百城涨6.9%,一线涨19.0%,土地价格上涨的逻辑是什么?

百城涨6.9%，一线涨19.0%，土地价格上涨的逻辑是什么？

上海易居房地产研究院近日发布的《全国百城居住用地价格报告》显示，今年前三季度，全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米，同比上涨6.9%；4个一线城市居住用地价格为17268元/平方米，同比上涨19.0%。

虽然政策频出，大型开发企业也正遭遇比较大的资金压力，小型房企则资金链断裂、破产等明显增多，但是，土地价格却出现不降反升现象，逻辑上看不懂，理论上讲不通，实际上却行得通。

房地产市场，确实是一个奇怪而奇妙的市场，其他地方难以看到的现象，在房地产市场都看到了，而且越来越奇、越来越神。尤其是房地产市场调控，已经很多年了，房价依然坚挺不降。所谓的降，也是假象，或者单个楼盘、单个城市在降，多数并没有出现价格下跌现象。相反，一有机会，就会出现价格反弹。于是，在不同城市之间，房价犹如打地老鼠一般，这头打下去了，那头又起来了。那头还没打下，这头又起。就像在城市间捉迷藏一般，房价在不断地变着花样，在不同城市间上下跳动。

由于中央一再强调，房价稳定是城市政府的责任。能否做到“房住不炒”，也是城市政府的责任。因此，面对房价波动，地方政府的反应还是非常强烈的。只要出现上涨现象，调控政策就立马出台。今年以来，全国各地出台的房地产市场调控政策，已经有数百次，且不再满足于限购限售限贷，部分城市还转向了对地价的调控。《全国百城居住用地价格报告》，今年下半年以来，全国就至少有14座城市出台了稳地价政策，如宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都等。

如果说调控房价是扬汤止沸的话，调控地价倒有釜底抽薪的感觉。因为，地价是房价的主要组成部分，房价所以持续上涨，是因为地价也在不断上涨，更大程度上，房价是被地价推上去的。如果地价稳定，并保证一定幅度下降，房价也就没有上涨的条件，也必须随着地价出现下跌。问题的关键在于，房价是老百姓买单，地价是地方政府受益，老百姓买的单越多，地方政府受的益也越多。因此，对很想通过土地来获得收益的地方来说，是非常矛盾的，他们既不想让房价出现上涨，不想因为房价上涨而被上级约谈，甚至更重处理。又不想让地价下降，不想让土地收益减少。在这样的矛盾心理下，无论是房价还是地价，又怎么能够出现实实在在的价格下降呢？

于是，矛盾格局也就出现了，不符合逻辑的涨价现象也就发生了。特别是今年以来，在疫情的影响下，经济运行的状况不是很好，企业也相对困难，居民就业和收入增长都面临新的挑战。因此，支撑房价的购买能力也受到了一定影响。可是，房价依然没有出现下降迹象，仍然保持一定涨幅。同时，前三季度的地价还出现了上涨现象，上涨幅度既超过了经济增长速度，也超过了居民收入增长速度。尤其是一线城市，更是地价涨幅达到了19%，一个让人有点心惊肉跳的上涨数据。

也许有人会说，一线城市地价上涨，可能与土地资源越来越匮乏有关，与土地供应和房子需求存在越来越大的矛盾有关。我们并不否认，这样的因素是存在的。但是，其他城市呢，难道也是土地供应的因素吗？显然，对相当一部分城市来说，土地资源并不是问题，在一些城市，不仅没有开发的存量土地很多，库存房很多，空置房很多，而且市场需求并不是很充裕，完全不具备地价上涨的条件。可是，仍然上涨了，个中自然与地方政府的人为推动密不可分。因为，开发商不会做亏本买卖，他们敢于拿地，而且是溢价拿地，一定经过精心计算与评估。因此，地价上涨，决不是开发商任性所为，而是地方需要所致。

这也意味着，只要地方政府不把对土地收益的过度追求抛弃掉，有效降低土地收益在地方可用财力中的比重，真正把工作重心放到实体经济发展上，要想房价下降、地价下降，难度是相当大的，不合理的逻辑也是会继续存在的。在地方看来，理论上是否行得通不重要，重要的是地方能否在土地上拿更多的钱、发更多的财。到透支未来，那就让未来到来再说。这种短视，确实危害很大。

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