租售纠纷 “不可抗力”不好使

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-21 15:50

视觉中国供图

位于东四环附近的后现代城小区，张先生站在自家房子外一筹莫展。房屋已被中介公司换了锁，他无法进入。

两年前，张先生将自家房屋托管至一家中介公司，每月按时会收到房租。今年1月底，张先生没有如期收到房租，此后便再难联系上房屋维护人及中介公司。

疫情之下，遇到了房屋租售纠纷的还有宋先生。春节前，宋先生买了一套三居室，打算春节后再卖掉自住的两居室，卖房款变成换房首付款。时至今日，交纳首付款的日子临近，自己的两居室却因客源少而无法脱手。

在疫情中遇到的房屋租售纠纷是否属于不可抗力？面对这样的纠纷又该如何解决？

托管房屋

收不到房租

收不回房子

东四环旁的后现代城小区，张先生的房子已经空了两个多月。两年前，他将自家房屋托管给中介公司，签了托管五年的长约。“每个月基本上都能按时收到房租，有的时候会晚一两天。”

而今年1月底，房租却没有如期而至。

“本以为是因为过年了，可能年后就能打钱。”春节后，张先生与房屋维护人联系时发现，电话与短信均已无人应答。签约时，中介公司称不设押金，每月定期支付房租。“我手里没有押金，一下子找不到他们了，感觉就不太好。”

返回后现代城小区后，张先生发现小区中有许多业主有着与自己类似的遭遇。面对已经换成了密码锁的房屋，张先生无法进入。“因为孩子上学的原因，我们在别的区租房，每月租金一万元，相当于以租养租。收不到房租后，对生活影响很大。”

张先生将房屋托管给青宿托管平台，该平台将房源长租后改造成民宿，突如其来的疫情，让民宿遭遇无人入住的窘境。

从事民宿经营的王女士表示，自己曾经在某小区中有30多套民宿房屋，疫情发生以来，春节期间的订单全部取消并全额退款。“房子就一直空下来，通过与房东协商，几乎都赔了一个月的违约金，损失超过40万元。要是租房时没有留押金的话，托管方锁门消失后，房东就很难受了。”

记者多次与青宿托管平台、房屋维护人进行联系，电话始终无人接听。

房屋租赁平台“看房狗”负责人李贝克表示，疫情对租房市场影响较大，尤其是一些民宿经营者。部分托管公司使用“押零付一”的方式在市场中收房，同时为房东提供一份长约。“但是这样的方式，对房东来说一旦出现类似问题，房东利益得不到保障。对于这样方式的收房行为，房东应该有所警惕。”

“现在能想到的是打官司，要不就直接开锁破门，然后再找租户。”面对无法进入的房子，张先生除了气愤更多的是无奈。

先买后卖

看房人很少

已近违约期

“肠子都要悔青了。”家住顺义马坡附近的宋先生遇到的则是房屋买卖难题，几个月来，一家人常因为换房而情绪低落。

去年年底，宋先生看中了一套三居室，同样在他居住的小区中。“谈好价格就签了合同，付了20万元定金，并约定2020年6月1日交首付款。”

自己的两居室也在中介的网站上挂牌出售。“我的房是个不到90平方米的两居室，又是南北通透，中介告诉我这个是小区里紧俏的户型，很快就会成交。”

但是，一切并未如宋先生所愿。

因疫情原因，中介人员在春节后鲜有复工，小区严控人员进入。宋先生的房子一直无人问津，而约定交纳首付款的日子却一天天临近。“真着急啊，每天都在催中介，但是一是很少有人看房，二是小区很难进。”

“需要买我房子的人给我首付，我才能付那个三居室的首付。”中介人员给宋先生算了出售的最后日期，超过4月下旬房屋再未成交，程序便很难走完。“我面临着违约，20万元定金就得给人家了。”

翻看合同时，“不可抗力”原因让宋先生犹如抓住了一根救命稻草。在向多名中介人员询问后，得到的两种答案让他更加迷惑。“有的说属于，有的说不属于不可抗力。”

北京大成律师事务所律师卢明生表示，此种情况不应在不可抗力的范围中。即使没有疫情发生，也无法保证能在约定期内售出房屋。“疫情可以说是一个因素，如进行诉讼，买家可申请酌情减少违约金数额，但是能不能减，能减多少并不确定。”

“这种情况不适用于不可抗力因素，无法因此对已有合同进行解约。”北京浩勤律所主任律师于娜认为，因疫情原因，一些房屋出售、交易会遇到问题。“目前没有相似案例，可以与卖方协商签订补充协议，要求适当延长约定时间。但是在合同期内首先不能违约，也应在此期间保留好相关证据。”

宋先生通过中介与卖方沟通签订补充协议，但是对方并不同意。“我做了最坏的打算，就是那20万元定金赔给他了。”

本报记者赵喜斌

（责任编辑：张洋 HN080）