最新!深圳银保监局回应:收回物业抵押经营贷的消息不实

刚刚，据券商中国记者报道，刚刚从深圳银保监局获悉，今天上午网传深圳金融办、银保监局等网络会议的内容不实。

今天一早，网上突然热传，昨日晚间深圳金融办、银保监局及各主要商业银行举行了网络会议，会议决定从即日起过户不满半年的物业抵押做经营贷的，不得审批；并收回1月25日后审批的不满半年的物业抵押经营性贷款。银保监局方面对券商中国记者表示，上述内容为假消息。

网传消息具体内容为，深圳金融办，银监局与各主要商业银行网络会议昨晚刚举行完。两个决定：1，即日起，所有过户不满半年的物业抵押做经营贷的，全部不得审批，审批了的不得放款。2，1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷，全部责令各放款行收回。

------事件回顾------

昨天，中国人民银行发布对房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知后，深圳市中小企业服务局也发布了公告：严厉打击骗取贴息买房的行为。

今天上午，网传深圳金融办、银监局与各主要银行昨晚连夜开会，做出两个决定：过户不满半年物业抵押不给审批放款、1月25日过户不满半年房产抵押经营贷全部收回！

另外，准入门槛也升级了：房产过户未满半年、经营实体成立不足半年、实际控制人非占股10%以上、非法人，全都暂停准入。

报道表示，多家国有银行的个贷经理均表示的确内部收到了通知，要求严查资金去向，但具体细则还在等分行通知。

一

此外，媒体还报道，最近已有购房者被抽贷了。正在到处借钱还款。

某国有银行客户经理透露，年后抵押经营贷申请很火热，有的网点每个月放款超过一个亿。

这些资金，部分却成了炒热深圳楼市的杠杆源头。某银行个贷经理透露，他们网点内部评估可能有40%流入房地产。（为单个网点内部评估数据，仅供参考。各行具体数据需等自查，也有受访银行客户经理称其办理的绝大部分是支持困难中小微企业）。

来源（南方楼事）

目前多家银行都收到了内部通知，接下来都会严查这波经营贷的资金去向。目前分行正在制定自查细则，如果被查到流入房地产不但会被回收贷款，以后贷款也会受到限制。

“具体怎么查还在等通知。但毫无疑问经营贷审批更严格，我们今天发了内部通知，要求产品要做好尽调。”该客户经理透露。

这一说法也得到了验证。近期申请经营贷的确比较困难，申请的都还未审批下来。

据了解，疫情之下纾困小微企业是重要任务，央行在信贷方面力度上有明显倾斜，部分地方银行还放宽了申请条件。

此前建行传出的抵押云贷政策调整，甚至可以做到刚拿房产证即可抵押，商务公寓抵押率跟住宅一样是70%。

二

有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

据多位房地产销售、中介透露，这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。

而据证券时报报道，主要是投资客的涌入。仅仅是依靠刚需置业者，很难出现这样的快速拉升现象，但一个点被引爆，就难免会传导到其他区域，所以很多刚需置业者也被搞得不安。

有分析认为，市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈，深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一，必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市，这些资金快速涌入楼市，专门抢购好地段的好房子，导致深圳楼市局部异动显著。

具体怎么操作呢？表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动，但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营，这种贷款似乎也被一些投资客看中。

上述中介简单地跟基金君介绍操作手法。

这笔贷款有多便宜？微博也有博主简单算了一下。

原来，如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司，就可以尝试申请。至于究竟能贷到多少，银行会通过随机抽取的评估公司来衡量，一般按照评估价7成执行。不过，还是有一些具体细节的要求，例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。

刚注册的公司也存在可以申请的可能，但贷款额度相对降低。此外，申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐。

没有注册公司怎么办？直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可，市面价格也就几千元。

对于购销合同，通常用来证明公司的资金用途，因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求。“购销合同也可以花钱购买，其实这些资料都是为了满足监管层相关要求，保证资金出去表面不违规。”中介人员透露。

当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出：以往实操过程中，除非上层政策收紧，银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途，一旦贷款用途与申请时描述不一致，银行会限期收回贷款。如监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。

三

而这次的自查，则是渗透到各方面的严格。如借款主体、抵押房产详细情况、贷款后资金用途、银行经营贷余额等等，该查的都安排上了。

表面上来看是查贷款后的流向，其实对房地产的影响会比较大，最近一段时间，很明显投资客较多，热钱助推了深圳这波行情。此政策落地后，许多投资客将会谨慎收手。

这更是楼市调控的一个显著信号：打击乱象，维持楼市稳定。

4月17日，中共中央政治局会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

次日，深圳住建局针对最近哄抬炒作房价等现象，进行了回应：

将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，对二手房市场进行3个月的整顿；同时加大土地供给、加快新房入市。

而严查经营贷流入房地产的举措，则是房产金融方面的维稳。

四

专家解读：此次政策对楼市有什么影响

周争锋：

部分人为了炒房而贴息贷款，违背了政府的初衷

广东华商律师事务所周争锋律师表示，不管是经营贷还是抵押贷，在这个贷款合同条款中都有一个资金用途的约定和不得提供虚假贷款材料这个约定，如果你贷款人有不按照资金用途使用贷款或者说申请贷款时提交的材料有虚假，或者银行认为你的企业经营状况出现问题，银行可以随时解除这个贷款合同的。

每个贷款合同都有一个关于银行单方面解约的条款，银行想找这个贷款人的事，只要有一个满足不符合就可以单方面解约。在贷款合同期满前，银行解除合同，这就是俗称的抽贷。

还有就是现在受新冠肺炎疫情影响银行给中小企业优惠的贷款政策，利率比房贷的按揭利率还要低。就导致有一些人提供虚假材料，没有贷款需求，也去做经营贷款，主要目的是为了炒房子。这个和贴息贷款给中小企业解困的初衷是违背的。

周律师还将相关的条款发给了我们：

 宋丁：

政府采取这一措施，等于及时刹车

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，本来近期的整个全国房地产的整个形势是相对宽松的，国家采取一些个量化宽松的货币政策，当然央行没有说这个钱要进入房地产市场，其实是有很多钱还是进来的，但是呢，深圳的几个房地产商全部是非常活跃。

其中的银行、中介、部分业主采取了一个变相加杠杆的策略，就是把这个经营贷不应该引入到房地产的这样一部分资金，通过违规的方式引入，导致这个整个杠杆这个成本大幅度提升，融资规模也大幅的放大，助长了近期的楼市里面不良的价格异动。

最严重的问题是，这个把疫情刚刚有所平缓的房产行情，带到一个投机投资占上风的通道里面，对稳定深圳的楼市非常不利。对于政府稳经济，也非常不利。

如果政府不出手管控，今年整体这个房地产形式都会出现很大麻烦，所以我认为是政府采取一些措施，及时刹车，意义是非常重大的，目的不是说要打压楼市，而是让房地产回归到正常的平稳运行的轨道上来健康发展。

严跃进：

通过此次自查，后续或对于此类房抵经营贷业务出台管控政策

易居研究院智库中心研究总监表示，此次政策明确，要查找3月末银行房抵经营贷余额，尤其是要对比去年同期和去年年末的数据。类似自查的规定，其实也说明近期金融部门在摸底，这或也是为了防范具体银行网点和银行系统的风险。通过此类自查，不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。

政策明确，要自查贷前准入情况，尤其是包括名下经营实体的真实性的情况和企业成立时间情况等。类似查处也是要求近期的经营贷的投向是符合国家大政方针的。要防范各类“明经营实炒房”的现象出现。通过此类查处，也有助于规范贷款，有助于保障更多资金进入到实体经营中来。

而明确对于房产的查处，尤其是包括借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、结块人贷后新增房产的监测情况等。类似查处涉及到各类贷前贷后，本质上就是为了防范各类违规贷款的小动作，有助于信贷工作人员查处各类违规贷款动机和行为。尤其是后续新增房产的查处，显然是有很强的管控效应的。

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