央行严查贷款!魔幻上涨的深圳楼市剧终了吗?

“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”,难以想象,这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象,又在2020年的春季重现。

疫情后深圳楼市的这波爆发,成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比,全国楼市依然冷清,深圳的情况成为特例。

然而,就在今天下午,情况起了变化。魔幻上涨的深圳楼市被央行急令自查,目标直指高涨房价背后的“巨量违规资金”。

【一】一夜涨百万,深圳楼市超越北上广

楼市资本论先带大家捋捋,近来魔幻般上涨的深圳楼市:

3月7日,中原地产代理的香蜜湖片区一套房源从1280万元上调到1380万元;

3月16日,乐有家代理的一套华润城润府二期的房源从1500万元上调到1600万元;

4月15日,链家代理的润府二期另一套房源从1450万元上调到1500万元……

3月7日,深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺104套公寓,2000万元起,当晚全部售罄;

3月13日,太子湾·湾玺14套房源,4200万起步价,8秒售罄;

4月5日,太子湾·湾玺54套公寓,总套价格2900万元~5500万元,半天时间全部售罄。

有人感慨一夜醒来,房价涨百万,并且如上面段子所言,深圳房价是360度无死角的全面上涨,这就是最近深圳楼市最真实的写照。很快国家统计局的数据也出来了,深圳楼市一线夺魁,房价上涨超出北京、上海和广州不少。

楼市资本论认为,在全球央行放水的大环境下,深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一,成为各路资金对抗通胀和货币贬值,资产增值保值的首选之地,逻辑说得通。

另外,深圳可开发土地有限,人口增长迅速,人口密度近北京的5倍,民企发达、人民富裕,常住人口偏年轻化、投资欲望强烈,有一定的刚需基础,也合情合理。但为什么现在突然上涨?且如此之猛?

【二】贷款千万年息19万?“薅政府羊毛”推涨深圳楼市

懂金融的人都知道,房价上涨的最大推手是金融政策宽松以及落户门槛要低,这两项是楼市雄起的根本,只有钱和人源源不断进入,一个城市的楼市上涨才有持续发展的动力。

对于落户门槛,深圳自不用说。下面一张图就可以解释了。

人多对楼市固然重要,但“钱多”才是直接原因。

适逢罕见疫情,从国家到地方政府都在出台各种针对企业扶持的政策。政府的出发点很简单,小老板们,身家都不差,虽然眼下订单少了,日子不好过,但是你们有房子啊。为了帮助大家活下去,政府出台政策,只要是企业法人,就可以把房产抵押,获得贷款。

最厉害的是,到了深圳这笔贷款,国家,市区县双重补贴利息,短则6个月,多着一年,补贴完,就变成无息贷款。

很快,很多投机能力更强的人,发现更骚的操作,虽然你规定要有房子,才能获得贷款。我虽然没有房子,但我可以先借钱买房,再抵押出去,不就变成无息贷款买房了嘛。这类型的买房中介或者资金过桥的公司,在深圳简直是遍地开花,甚至还有非常多的公司,脑洞更大,专门撮合单独买不起房的陌生人,合伙买房。

下面两张截图广为流传,扰动了深圳房地产市场。

从证券时报记者采访了解的情况来看,利用贴息贷款买房具体过程如下:

首先需要全款买房,自己手中需有总房价30%以上的现金,剩余部分可由金融服务公司提供过桥贷款,日息千分之一(折合年化利率36.5%)。过户拿到红本后,由名下公司向银行申请经营贷款,利率会低于房贷,也可以申请深圳市及各区政府的贴息补助。

相关从业人员小王对证券时报·e公司记者表示,银行对申请企业有一定的要求,包括注册时间、实际经营情况等。对于空壳公司,金融服务公司会准备经营材料供银行审核。小王说,凭借他们公司和银行“过硬”的关系,一般可申请到房产评估价的70%。这相当于变相的三成首付,不过金融服务公司要收取贷款总额1%的服务费。综合下来,包括房款过桥利息、贷款手续费等,购房者的成本并不低。

深圳扶持中小微企业的贴息贷款申请有时间限制,要求在4月30日之前获批。小王说,之前有几个客户这样做了,但今天已经4月20日,现在再操作也很难赶上了。小王也强调,上述方式也有较大的不确定性,说100%能做成的肯定是骗子。

小王所在公司主要做房地产抵押贷款,他还透露了另一种楼市里的“骚操作”。

小王主要的目标客户是前期承受较高房贷利率的群体,借着近期利率走低的形势,置换贷款,降低成本。操作路径为,使用自有资金或过桥资金赎回红本,然后再抵押给银行获得新的贷款。对于早期买房贷款在基本利率基础上浮较大比例的购房者来说,新贷款的利率具有吸引力。这种模式早前即已存在,弊端在于赎楼的过桥资金利息较高,新贷款也需要每年再做一次过桥。

楼市资本论认为,正是包含以上两种手段在内的“骚操作”,让深圳在被疫情笼罩的全国楼市里,走出独立行情。

【三】央行紧急下令:深圳自查经营贷购房情况

不过就在今天下午,这一切有了新变化。央妈突然对深圳楼市喊话了。

4月20日,21世纪经济报道记者从消息人士处确认,中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

具体是,对于贷前,自查贷前准入情况,对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。对于贷款管理情况,重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理,自查借款人贷后新增房产的检测情况。

该通知十分紧急,发布时间为4月20日,要求各银行在当天14:30之前将自查报告通过专门渠道报送。

有业内人士表示,房抵经营贷资金违规流入房地产市场,至少是这轮深圳楼市火爆的重要原因,相关部门首先要求各商业银行自查就是给个面子,不用搞得那么被动,也是一种威慑。

楼市资本论想说,银行贷款用途整顿来得如此迅雷不及掩耳,深圳楼市没了杠杆继续加持,还会继续上涨吗?让我们拭目以待吧。

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