沪写字楼市场缓步复苏 南京西路取代陆家嘴租金标杆地位

  海写字楼市场逐渐复苏。

  《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者日前从沪上多家专业机构了解到，上海写字楼市场的租赁需求在三季度逐渐回升至2019年疫情前的正常水平。但中央商务区和非中央商务区的租金水平环比继续下滑，尤其是陆家嘴，租金下滑尤为明显。

  写字楼租金标杆易主

  以往，陆家嘴板块一直都是上海甲级写字楼市场上租金水平最高的区域，但目前已经被南京西路板块所取代。

  “其实从去年开始，陆家嘴的空置率就处在比较高的水平。原因主要在于陆家嘴写字楼的租户结构较为单一，大多数是金融机构。而南京西路写字楼的租客构成非常多元化，有着上海最强有力的租金支撑，”仲量联行上海浦西商业地产部总监朱熙东进一步指出，“在写字楼市场，越是单一的租户结构，越容易受到市场、行业的影响。这场疫情过后，大大小小的企业必不可少地感受到来自经营方面的压力，部分公司甚至直接搬离了陆家嘴。因此，今年陆家嘴的写字楼租金下滑十分明显。”

  来自高力国际的数据亦显示，在各个核心子市场中，今年第三季度，陆家嘴的甲级写字楼空置率达到18.6%，租金为9.99元/平方米/天。而南京西路的空置率为11.4%，租金则超过陆家嘴，为11.62元/平方米/天。

  不过，朱熙东表示还是看好陆家嘴这一市场，“陆家嘴还是有原生动力在里面的，有很多租户都愿意留在陆家嘴。今年国内一波金融类公司在政策影响下率先复苏，这些公司的首选还是陆家嘴。我们还是很看好陆家嘴的。” 

  据了解，浦发银行为其新设立的理财公司新设办公场所，选址陆家嘴的中国人寿金融中心。自2018年底支持性政策出台以来，截至2020年第三季度，已有36家内资银行申请设立理财子公司，其中获批的有21家。与此同时，专业服务类企业的租赁需求保持相对稳定。在甲级办公楼市场租金下行、许多租户趋于保守的大环境下，一些专业服务类企业正抓住机会，升级办公场所。盈科律师事务所就在三季度承租了上海中心3152平方米的写字楼面积。

  前滩租赁交易活跃

  诚然，三季度沪上甲级写字楼租金继续下滑，但在一系列减税降费、优化融资环境、促消费等政策扶持下，企业信心正加速恢复，商办市场租赁需求逐渐开始复苏。

  戴德梁行研究部数据显示，2020年三季度沪上甲级写字楼租金为8.2元/平方米/天，环比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。与此同时，三季度租赁型甲级写字楼净吸纳量达到15.72万平方米，环比二季度上升35%。

  值得一提的是，在各个板块中，备受瞩目的前滩板块仍然是三季度上海写字楼租赁的热点市场，收获了多个大面积租约。其中，德州仪器、希尔顿分别在前滩中心租赁了9000、8500平方米写字楼；普华永道今年也从新天地搬了很大一块业务到前滩中心；灿谷投资则在前滩东方广场一期承租了8400平方米的写字楼。由此可见，前滩板块受到外资企业的一律看好。

  仲量联行方面指出，疫情期间，部分快速增长的行业，如科技新媒体和医疗医药类企业，已逐渐成为上海办公市场的重要需求来源。由于疫情对线下活动的影响，科技新媒体类企业迎来了新的增长点。这些公司业务的快速增长以及企业对品牌知名度提升的重视，为办公楼市场带来扩张及升级需求。医疗医药类企业的租赁需求占比在2020年前三个季度增长了7个百分点至11%。

  需求有望继续回升

  对于后市展望，戴德梁行大中华区企业服务部董事总经理魏超英表示：“在经济内循环为主、双循环促进发展的新格局下，内资互联网科技企业体现出强劲发展动力从而对写字楼市场需求带来较大支撑。实际上，即便抛开新冠疫情因素，中国强大的经济基础以及对技术应用的趋势也为国内TMT行业强劲的业务增长奠定了基础，新冠肺炎疫情的爆发在提醒我们，技术对我们的日常生活，工作学习和家庭娱乐是多么的重要。

  同时，在构筑服务经济战略优势下，上海在国际金融中心、国际航运中心和世界城市名册排名也是名列前茅，上海服务能级跃上新台阶也预示着以服务业为主导的金融、物流等一些重点行业发展前景可期。”

  高力国际方面也预计沪上甲级写字楼市场需求将在第四季度继续回升。但在新增供应压力下，平均租金可能仍将下行，直至2021年企稳回升。另外，由于非核心区租金低于全市平均水平，因此未来供应中非核心区占比的上升也是拖累全市平均租金上涨前景的原因之一。

  据悉，上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市，导致三季度有7个新项目集中入市，大量的新增供应将全市甲级写字楼空置率推升了2个百分点至21.1%。

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