直管公房承租人变更 应符合一定条件

直管公房原承租人张某于2017年2月死亡，同年8月，经张某的妻子王某申请，公房行政管理部门与王某签订《北京市公有住宅租赁合同》，将涉案公房承租给王某。后张某的侄子小张不服公房变更行为，向法院提起诉讼，要求撤销该租赁合同。法院经审理认为，涉案公房原承租人张某死亡时，小张的妻子李某在外有房屋，小张拥有在该房屋居住的权利，因此小张不属于有资格对公房变更行为提出异议的家庭成员，最终驳回其诉讼。

法官提示

直管公房作为公产房的一部分，一般是指人民政府以及国有企业等投资兴建并由职工承租的房屋，在未出售前其产权归国家所有。从北京市来看，直管公房行政管理部门一般受各区人民政府委托，承担依法确定直管公房承租人、审查直管公房变更承租人资格、办理直管公房承租人变更等事项。直管公房属于特定历史时期的产物，又涉及承租人家庭成员的重大切身利益，相关纠纷时有发生，司法实践主要集中于直管公房承租人变更领域。

目前公房行政管理部门依法办理公房承租人变更事项所遵循的依据为《北京市公有住宅租赁合同》。该合同第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或者死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的可以办理更名手续。本案中，原承租人死亡时，小张妻子李某名下登记有一处房屋，小张具有居住该房屋的权利。因此，小张可以被视为在“本市另有住房”，不符合上述规定的条件，不具有提起本案诉讼原告的主体资格。

直管公房政策制定的本意，主要是为了保护与直管公房原承租人形成共同居住关系且在外没有其他住房的家庭成员的居住权利。因此，法官提醒，对直管公房承租人变更行为提出异议需要符合《北京市公有住宅租赁合同》中所规定的条件。而且，司法实践中，审查家庭成员是否有资格对直管公房变更行为提出异议的时间节点为直管公房原承租人外迁或者死亡的时间。（作者单位：北京市第四中级人民法院）

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