数据报告 | 城市实力与居住负担难抉择？成都等6城可同时安放梦想与现实

    过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放开，城镇化进入高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，房地产市场发展格局也随之变迁，且城市间分化现象愈加明显。

　　那么，人口变局之下各城市房地产市场购房需求潜力如何？对此，贝壳研究院构建城市置业动力指数模型，试图横向对比各城市发展差异特征。

　　研究发现，一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数排名居于榜首，新一线城市成都进入前五行列；长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群置业动力整体较高，TOP30城占据17个；榜单前50城呈现四种特质，“绩优型”城市如北上广深等兼具人口潜在置业需求与城市发展潜力双重优势；高性价比城市如成都、武汉等，是年轻人定居的优选。

　　深圳置业动力指数居榜首，珠海、宁波等突围

　　衡量城市置业动力高低，需要同时考虑当下人口基数代表的潜在置业需求，以及基于城市发展潜力而吸引的未来增量人口住房需求，因此选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的细分指标，构建出城市置业动力排行榜。

　　分城市看，一线及新一线城市置业动力指数排名靠前。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。

　　值得注意的是，二三线城市中珠海、宁波等强势突围，置业需求动力表现较优，跻身于TOP30行列。

　　珠海置业动力指数排名15，原因在于，地处一体化程度比较高的大湾区，叠加政策利好影响，珠海经济和社会环境发展优势显现，对外来人口的吸引力较强，数据显示，近5年来珠海常住人口和在校小学生规模增速分别达24%和22%，人口的快速增长带来潜在住房需求的显著增加。

　　与珠海较为类似，宁波适时出台的人才引进政策成效显著，近3年来常住人口增量53.7万，全国排名第七，同时位于民营经济发达的浙江地带，且受上海、杭州等核心城市的辐射影响，城市发展潜力较大。

　　城市群对垒：集聚与分化并存

　　城市群是中国区域经济增长的重要引擎，也是潜在置业人群的主要集聚地。数据显示，置业需求动力较大的城市主要集中在长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中占据17个。

　　但城市群内部各城市置业动力分化程度不同，这也折射出当下各个城市群发展格局的差异。

　　长三角和大湾区一体化程度高，呈现出“强核心+多极点”特征。长三角城市群中有7城置业动力指数排名TOP30，核心城市上海购房潜在需求规模大，极点城市杭州、南京、苏州、无锡、合肥、宁波购房需求也表现不凡。大湾区内深圳和广州置业需求动力排名前三，东莞、珠海、佛山等极点城市均跻身TOP30行列。

　　京津冀、成渝、长江中游城市群呈现“双核”发展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重庆、长江中游城市群中的武汉和长沙，置业需求动力在所处城市群中较为突出，但城市群内部协同发展能力较弱，周边城市购房置业动力相对不足。

　　中原、关中平原等城市群以“单核强省会”发展模式为主导。中原城市群和关中平原城市群中各有郑州和西安的置业动力指数进入TOP15行列，目前这两大城市群中仅有省会单核城市优势显著，其他城市潜在购房需求较弱。

　　四种城市类型：绩优型、潜力型、短板型、弱势型

　　如果从人口潜在需求指数和城市发展潜力指数两个分榜单看，一些城市表现较为亮眼。

　　重庆、深圳和东莞人口潜在需求指数排名居前三，其中重庆人口基数大，2019年常住人口3124万，在校小学生规模206.3万，均居全国城市首位，由此支撑起楼市购房需求的增长。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二；新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数排名超越深圳和上海，位居第三和第四。

　　进一步将人口潜在需求指数与城市发展潜力指数做二维交叉，对综合榜单TOP50城市进行归类，得到绩优型、潜力型、短板型、弱势型四种不同特质的城市。

　　“绩优型”城市具有人口潜在置业需求和城市发展潜力双重优势，不仅存量人口置业需求动力足，而且城市基本面发展向好，未来潜在人口流入吸引力较大，包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉等12个城市。

　　“潜力型”城市包括南京、珠海、厦门、合肥等城市。这些城市虽然当下的人口潜在置业需求动力相对较弱，但在经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等方面的综合实力高于整体平均水平，城市基本面支撑下未来潜在人口流入置业的机会更大。

　　“短板型”城市常住人口规模保持较高的水平，能够支撑其短期的楼市购房需求，但在城市综合发展实力方面有点“偏科”，对未来潜在人口流入的吸引力相对较弱，例如淮南、南阳、保定等，这些城市在产业发展上亟需解决之道，以提升经济发展水平。

　　“弱势型”城市在人口潜在置业需求和城市发展潜力方面均处于相对劣势地位，TOP50城中占据17个，主要以三四线城市为主，典型城市如沈阳和哈尔滨，如今正处于产业转型调整期，人口增长缓慢，城市综合发展缺乏竞争力，房地产潜在置业需求相对不足。

　　城市实力与居住负担下的抉择：成都等6城是优选

　　“良禽择木，人才择城”，自2017年人才争夺的号角吹响以来，各城市以落户、补贴、住房福利等为筹码，相继出台各种优惠措施以招揽人才。值得一问：哪些城市性价比最高？当代年轻人应该选择哪个城市安顿自己？

　　定居一座城，城市的综合发展实力和住房负担是最值得考虑的因素。贝壳研究院以置业动力指数来衡量城市的整体发展实力，以月供收入比来评估城市的住房负担，通过交叉分析以对比50城的居住性价比。

　　北上广深、厦门、杭州等城市位列双高区间，虽然这些城市整体综合实力较强，潜在购房需求旺盛，但较高的住房负担也让不少年轻人望尘莫及。以深圳为例，置业需求动力指数排名榜首，居住负担亦居样本城市首位，房贷月均还款金额占到家庭平均月收入的8成以上。

　　高性价比城市包括成都、武汉、重庆、长沙、苏州、济南等6城。这些城市综合发展实力较强，置业动力指数均在TOP20行列，购房压力相对较小，月供占收入比值均在40%以下，尤其是长沙，月还贷金额仅占到家庭平均月收入的24%左右。

　　整体来看，对于无力背负过重房贷、且对城市综合发展实力有追求的年轻人来说，成都、重庆、武汉等6个城市是优选。

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