知名媒体撰文揭露明发集团债务危机,广安明发国际广场、财富中心

地块，开发的明发国际广场以及明发财富中心两个项目。时过五载之余，该两个项目中，仅明发国际广场一期已经交房。

近日，有不少网友反映，明发国际广场二期以及明发财富中心施工进度缓慢，疑似有停工迹象。经本网查阅相关资料了解，该两个项目在此前曾反复停工复工，也有市民曾因为明发广安项目违法交房、楼盘质量问题、拖欠工资等原因多次上访市长信箱。

近日又有某知名媒体撰文：“明发集团子公司接连违规遭罚 债务高企偿债“压力山大””，从其集团公司以及地方项目发展现状，揭露明发集团目前所遇危机。

到底是怎么回事，是否会影响明发集团广安项目呢？

今年9月，明发集团再次发布股票继续暂停买卖公告，公告称：“本公司股份已自2016年4月1日起暂停于联交所买卖，并将继续暂停买卖，直至待达成复牌条件后另行通知为止。”

停牌已有4年的地产企业——明发集团（国际）有限公司（以下简称“明发集团”；0846.HK），复牌之路仍充满坎坷，前景难言乐观。

能否复牌前景尚不明了的明发集团，还面临着负债压顶、现金流吃紧、融资渠道受限、高息发债、销售规模增长乏力、人员流失等一系列问题。

此外，就在近期，明发集团旗下子公司也接连因违法行为被监管部门处罚，也为明发集团再添“新疾”。

子公司接连违法遭罚

2020年9月3日，深圳市市场监督管理局光明监管局对明发集团（深圳）房地产开发有限公司（简称“明发深圳地产”）广告违法案作出行政处罚并罚款16.94万元。

查明其在2017年5月至2018年1月期间，明发深圳地产在应当知道房屋内搭建隔层属违建的情况下，委托制作带有“买一层送一层”、“买一层做两层”字样的宣传单进行广告宣传并利用违规搭建带阁楼的样板房的手段开展宣传活动，样板房宣传展示时间从2017年5月至2018年1月，持续时间超过半年。

无独有偶，明发集团另一子公司明发集团广安房地产开发有限公司（简称“明发广安地产”），因卖房存“霸王条款” 被相关部门立案处罚。

今年7月14日，广安市广安区人民政府官网发布的《广安区市场监管局2020年上半年行政处罚信息公示》。根据公示信息，明发集团广安房地产开发有限公司因涉嫌利用格式合同侵害加重消费者负担及排除消费者请求支付违约金权利的“霸王条款”，被稽查大队查处立案并处罚5000元。而明发集团在广安的两个项目，城北明发财富中心和城南明发国际广场二期工程进度非常缓慢，部分业主反映该两个项目中途遭遇多次停工、复工，目前又处于停滞阶段了。

广安城北明发财富广场现状图（有个别施工人员在施工作业）/2020.10.22

规模增长乏力

据明发集团官网介绍，明发集团有限公司创始于1994年，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企业。2002年开始明发将战略重点转向商业地产的开发和运营。

同时，明发集团的商业地产起点很高，厦门第一个商业项目厦门明发商业广场让明发集团名声大噪。商业也带着明发走出厦门，开始全国化布局。2007年，明发集团成功在港股上市。

2016年3月17日，明发集团聘请的审计机构普华永道告知明发集团，因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，故对明发2015年财务报表“不发表意见”。此事直接导致港交所责令明发集团于2016年4月1日停牌。

作为国内的地产企业，明发集团属于中小房企，规模并不大。根据2019年年报数据，2019年，明发集团实现合约销售额约113.14亿元。相较上千亿规模的头部房企，不在一个体量上。

但是，从明发集团自身的规模情况来看，其已经显露了规模增长疲态。数据显示，2016年至2019年，明发集团的合同销售额分别为140亿元、125亿元、163亿元、113.14亿元，2019年销售额较2018年同比下降约30.8％。

今年以来，明发集团的规模仍未见增长。8月31日，明发集团发布2020年上半年业绩。根据半年报，2020年上半年，明发集团取得未经审核合同销售约人民币43.2亿元，较2019年同期（约人民币53.2亿元）下降约18.8％。

根据克而瑞地产研究数据，在《2020年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，2020年1-9月，明发集团的全口径销售额64.8亿元，位列173。而去年同期，明发集团在该排行榜中的数据为全口径销售额79.8亿元，位列148。由此来看，无论是销售额，还是在房企中的排行席位，均出现下降。

广安网友上访市长信箱部分截图

债务压顶高息发债

明发集团规模增长乏力的同时，“钱景”或也不容乐观。

根据2020年半年报，在明发集团的债务结构方面，短期债务占比较高，而公司的账面现金却难以偿付其短期债务。

财务数据显示，截至2020年6月末，明发集团的借款总额为58.30亿元，其中一年内需要偿还的借款达50.69亿元，而公司现金及现金等价物余额约为31.17亿元，较年初的34.88亿元有所下降。现金及现金等价物难以覆盖其短期借款，短期偿债压力较大。

自2016年4月至今，因明发集团一直处于停牌状态，公司股票丧失流动性。“钱紧”的明发集团，一直在以高息发债偿还旧债，纾解资金困境。

梳理明发集团发债信息，自2013年以来，公司多次以高票息为条件融资。根据数据显示，2013年，明发集团发行5年期美元债票面利率为13.25%；2017年至2019年间，发行的美元债票面利率在11%与15%。

今年以来，明发集团发行美元债票面利率又创新高。6月5日，明发集团发行一笔规模1.76亿美元、票息22%的美元债券用于偿还债务。如果逾期，票息将上浮到32%。

明发集团高息发债，融资成本远远高于行业平均。中指院统计显示，今年1-5月，中国房企海外债平均融资成本8.07%，较去年下降0.72个百分点。今年5月，中国房企海外债平均融资成本仅为6.33%。

但对于明发集团而言，高息发债也是迫不得已之举。今年5月23日，公司已经因为资金紧缺导致一笔自2017年发行的2.2亿元美元债券出现实质性违约。

创始人退居幕后，人员流失显著

股票停牌4年后明发集团开启了“破釜沉舟式”自救路径。

今年4月，明发集团创始人黄焕明辞任集团非执行董事、董事会主席兼授权代表各职务，黄丽水辞任公司执行董事。到7月17日，明发集团再度发布公告，黄庆祝辞任公司执行董事兼首席执行官，黄连春辞任了执行董事、首席运营官兼执行副总裁等职务。职业经理人钟小明任执行董事兼集团首席执行官。

至此，明发集团黄氏4兄弟全部退出台前走向幕后。

值得注意的是，明发集团的人员数量出现了下降。根据半年报，2020年上半年，明发集团员工数量由2019年末的3548人减少至3176人，降幅达到10.5%。而相应的员工成本也从2019年同期的2.39亿元降至了1.8亿元，降幅24.5%。

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