人民币升值或加速房企集中度提升

  自6月以来,人民币汇率价持续坚挺。尤其近期以来,在美国大选影响下,美元指数持续疲弱,人民币被动升值加速。从6月至今,人民币兑美元中间价已从最高7.13兑1美元升至6.62兑1美元,升值幅度达8%。这也是近三年来,升值幅度最大的一次。伴随着人民币快而持续的升值,问题随之而来,这究竟会在哪些方面影响房地产业?

  通常而言,本币升值会引发资本流入,股市、楼市作为人民币计价资产,是影响最为显著的投资标的。以2006年开启的人民币升值浪潮为例,股市、楼市在这个阶段持续上涨,出现数倍的价格上升行情。这次升值一直持续到2015年,并在2015年8月汇改后出现了贬值。此后,人民币进入双向波动。

  2017年5月至2018年3月,人民币再次出现过一次持续的升值,其情形与当前类似。当时的房地产市场,尤其是房企的境外融资环境,在升值期间得到了显著改善。以香港资本市场为平台,外资机构向内地房地产企业的资金融通,缓解了内地房企的资金饥渴,也加剧了土地市场的热度,最终导致地王频出,也由此引发了进一步的楼市调控。

  不过,历史不会简单重复。一方面,由于房地产市场已处高位,并且房地产流动性不佳,不动产并不是一个理想的中短期投资标的;另一方面,不动产市场对外资有严格限制,外资流入很难进入房地产市场。而另一个关键的因素是,后疫情时代,逆全球化思潮难以在短期内扭转,很难有热钱像全球化鼎盛时代那样,频繁地全球流动,在巨大获得空间下,不顾监管成本进行套利,因此,不太可能出现热钱大幅流入不动产领域的现象。

  更大的可能是,人民币升值一方面有助于资金流入股市,推动地产股的估值修复; 另一方面则是境外资本对房企放贷意愿增强,房企的融资环境被逐步改善。这将造成一个显而易见的结果,由于议价能力与平台优势,头部房企与中小房企的融资成本差将显著拉大,并在财报上体现为日益分化的盈利能力,这进一步促成股价上的分化,形成马太效应,最终加剧了不同类型房企的竞争力差异。

  拉长时间段看,行业集中度的提升是最为确定的事件,人民币升值或贬值,都只是行业发展大时代背景下的一段插曲,无论方向如何,都左右不了产业发展的方向。换句话说,每一轮的宏观调控,每一轮的市场变化,每一次的利好或利空,其实都是行业集中度提升加速的催化剂。

  由此,可以带来一个可以预见的结果:规模房企的增长并不来自于增量,而主要是竞争对手的退出。在土地市场仍然拥挤的今天,在缺乏竞争力的对手被市场出清之后,留下的玩家面对更激烈的竞争,也相对更宽松的市场。

  说到底,这终究还是剩者为王的时代。

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