后疫情时代，中国人买房租房的真相，竟这么扎心……

　　在所有经济周期规律中，房地产周期被称作“周期之母”，它客观存在，逃不开，躲不掉，不以人的意志为转移。正因如此，我们对房地产的研究才有迹可循。然而此时此刻，由于疫情黑天鹅的突然降临，所有经验主义都被打破，房地产领域的规律和周期也卷入了大量的不确定性。

　　我们毫无准备地打了一场遭遇战，波动性与随机性并存，压力感与风险性同在。在病毒带来的普遍性冲击下，大众对于居住的诉求也有了新的变化。

　　今天跟大家分享一份来自贝壳研究院的《2020新居住消费洞察报告》（以下简称《报告》），此次调查通过随机抽样的方式投放了11012份问卷，有效回采样本量8042份；线上调研对象来自全国313个城市，有效覆盖不同等级城市，其中包括3个一线城市和15个新一线城市。反映了新居住的消费趋势。看完你会发现，房子既是财富的象征，也是痛点的合集。

　　红尘滚滚，世事变迁，当全球共此凉热，当一季度GDP几十年来首现负值，你和房子之间的撕扯，更疼了。

　　《报告》集中了近万人的居住诉求，数据调研时间在3月20到4月1日期间，正是国内疫情受控、民众心情沉淀的复盘期，群体的情绪已经归于冷静，对于买房租房有了更理智的思考，因此也更真实，更具备实操性。

　　《报告》展现了普罗大众在房子面前的各种痛点，也反映了现实与理想之间的巨大沟壑。这沟壑形同天堑，直接反映着大家对房子又爱又恨的矛盾。站长提炼出后疫情时期最有代表性的七大矛盾，与大家分享——

　　01

　　置业欲望与买房计划的矛盾

　　疫情爆发之初，很多租房族出入小区受阻，面临着有家难回的窘迫，因此民众置业欲望一度提升到57%。但在3月下旬进行调查的《报告》数据显示，考虑买房或加速买房计划的数据比率已回落到43.6%，反倒是56.4%的受访者表示将放弃或延后买房计划。

　　其实这也不难理解，疫情刚开始时很多人只感受到了租房的不便，却没想到整体经济受累会如此之大。最新数据显示，城镇失业率达已6.2%，这还只是登记数据。且不说如今事实性失业、待岗的人到底有多少，就算保住了饭碗，也有很多人面临着降薪或薪酬缓发的考验。虽说复工已在紧锣密鼓地进行中，但越来越多的人深刻地意识到了现金流的重要性。

　　报复性买房？别闹了。海底捞、西贝莜面村把菜单涨价几块钱都能引发众怒，你就该知道在买方卖方的博弈中，更耗得起的其实是消费者。报复性消费只是个美好愿景，前提是大家得有钱去报复。

　　02

　　资金与首付的矛盾

　　调查显示，近6成受访者能为买房拿出的钱在百万以下，仅有12%受访者的购房消费能力在300万以上。

　　有些人穷尽全力只为奔跑到罗马，有些人却干脆出生在罗马。有些人掏空六个钱包也凑不够三成首付，有些人却在一线城市制造着豪宅秒空。

　　对于青年刚需族来说，扎根城市的第一步就是买房，而他们本身经济基础有限，即便掏空家底，能调用的资金也往往跟不上房价涨幅。而很多40岁左右的中年人不仅在职场有更丰厚的收入，其实也受益于早年买房攒下了第一桶金，赶上了房价起飞的红利，有房在手，再去置换腾挪，自然轻松得多。

　　03

　　收入与月供的矛盾

　　我国城市发展存在明显分化，不同城市消费者的住房负担也有天渊之别。以60平的建筑面积算，北京、深圳平均首付超过百万门槛，而首付要求较低的长沙、沈阳、昆明则只需要20多万就能“上车”。从各城市的月供收入比来看，深圳、北京、上海处于50%的警戒线之上，尤其是深圳，按照一家三口的基本家庭结构计算家庭可支配收入，测算出的百分比值约为79%。上图标识的19城中，处于舒适线的城市为沈阳及长沙，特别是长沙，凭借相对较低的房价，同样的套均价格在长沙可以享受更好的居住体验。

　　很多人为了一份优厚的收入来到北上深，却只能白天在CBD靓丽，夜晚在出租屋泄气，感觉梦想被房价透支。站长一位学弟来京奋斗数年，勤勤恳恳，加班加点，虽然收入一直在涨，但始终追不上房价。后来他痛定思痛回了老家，过了半年却又回来了，因为家乡承载不了他的梦想，更满足不了他的薪资要求。如今学弟已经放弃了在一线城市置业的梦想，而是拿着北京的工资，转手在家乡买了房。买不起的一线，回不去的家乡，总得择一处买房，甭管住不住。

　　目前有些专家已经在预警部分人出现房贷断供的可能性，这并非杞人忧天。美国已经出现了断供潮苗头，著名评级机构穆迪预测，美国有1500万个家庭面临还不上房贷的困境。美国最大的两家房贷机构——房利美和房贷美，向其2800万房贷客户宣布，最近两个月，他们不会对房屋进行拍卖，也不会驱赶法拍房里的住户。美国银行已经批准了5万名房贷客户的延期还款申请。拥有180万房贷客户的Quicken则把客服中心员工数翻了三倍，以应对天量的求助热线。

　　美国如此，中国如何？我们可以看4月17日国家统计局公布的数据：我国一季度居民可支配收入是8561元，同比名义增长0.8%，扣除价格因素实际下降3.9%。这还是被大佬们平均后的数据，如果换成中位数，只有7109元。再来看物价指数，3月全国CPI同比上涨4.3%，其中食品价格同比上涨18.3%。这样的收入水平，这样的物价涨势，已经不足以支撑更高的月供，否则很多人的日子就要过不下去了。

　　近期不少站友发来消息说，自己从其他投资中撤出了资金，短期内找不到合适的理财渠道，想问要不要干脆提前还贷。其实要不要提前还款，是很有学问的。就等额本息来说，如果你的还贷额已经超过一半，再清贷款就不是明智之举，因为大部分利息其实已经在前期还上了，后期能减免的利润并不多。而且最新一期LPR已经出现创纪录式降息，无论从全球放水的角度来看，还是不断宽松的国内趋势来看，至少未来几年利率下行是大概率事件。最关键的是，在疫情影响尚未完全暴露之时，未来仍有不可预测性，手中保有现金才是明智之举，提前还贷在当下并不推荐。

　　04

　　个体与行业的矛盾

　　国人与房子之间最大的障碍是资金，而除了钱，个体与行业的矛盾也是分外深重。买房时，我们可能会遇到房屋质量差、不按时交房、开发商不靠谱等问题。在高周转时期，众多开发商致力于低成本拿地、快速开发配套、低价开盘回笼资金，而“大干快上”盖出来的房子，其安全性和质量都难以得到保证。近几年，业主维权事件屡见不鲜，开裂、漏水、发霉、面积不足、精装质量不合格等问题层出不穷。而随着偿债高峰的到来，更令人担心个别房企会用工程质量换取利润空间。

　　与业主们相比，租客面临的痛点同样庞杂，他们不仅会遭遇不靠谱中介、房东恶意涨价、赶人、不退押金等奇葩事件，还有可能摊上一个甚至多个素质不佳的合租室友。

　　无论买房租房，根本痛点还是行业交易及规范制度的不完善，买房客或租客的权益得不到应有保障，而这些问题都需要逐一解决。

　　05

　　居住理想与实际体验的矛盾

　　无论买房还是租房，大家对于居住环境都有类似的痛点。上图可见，大家的日常生活简直槽多无口，不一而足。其中最大的痛是绿地不足，可见人对环境的期待值在水涨船高。其他问题则围绕着邻居素质、小区硬件、物业管理、配套设施等方面展开。很多问题其实有多重原因，比如狗屎无人清理、楼道乱堆乱放，这一方面是因为居民素质不高，另一方面也由于物业管理不到位。

　　大家都想住在绿地更多、邻居素质更高、设施更完备的社区，但前提是家庭收入能不能匹配；其次，即便在高档社区，也同样有可能遭遇邻里矛盾。比如别墅区里私搭乱建的问题，很多被邻居加盖违建造成遮挡的业主投诉无门，糟心的也大有人在。一想到有钱人也有他们的烦恼，是不是心情好多了？

　　好邻居可遇而不可求，好物业则可以甄别遴选。特别是疫情期间，物业之间高下立见，有的小区一天消杀三次，有的小区三天消杀一次，更别说送菜上门、快递代收、防疫用品发放等细节上的差距。也难怪有人感慨，关键时刻，好物业能救命。

　　站长建议，买房租房时还是要选个好物业，这样不仅能提升居住体验，哪怕将来出售，也更容易出手。

　　06

　　一公里需求与区位的矛盾

　　小区周边1公里范围内的配套完善程度是影响居住体验的至关重要因素。在众多配套中，消费者对美食街的需求最为强烈，占比达到50.3%。餐饮配套在日常生活绝对会高频使用，如果一个小区周边一两公里没有成规模的餐饮门店，那住户不仅出门吃饭难，就连在家叫外卖都难。买房租房时，站长建议你打开美团、饿了么感受一下意向地段能叫到什么样的外卖，是高中低档次齐全，还是只有孤零零几家家常小馆，这在生活体验上差别太大了。

　　过去多是上了一定年纪的置业者更看重医疗资源，但今年一场疫情强化了大家对医疗资源的倚重程度，大型医院成为受访者普遍关注的重要因素。

　　教育资源是考核一处房产的刚性指标，这一需求排名靠前是理所当然的。大家对教育机构的追求不仅限于自家孩子上学，也在于房产的增值保值预期。

　　近几年来，线上线下融合的生鲜超市进入了我们的生活，盒马鲜生、7FRESH、苏鲜生等新物种在受访人群中也受到追捧。

　　仔细看上面这些需求，其实都与房子的区位紧密相关。比如知名大医院、名校的本部、生鲜超市催生的“盒区房”，往往集中在主城区。想要把便利的生活、优质的教育、过硬的医疗、便捷的交通、多元的娱乐等核心需求都纳入自家1公里之内，那基本上只能聚焦主城区，而这也意味着更高的房价、更多的首付和更大的还贷压力。

　　说到底，这又是一个关于钱的问题。

　　07

　　空间需求与面积不足的矛盾

　　打开门考虑的是配套设施和社区环境，关起门过日子的最大痛点还是自家面积问题。居住空间不充裕，仍是多数家庭所面临的住房问题。特别是疫情期间居家隔离，让很多人对于私人空间、收纳空间、娱乐空间都不满意，这在某种层面上也唤醒了更多的改善性需求。

　　国家统计局数据显示，2018年我国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米，如果按照0.7的使用率来折算，城镇居民人均使用面积仅27.3平，与发达国家相比存在一定差距。消费者比较理想的居住面积区间是90-120平，占比达41.7%——既不会小到生活不便，也不会大到无力承担，这也是受访者们一个很务实的结论。

　　从实际购房情况来看，各个城市购房成交的主力面积段仍然是60-90平，其中北京购买60-90平房源的客户占比40.3%，成都占比达50.5%。

　　很多人都有过这种感觉，新搬家后会觉得家里地方还挺大，但住着住着，空间就捉襟见肘起来。这一方面是因为我国人均面积确实小，另一方面也因为家里添置的东西会越来越多，如果再加上添人进口，那必然导致空间不足——如果你生了孩子，就会发现一个小婴儿需要的收纳空间可能比两个大人还多。总体来看，消费者当前居住现状距离理想住房面积还存在一定差距，未来在居住面积上“住得更好”仍有较大提升空间。

　　收纳空间不足是消费者普遍面临的居住痛点。还有39%的消费者不满厨房空间狭小，小家电无处放。毕竟现代人需要的不仅是灶台+水槽+砧板+油烟机，而是还惦记着洗碗机、垃圾处理器、蒸箱、烤箱、微波炉、豆浆机、咖啡机、榨汁机、料理机等林林总总的物件，厨房的重要性和功能性都在前所未有地提升。而且调研结果还显示，有近半数的消费者更偏爱开放式厨房。对于开发商来说，也是时候在这块领地上用些巧思了。

　　—— 结语 ——

　　后疫情时代的居住趋势变化以及各种维度上的矛盾，既有老问题，也有新痛点。有些矛盾可以用钱解决，但问题是很多人钱包吃紧；还有很多问题等待的是行业、环境的革新，这就需要我们抛出诉求，呼唤解决。

　　在大大的城市里，有无数个小小的我们，想要的不过是一片方寸之地，安放我们的人生。

　　如果你也像站长一样，想了解人与房的新矛盾、新痛点，那我在4月23日的“2020贝壳新居住大会”线上直播等你，我们一起研究“数字新居住·产业共生长”这个有意思的主题。

　　对于房子，只有了解，才可驾驭。

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