房企回A“剧终”

  这个11月，头条属于马云，同样也属于恒大许家印。

  经历了一段时间以来的舆论场发酵后，恒大与深深房的重组事件最终尘埃落定，一切有了结果。更为关键的是，一直萦绕在外界投资者心头的恒大1300亿战投问题，最终也有了答案。

  11月8日晚，中国恒大（3333.HK）、深深房（000029.SZ）同时公告，双方的重组计划终止。据此，深深房于11月9日正式复牌。而该公司自2016年9月14日正式停牌推进重组事宜之日起，距今已有四年之久。

  对于终止该次重大资产重组的原因，深深房称：基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审慎研究并与交易各方友好协商，公司决定终止本次交易事项。

  而对于恒大，重组计划终止后，外界投资者最为关注的，无疑是其中1300亿战投的去留问题。

  恒大在公告中称，1300亿战略投资者中，863亿战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿战略投资者的本金本集团已支付，即将回购。

  一直以来压在恒大心头的那块大石，似乎已经落地。

  恒大四年“回A”

  2016年9月14日，这起备受行业关注的重大资产重组事件，以深深房的停牌开启。随后，中国恒大两间附属公司凯隆置业、恒大地产与深深房及深圳市投资控股有限公司订立合作协议。

  据此，深深房以发行人民币普通股或支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。若重组成功，中国恒大房地产业务得以在A股市场进行上市。

  为推动重组计划，满足A股上市对公司负债率的要求，恒大先后三次引入战投资金合计1300亿。其中，2016年底的第一轮引战中，恒大引入了中信、广田、华建、中融等企业，募集资金300亿元。随后于2017年6月及11月，恒大还先后启动了第二批、第三批引入战略投资者，分别募集资金400亿元以及600亿元。

  分三轮引入战略资金后，战投方获得了恒大地产经扩大股权约36.54%的权益，原第一大股东广州凯隆置业的持股降至63.46%。

  当时，恒大对相关战投方做出成承诺。除了有盈利的要求，若重组未能在规定时间内完成，凯隆置业需以其原始投资成本购回战略投资者于恒大地产的股权，或凯隆置业补偿投资者于恒大地产的额外股份，相当于在补偿前由战略投资者所持股份的50%。

  这意味着，若重组计划未能顺利推进，恒大方面要退还1300亿战略投资资金，并支付137亿分红款，合计达1437亿元。然而，在计划披露后，恒大与深深房的重组却一再延期，到2019年初先后五次宣布延长重组期限，最后将完成上市的时间推迟至2021年1月31日。

  毫无疑问的是，在引入1300亿战投资金的三到四年时间里，恒大利润得到了极大的释放，业务发展也更为迅速。一个事实是，得益于这些资金，恒大当时顺利偿付了1160亿元永续债，为公司发展扫除了障碍。

  化危为机

  此次终止重组事宜，同时1300亿元的战投问题得以落地解决，对恒大而言可谓“一石二鸟”。从最新公布的数据可以看出，除了仅剩的80亿战投资金仍存不确定性、后续需要进行回购补偿外，1220亿战投选择继续持有恒大股份。

  有业内人士指出，客观而言，受到市场环境等原因的影响，恒大与深深房重组一直踌躇不前。此次卸掉重组包袱，更好地专注于降负债，对于恒大而言或许是更好地选择。

  事实上，近段时间以来实施的多元化融资，为恒大此次“危机”的解除周旋了空间。

  10月14日，恒大以每股16.5港元的配售价，配售260,650,000股股份，配售事项为恒大募得资金总额约43亿港元，将用作现有债务再融资及一般营运资金；11月1日，恒大集团还将持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团，以此回收资金148.5亿元。

  此外，恒大还在加快汽车和物业管理的分拆上市进程，进行股权融资如恒大物业引入235亿港元战投，恒大汽车引入40亿港元投资。

  据了解，恒大物业已发布招股书，据港媒报道下周有望通过聆讯，募资至少155亿港元。恒大汽车目前也启动科创板上市辅导，募资总额有望达300亿。这些措施都显著增加了恒大净资产，力促负债下降。

  另一方面，前10月恒大已实现销售6325.9亿元，超过去年全年销售额，完成6500亿年度目标的97.3%，有望冲刺8000亿内控目标；实现销售回款5307.4亿元，同样大幅超去年全年，这也为恒大带来充裕的现金流。

  而流动性的增加，也使得恒大可以更主动调节自身负债结构。10月13日，恒大提前偿还“债券15恒大04”及“债券15恒大05”两笔公司债，本息合计114.27亿元；10月23日，公告称已提前偿还15.65亿美元2020年到期的11%优先票据。

  日前，恒大已动用自有资金提前偿还约294亿港元债务，目前所有2020年到期债券已偿还完毕。分析人士指出，鉴于1300亿战投赎回压力已解除，本次重组终止并不会对恒大的资金链造成影响。而超九成战投同意继续持有恒大股份，也充分反映出市场对恒大基本面的持续看好。

  这些战略投资者中，包括苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等依然力挺恒大，看好恒大未来的发展。

  重组事件终止披露后，截止11月9日收盘，中国恒大报收16.84港元/股，涨幅2.18%，价升量增，站上30日均线。

  房企们放弃回A

  无论是借壳还是IPO，恒大并不是第一家在回A路上“折戟”的房企。在此之前，首创置业（02868. HK）、富力地产（02777. HK）、万达商业，甚至龙光集团（03380. HK）都在回A的路上屡屡碰壁。

  2010年1月10日，国务院办公厅发布国办发（2010）4号文件，对房地产市场的信贷、税收支持暂告一段落，过热的市场环境需要政策冷却；当年4月17日，国务院下发国发（2010）10号文件，这个被称为“国十条”的房地产调控文件的出台，宣告房地产市场正式进入新一轮调控状态。

  此后，便鲜有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例，房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。

  而早在2007年4月，富力宣布计划回A，其当时披露的招股书显示，富力曾计划向上交所申请在A股发行4.5亿股，将所得资金用于发展内地物业，同时拓展新的融资渠道，缓解资金流动性压力。

  但一场由美国引发的次贷危机，席卷了全球的资本市场，国内市场也随之发生变化，富力回A首次“折戟”。

  首创置业的回A要更久。早在2004年，也即该公司港股上市的第二年，首创置业就公开了A股IPO的计划。但在这条漫长的回A路苦苦等待了14年后，2018年9月，首创置业最终失去了耐心，宣布撤回建议A股发行申请。

  此外，万达商业、龙光地产也都是房企回A路上的常客，但无一例外，没能成功敲响回A的大门。

  针对恒大终止回A事宜，分析人士认为，自从2014年绿地成功借壳金丰投资在A股上市之后，就再也没有房企成功在A股上市。尤其是随着房地产调控持续加码，房企A股上市全面受阻，这几年成功上市的房企全部选择在港股。

  一家大型券商投行部人士也表示：“深深房A与恒大地产的重组牵涉到国家对于房地产政策的考量，与一般的停牌案例相比，涉及到的内容非常复杂。”

  另一方面，房企放弃回A或许也与其找到了另外的融资途径有关。早在今年富力主动叫停回A之时，就有人士称，这或许与其H股全流通有关。据悉，3月10日，富力地产正式收到证监会关于其实施H股全流通申请的正式受理函件。至今年9月28日，富力地产全部22.07亿股境内未上市股份转换为境外上市股份已于当日完成，H股全流通完成。

  而在今年的7月9日，首创置业也在公告中称，公司已收到证监会的正式受理函件，将申请合计不超过28.3亿股的内资股及非H股外资股转换为公司H股并在联交所上市。

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