房地产信托遭遇“严监管”

来自用益信托的数据显示，今年1-9月，57家信托公司一共发行房地产信托计划5473只，成立信托项目1314个，规模6697.59亿元。整体来看，与2019年同期相比，房地产信托业务占所有信托规模之比略有下降。

近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。

余额和占比逐季下降

前述通知要求，各地银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。

多位信托人士对中国证券报记者表示，本次业务排查是常规性排查，主要还是配合这一轮地产调控的措施，追踪各公司地产信托相关业务指标。

自2019年年中以来，监管机构出台多项政策和窗口指导，严格控制房地产信托业务规模。数据显示，近年来房地产信托余额和占比逐季下降。

来自信托业协会的数据显示，截至2020年二季度末，房地产信托余额为2.50万亿元，同比下降14.68%，较一季度末下降3.10%。房地产信托占比也逐渐下降，从2019年四季度末占比15.07%，降至2020年二季度末的14.16%。

一些中小型信托则开始明显收缩涉房业务。某信托公司人士对记者表示，今年以来，已经基本停止大量新增房地产信托业务了，存量项目等待自然清算。该公司认为，宏观经济和监管环境多变，出于审慎经营的原则，选择收缩部分易受政策影响的业务。

“马太效应”愈发明显

用益信托的数据显示，今年前9个月，57家信托公司共计为320家房地产开发商的5473只信托计划提供了融资。在融资方面，“马太效应”愈发明显，百强房企的融资额集中度更高，并进一步向一线城市集中。

单个公司方面，前9个月发行房地产集合信托产品规模超过100亿元的信托公司超过20家。其中，五矿信托、光大信托、中融信托三家信托公司发行的房地产集合信托产品规模总计超过500亿元。

房企方面，前9个月融资金额居前的地产商包括恒大地产、融创、阳光城、龙光地产、世茂建设、万达、佳源创盛等。

用益信托指出，今年前9个月，57家信托公司合作的房地产企业中，百强房企合作的规模占总规模比例显著提高，占比达到46.75%，而去年全年为33%。百强房企的融资额集中度更高，融资规模前5位的房企均为百强房企，前10位的房企中有8家百强房企，前20位的房企中有14家百强房企。而去年全年前10位的房企中有7家百强房企，前20位的房企中有12家百强房企。这说明了不同规模的房企在信托融资市场上进一步两极分化，头部房企的融资额度更高。

从城市分布来看，融资规模进一步向一线城市集中。今年前9个月，一线城市融资总额占比为18.5%，而去年全年为15.37%；二线城市融资总额占比为36.17%，而去年全年为38.79%。而且，一线城市占据所有城市融资额前五名中的第一、二、四、五位，说明一线城市是房地产信托的首选城市。

用益信托认为，城市中的融资分布与省份的特征类似，头部效应比较明显，后期持续看好一、二线城市的信托融资能力。

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