"地产界劳斯莱斯"星河湾首进长沙争议不断,竟是这些点“翻车"

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-28 17:42

出品丨搜狐焦点长沙站

以“中国地产界劳斯莱斯”自称的星河湾，在去年年底就低调地来到了长沙，这是星河湾首次布局湖南。近月余，随着项目品质体验中心、样板间的开放，在业内外受到了不少关注。特别是2.5万/平往上走的预估报价，更是将长沙星河湾推向了舆论的风尖浪口，争议不断。

虽然星河湾在全国开发的项目不算多，但因“高端豪宅”的定位+“高于同区几倍”的房价，每个项目都成为了所在城市的焦点项目。依靠一线城市创下的品牌效应，星河湾在长沙能成为豪宅标杆吗？

星河湾：曾经的豪宅标杆，现今着力发展“旧城改造”

在中国的房地产发展史上，“星河湾神话”是个绕不开的话题。

星河湾的前身为宏宇集团，1995年诞生于广州。1996年，星河湾首个房地产开发项目广州宏宇广场奠基，标志正式进入房地产开发市场。2001年，广州星河湾项目开盘，推出第一批高端品牌住宅。据报道，该项只用了40天的时间，就卖了6.7亿元。2005年，北京星河湾开盘，连续5个月成为北京的销售冠军盘，这个项目的成功使得星河湾品牌走出广州，成为全国性品牌，奠定其做豪宅的江湖地位。2009年8月8日，浦东星河湾开盘，仅4个多小时就被抢购一空，创下了销售264套、成交金额超40亿元的中国楼市新纪录。直到现在仍有很多豪宅开发商在学习和仿效星河湾。

截止目前，星河湾相继还在太原、鄂尔多斯、澳门、沈阳、西安、青岛、汕尾等城市开发有项目。然而不容忽视的是，星河湾在太原、鄂尔多斯等这样的二、三线城市，质量问题频发，被市场认可度受阻，像广州、北京、上海这样一线城市的热销光环已然褪去。

近两年来，星河湾侧重在“旧村改造”上发力，已确定获取的旧改项目共有三个，包括广州萝峰村、塘步东村以及南村村，预计总投资金额约为430亿元。与此同时，星河湾还成为了广州番禺莘汀村、联围村、小罗村三个旧改项目的前期合作意向企业。虽然星河湾在房地产开发已有20余年，但在旧改这个领域却还是一个“新人”。

长沙星河湾：顶豪定位将有顶豪居住体验吗？

星河湾是2019年年底低调进入长沙的，收购了位于观音岩附近的绿城高尔夫小镇项目。长沙星河湾接收绿城剩余土地之后，将分为两期开发，一期为12栋23-29层高层大平层和1所12班幼儿园，规划有2149户，车位2780个；二期因限高因素，将会打造低层或者多层建筑，具体待定。

长沙星河湾效果图从项目对外的推广信息来看，长沙星河湾一期将以点状岛屿布局七个组团半岛，围合中央泳湖水系，一栋一岛，水路面积占比达1∶1，处处临水，栋栋见水，容积率低至1.01。据置业顾问介绍，项目将保持一致高标准的星河湾园林美学，打造“植物博览馆”。目前项目多栋住宅正在如火如荼建设中。

然而，我们也不难看出，长沙星河湾除了自建幼儿园外，其余生活配套，主要依赖于周边。从教育来看，2020年龙湖高尔夫山庄对应的小学是香椿小学，中学是长沙市一中金山桥学校。从商业来看，距离项目最近的当属金星北商圈，相隔约8公里，驱车在20分钟左右。距离滨江商圈在13公里左右，驾车需要大概40分钟。尽管项目自建3000多方底商，但是大型商业的缺乏，导致不管是休闲购物还是生活购物，主要得靠开车外出。医疗方面，项目3公里内并无规模较大的医院，对于生活中难免会遇到的就诊甚至是急诊问题，并不便利。

左侧为在建的长沙星河湾，右侧为大片的农户而与长沙星河湾一路之隔的，还有非常多的本地农户，比较密集，处于尚未拆迁的状态。据走访了解，这里喊拆迁已经10余年了，但是一直没拆下来。粗略估算了一下，要拆迁提升这块的品质，成本和难度均不小。

“创长沙至高精装交付标准”

奢华精装、极致打磨，是星河湾曾给业内和外界留下的深刻印象。据置业顾问介绍，长沙星河湾全屋荟萃了来自世界各地的知名品牌，包括非洲进口实木定制的大门、松下中央空调、大理石、橱柜、热水器……目前项目样板间所见即所得，未来将按样板房标准来还原交付。从目前样板间呈现来看，长沙星河湾不管是在品味、质感，还是细节上，都能让人感受到其用心。不过，当问到项目精装交付内容和等级明细时，置业顾问表示目前正在审批中，所以暂无具体的明细。那么问题来了，既然项目精装处于审批阶段，那么又如何保证目前看房客户“所见即所得”呢？

长沙星河湾样板间

2018年5月31日，长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会联合印发《关于印发<长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则>的通知》明确，全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级，其中主要材料及洁具、家具、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

在此，搜狐焦点提醒广大网友，在看房时，一定要细看目前项目展示的精装交付标准，在签订购房合同时一定要留意此项，最好是拍照留下资料。毕竟，长沙因精装修维权不在少数，而星河湾在其他城市项目的质量上也存在过问题。

2011年8月，上海浦东星河湾被媒体曝出“假奢华”皮门事件，其大力宣传和承诺的楼盘装修所运用的黑檀木不是实木，而是贴皮；室内门窗号称采用意大利原装进口品牌ALUK，实际上用的只是名牌的配件。2012年初媒体报道，太原星河湾逾期交房，200多户业主就天棚吊顶整体坍塌掉落、木门起皮等质量问题维权。2019年多家媒体报道太原星河湾4号园内墙、外墙立面平整度和裂缝问题严重、园区绿植品种与销售时说法严重不符、卫浴洁具由样板间宣传的唯宝品牌换成低标的凯尔玛品牌等问题。

预计单价2.5万/平往上？你买单吗？

此前就有单价“2.5万/平往上走”的传言，不过近期看房，置业顾问都重新统一口径了：目前项目正在走审批，具体还不清楚价格情况。

从周边房价来看，距离长沙星河湾在1公里以内、售罄没多久的碧桂园高尔夫花园，今年7月时建面145㎡、190㎡的非毛坯住宅均价约9200-9800元/㎡。近期中交地产拿下的019号地，距离星河湾2.7公里左右，毛坯限价8500元/㎡。虽然周边楼盘/限价价格都在万元以内，但以其他城市星河湾房价远高于同区域房价的惯例来看，长沙星河湾喊出“2.5万/平往上走”，也不是空穴来风。

值得注意的是，就目前长沙星河湾规划和施工进展来看，它并不像广州星河湾，总体规划围绕高净值人群的高品质需求，实施大规划，构建了更多的泛配套，如酒店、名校、艺术中心等，成为都市名流起居室。也不像北京星河湾，在开盘之前已耗费巨资，打造湖水荡漾、绿树成荫、花草繁茂的生态公园，第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。若长沙星河湾价格高于周边房价的一倍以上，是否值得入手，是一个值得思考的问题。

星河湾能否把豪宅开发理念带到长沙而付诸执行，长沙星河湾最终会为长沙带来什么样的产品？能否做到质价相匹，还需要时间来验证。期待星河湾重心在“旧村改造”的同时，多关注长沙星河湾的开发建设，黄总能像对待广州、北京星河湾项目一样，给长沙人民带来真正顶豪的标杆。

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