人民币升值或加速房企集中度提升

  自6月以来，人民币汇率价持续坚挺。尤其近期以来，在美国大选影响下，美元指数持续疲弱，人民币被动升值加速。从6月至今，人民币兑美元中间价已从最高7.13兑1美元升至6.62兑1美元，升值幅度达8%。这也是近三年来，升值幅度最大的一次。伴随着人民币快而持续的升值，问题随之而来，这究竟会在哪些方面影响房地产业？

  通常而言，本币升值会引发资本流入，股市、楼市作为人民币计价资产，是影响最为显著的投资标的。以2006年开启的人民币升值浪潮为例，股市、楼市在这个阶段持续上涨，出现数倍的价格上升行情。这次升值一直持续到2015年，并在2015年8月汇改后出现了贬值。此后，人民币进入双向波动。

  2017年5月至2018年3月，人民币再次出现过一次持续的升值，其情形与当前类似。当时的房地产市场，尤其是房企的境外融资环境，在升值期间得到了显著改善。以香港资本市场为平台，外资机构向内地房地产企业的资金融通，缓解了内地房企的资金饥渴，也加剧了土地市场的热度，最终导致地王频出，也由此引发了进一步的楼市调控。

  不过，历史不会简单重复。一方面，由于房地产市场已处高位，并且房地产流动性不佳，不动产并不是一个理想的中短期投资标的；另一方面，不动产市场对外资有严格限制，外资流入很难进入房地产市场。而另一个关键的因素是，后疫情时代，逆全球化思潮难以在短期内扭转，很难有热钱像全球化鼎盛时代那样，频繁地全球流动，在巨大获得空间下，不顾监管成本进行套利，因此，不太可能出现热钱大幅流入不动产领域的现象。

  更大的可能是，人民币升值一方面有助于资金流入股市，推动地产股的估值修复; 另一方面则是境外资本对房企放贷意愿增强，房企的融资环境被逐步改善。这将造成一个显而易见的结果，由于议价能力与平台优势，头部房企与中小房企的融资成本差将显著拉大，并在财报上体现为日益分化的盈利能力，这进一步促成股价上的分化，形成马太效应，最终加剧了不同类型房企的竞争力差异。

  拉长时间段看，行业集中度的提升是最为确定的事件，人民币升值或贬值，都只是行业发展大时代背景下的一段插曲，无论方向如何，都左右不了产业发展的方向。换句话说，每一轮的宏观调控，每一轮的市场变化，每一次的利好或利空，其实都是行业集中度提升加速的催化剂。

  由此，可以带来一个可以预见的结果：规模房企的增长并不来自于增量，而主要是竞争对手的退出。在土地市场仍然拥挤的今天，在缺乏竞争力的对手被市场出清之后，留下的玩家面对更激烈的竞争，也相对更宽松的市场。

  说到底，这终究还是剩者为王的时代。

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