八成收入来源房产销售 中国文旅再向港交所递交上市申请

招股书失效不到一周后，中国文旅再次向港交所递交了上市申请。

中国文旅更新的招股书显示，截至2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展。18个度假物业发展项目包括11个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用度假物业发展项目、1个持作自行运营度假物业发展项目及5个持作未来发展的土地。

中国文旅成立于2018年，系中国文化旅游物业开发商。主营业务包括住宅物业（包括度假物业）、景点咨询服务以及景点管理服务、酒店咨询及管理服务以及旅游代理服务。公司的收益主要来自租赁酒店客房、提供餐饮及票务服务。

具体来看，招股书显示，2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益分别为99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。

从中可以看出，中国文旅的主要收入还有八成来源于房产销售，文化旅游板块占比甚微。

土储方面，截至9月30日，中国文旅拥有土地储备总建筑面积约为150万平方米，其中包括可供出售或持作营运或持作投资及出租的已竣工建筑面积约10万平方米；发展中建筑面积约40万平方米；及持作未来发展或持作投资的建筑面积约100万平方米，分别占总土地储备约4.9%、28.2%及66.9%。

据了解，造成招股书失效的原因可能是拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈。一般而言，审核内容涉及上市要求、招股书中披露的范围和质量、IPO前吸引投资与合规问题等。

招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团银行结余及现金以人民币计值约为5160万元、2.6亿元及4.89亿元；同时，经营活动产生的现金流量为8245.5万元、1.3亿元、4477.5万元。

中国文旅于2017年末、2018年末及2019年末未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元，其中一年内需要偿还的借款约5.35亿元，占比92.54%，即现金无法覆盖短债。2018及2019年该公司资产负债比率分别为632%、272.2%。

规模不大的中国文旅，与单一大股东中国奥园间的业务联系也较多。

此外，招股书还显示，2018-2019年间，中国奥园还是中国文旅的最大客户。中国奥园在这两年度分别贡献收益1500万元和4090万元，占中国文旅总收益的比重分别为4.5%和5.6%。

中国奥园全资附属公司悦景是中国文旅的单一最大股东，持股数量为28%。同时奥园集团前股东赵文炜、前高管谭嘉伟、当前高管林锦堂通过旗下公司，持股比例分别为27.5%、10%、4.5%。

这两年中国奥园在文旅产业布局动作频繁。2011年，奥远集团入股了山水盛典文化产业有限公司。

今年，中国奥园正式入主京汉股份，成为其控股股东。10月26日，京汉股份公告称，拟改名为奥园美谷。

京汉股份手中有不少文旅项目，例如太原伴山体育小镇、河北涞源拒马河·长城国际度假区、固安田园小镇、重庆云湖间小镇、雄安君庭酒店等。

中国文旅如若二度冲刺上市成功，那么中国奥园名下很有可能再增加一家上市公司。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉界面新闻：“过去旅游度假项目的经营压力是很大的，他们的竞争地方是国人到国外去旅游和度假，要运营起来很不容易，未来的机遇主要在于随着国家进入内循环，出国旅游也变得愈来愈难，主要体现在签证签不出来和国家缺少外汇，这个时候回为国内旅游度假带来商机，但是与此同时也面临市场同类产品过多，消费不足的挑战。”

对于体量过小的中国文旅而言，上市后能否取得进一步的扩张仍需观察。

中国文旅在招股书中承认，广东省物业市场近年来竞争十分激烈。物业开发商已进军我们业务所在地区的物业开发市场。我们竞争对手的资源（尤其是财务资源）获取管道可能较我们更具优势。我们未必能够利用于广东省恩平的经验，以扩展至广东省其他地点及我们认为具有增长潜力的中国其他地区。

现如今，文旅产业市场虽然很大，但入局者并非都能赚得盆满钵满，重仓文旅的新华联，今年前三季度预计亏损6.3亿至6.9亿元，而去年同期为盈利1.63亿元。

同样2014年进军文旅地产的山水文园，于今年六月，将其位于嘉兴的六旗乐园项目转让给了融创中国，随后七月，该公司首度挂牌雅诗阁山水文园服务公寓项目。前不久，又在甩卖酒店试图筹资。

在新冠疫情潜在风险下，文旅企业日子并不好过。此次，中国文旅二度冲刺IPO，能否成功仍需等待。

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