时代邻里：负债率腰斩之谜

  白锡洪很难笑得那么开心了。根据乐居财经11月4日发布的上市物企股价跌幅榜，时代邻里（9928.HK）的股价近三个月累计跌幅为-36.56%，在34家上市公司中排名第五位。

  就在8个月前，时代邻里2020年中期业绩会上，白锡洪的笑容还格外灿烂。

  那时他的好心情，来自时代邻里优异的半年成绩单。于2020年上半年，时代邻里收入同比增加54%至7.02亿元，毛利同比增加62.4%至1.99亿元，归母核心净利润达到8425万元，亦较2019年同期相比增加76.2%。

  与此同时，时代邻里的营收净利、毛利率环比均实现重大突破。对此，白锡洪认为，上半年自己的企业表现不错。

  然而，一串漂亮数字的背后，却是一抹令人担忧的底色。

  一个亿小目标

  与往绩相比，2020年上半年时代邻里的业绩确实很“靓丽”，可谓是开足马力往前冲。不过，作为衡量企业规模的关键指标，时代邻里的在管面积和合约面积，在行业中相比，体量都不算大。

  企业在管建筑面积是衡量企业实力的一项指标，是物业公司能够产生收入的一部分，更能。在业务层面上，时代邻里的收入主要来自四大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及专业服务。

  截至2020年6月末，时代邻里的总在管面积约7900万平，包括298个在管物业管理服务项目、6个市政环卫项目及5个城市公共服务项目，涉及在管建筑面积分别为4840万平米、830万平米及2230万平米。

  时代邻里今年新增业务，集中于市政环卫项目和城市公共服务领域，除此之外，其他物业管理服务项目实际增加面积仅为1368万平米，增幅低于40%，不及合约面积逾80%的增长。

  于白锡洪而言，对规模显然还有更大的追求，“一个亿”就是他的小目标。在2020年3月11日的业绩会上，时代邻里透露，2020年其将保持去年109.4%的增长速度拓展合约面积，按照规划，2021年时代邻里的管理规模要突破1亿平方米。

  负债率“腰斩”

  和很多物业企业不太一样，时代邻里的资产一直处于“高负债”状态，其负债率指标深受母公司拖累，财务状况令人担忧。招股书曾披露，时代邻里2016-2019年上半年，资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%，这在物管行业中较为罕见，利率比远高于市场平均水平。

  但令人吃惊的是，截至2019年末，时代邻里资产负债率突然大幅降至40.08%，半年时间，负债率便“腰斩”。2020年上半年，资产负债率仍维持在43.26%的低位。

  消失的负债去哪儿了？

  秘密藏在流动负债里。半年报显示，时代邻里的流动负债总额从2018年末的20.86亿元减少至2019年末的5.84亿元，其中，其他应付款项及应计款项、其他计息贷款相较2018年分别减少了约15亿元和1.52亿元。在非流动负债中，其他计息借款相较2018年减少了约14.5亿元。而公司的总资产也从2018年末的36.46亿元骤降至2019年的15.01亿元。

  也就是说，时代邻里负债率“腰斩式”暴降，主要源于其他应付款项和应计款项上的巨大变化。

  事实上，时代邻里的负债率高企，与向关联公司时代中国输血有关。

  2018年，时代邻里以若干应收物业费及物业费收取权为抵押，设立资产抵押证券，资产抵押证券用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元及15.26亿元贷款。换言之，时代邻里借钱帮关联公司时代中国还债了。这也是时代邻里近几年资产负债率居高不下的原因。

  所幸的是，时代邻里的现金流入还在增长。2016年至2019年6月30日，时代邻里经营现金流入分别为4010万元、6010万元、1.02亿元及6960万元。当然，也不无令人担忧之处，2016年-2018年间，时代邻里的物业管理费收取率震荡走低，分别为90.3%、88.5%、89%，截至2019年6月末，其物业管理费收取率为85.7%。

  面对负债率的高企，2019年，时代邻里赶忙悉数偿还了原本计划期限8年的资产抵押证券本息合计16亿元。有息负债大幅减少，负债率也随之大幅下降。

  但偿债不足以让时代邻里的负债率“腰斩”。还有一份功劳，应该记在其他应付款及应计款头上。其中的大头，是应付关联方款项。而在应付关联方款项中，绝大部分又是其他应付款。

  可惜的是，对于应付关联方款项中的其他应付款，时代邻里并未给出进一步解释。

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