场获得了极好的发展窗口。

根据投资机构M&G Real Estate的研究，目前英国长租公寓的空置率为5.2%，低于其他类型房地产的均值6.9%，且虽然理论租期以1年为基础，实际租期却达到3.9年。除此之外，回报率上，租赁型房地产也超过商业地产、股票和债券。

这也就意味着，在英国长租公寓市场高速猛进的当下，温布利项目面世之后，有望保持良好租金回报以及空置率情况，对投资者来说，无疑是一笔不错的生意。

李嘉诚的英国生意

英国长租公寓市场呈现爆发之势，各个大型投资机构亦想从中分一杯羹。

消息显示，温布利公园地块引起了众多投资者的参与竞标，除了李嘉诚支持的Long Harbour以外，英国长租公寓品牌Get Living、德国房地产投资公司PATRIZIA、英国房地产投资基金Henderson Park亦参与其中。

而Get Living被称为英国长租公寓巨头，前不久才以2.52亿注资伦敦东南大型项目，从而收购并管理项目中的649套房产，包括其首个共享居住项目。

据悉，该公司背后的资方包括英国开发商Delancey、房产投资公司Oxford Properties、卡塔尔财团Qatari Diar、荷兰APG、德国Allianz、瑞典Alecta、英国养老金Local Pensions Partnership。

分析人士提到，英国长租公寓品牌方、德国房地产投资公司介入，肯定会对李嘉诚旗下公司的投标造成较大的压力，毕竟此类企业在英国的知名度、项目熟悉度等方面更具优势。

与此同时，李嘉诚的团队在英国从未操盘过体量如此大的公寓项目。

李嘉诚踏入英国尤其伦敦的房地产市场，最早可追溯到上世纪90年代开始，但和记黄埔地产起初在英国只是投资高端公寓项目，后来才慢慢扩展到了地产项目。

截至目前，李嘉诚系公司在伦敦的地产项目有6个，其中有4个为高级公寓项目，首个项目为1998年和记黄埔在伦敦落成的皇家门肯辛顿（Royal Gate Kensington），此后，于2000年、2001年、2003年，和记黄埔前后落成蓬特威特罗（Montevetro）项目、贝尔格瑞维亚（Belgravia Place）项目、阿尔贝恩河岸（Albion Riverside）。

“这些高端公寓项目很受英国人的欢迎，入住率普遍比较高”，上述分析人士提到，这些公寓项目为李嘉诚赚了不少钱。

或许是从之前的公寓项目当中尝到了甜头，李嘉诚决心投入到更大的项目当中，但其在英国操作过几个公寓项目体量都不算太大，而此次投标的温布利项目占地85英亩，折合约34万平方米，如此大的体量，对任何一家公司而言，都有难度。

李嘉诚也考虑到这一点，报道称，虽然其支持的Long Harbour还没有操盘过如此大型的项目，但Long Harbour有意拉这一地块的管理团队Quintain入伙。

无疑，李嘉诚为拿下温布利项目做了诸多的考量，但作为英国长租公寓市场的“新手玩家”,他面临难度仍旧不小。

截至目前，上述交易还在进行中，李嘉诚最终能否夺得这个项目，暂未知晓。

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