张海民“念旧”

  离开易居，没有太多关于张海民的八卦新闻。一个月前，他还在朋友圈转发了一条易居的资讯，祝贺中国房地产行业“ETC”的诞生，阿里＋易居，把不可能变成可能。

  从业28年来，张海民转战多家公司归来后，“念旧”的他更清楚自己内心的真实想法。

  念开发

  从万科、阳光城、俊发到易居，再到升龙，张海民骨子里仍有一份做“开发商”的情结。

  “土地”是他绕不开的情愫，过去28年，他亲手打造了多个知名度项目，在开发领域上驾轻就熟。一些操盘项目，他对许多细节都记忆犹新，那些日子仿佛会发光，历历在目。

  很少会有人在朋友圈直抒胸臆，但在张海民的微信朋友圈中，他习惯评价一段专业性文字，“房企要想在不远的未来还在排名有位置，没有一点独特的竞争力，几乎不用谈，但靠公开拍地、单项目收并购的空间已经不大，城市更新是目前这几年还能有效掌握土储的其中一个竞争力。”

  又如在“三条红线”施压下，他建议，“深耕优势城市，精做产品服务，确保正现金流。”

  而在今年初疫情期间，他认为，“被迫按下暂停键并不是坏事，而是让老板让企业思考，如何才能‘活下去’、才能‘活得更长’。既然是暂停，一旦重启，怎样才会比别家快跑起来。”

  字里行间透露出，张海民还是一如既往站在地产开发角度，思考解决之策，耿直且真诚。

  念旧改

  2019年5月，从俊发集团总裁辞职的张海民，从“甲方”转战“乙方”，加盟易居企业集团（2048.HK）担任执行总裁，负责投资服务平台。

  正是在易居的一年多时间里，张海民沉下心来，将产业链补齐，站在非开发商的角度重新审视房地产市场。他笃定，在中国有限的地产销售市场中，追规模并不是唯一的出路，尤其在“三条红线”下，开发商“标准化→全国复制→规模扩张”的传统经营思路开始失灵。

  但有两大业务未来可期，可以让开发商走得更加长远：

  其一，旧城改造。在上一轮竞争中，棚改造就了很多开发商的销售奇迹；在下一轮周期中，两大经济圈（大湾区、长三角）起动了不同程度的存量土地再利用，暗藏着巨大的土地红利。

  其二，不良资产。区别于收并购，不良资产要与金融机构商谈，解决复杂的债务问题、股权问题和项目的运作问题。如今在中国市场频频出现因资金问题或违约而产生的不良资产，将成为地产投资的新机遇。

  面对人生又一岔路口，张海民选择了前者——旧城改造，并接受了升龙集团抛出的橄榄枝。

  成立于1999年的升龙集团，拥有21年的旧改经验，起家于福州，是郑州最大的旧改开发商，之后转战洛阳、南京等地开疆拓土，甚至征战海外。三年前，升龙集团董事长林亿只身一人前往广州，搅动大湾区的旧改市场。

  张海民与升龙以及旧改的缘分，始于他在阳光城的任职阶段。在IFC福州国际金融中心项目中，阳光城和升龙合资成立项目公司，后者负责操盘，张海民与林亿也由此结识。往后多年，两人保持联系，时常切磋市场观点动态。

  当然，旧改项目不像招拍挂那么纯粹、简单。于内，它更加考验开发商的资金水平、产品营销、产业整合、财务运营等综合能力；于外，旧改遵循一城一策、一区一策，甚至一村一策，要结合政府对城市的规划要求，匹配不同产业、学校和公共设施，所以旧改并不是标准产品，而是典型的非标产品。

  “旧改的魅力在于它的复杂度，可以给未来丰富的想象空间”，张海民喜欢挑战，喜欢跳出“舒适圈”，在他的人生信条中，一直践行着“人一定要不断地去挑战自己，才会在平台上不断进步”。

  历史证明，一个世界级的湾区，必然会匹配一个世界级规模的房地产市场。近两年，全国开发商基本都到大湾区“报到”，在广州，做旧改的囊括富力、合生、时代、方圆等老牌本土房企。

  但不是每家房企都具备做旧改的竞争力，它需要基因。截至目前 ，升龙已累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，被誉为“城市更新专家”和广州旧改新晋“网红”，仅在广州就拥有9个旧改大体量项目，以及超千亿货值的土地储备。

  相信，凭借升龙的城市更新模式，他的经历，他的资源，他的能力及创造力，这些所有的过去和将来，让升龙和张海民有了一个无限的可能性。

  念旧人

  “归去来兮”，在中国地产职业经理人的队伍里已趋常态化。在沙场拼杀多年，他们的骨子里，大多有着自己的坚持，更懂得舍弃。

  但张海民是一个“念旧”的人，更是一个重感情的人。当初告别阳光城时，他发了一个朋友圈，称“阳光城是一段忘怀的旅程”，从前老板林腾蛟到陈凯及一帮同事都进行了感谢。

  眼下，谈及周忻和丁祖昱，他的语速变得平缓温和，张海民称两位为“老周”和“丁丁”。

  他不愿意把三人的关系框定于易居共事的一年多时间内，“我和老周、丁丁认识起码十多年，不管我在哪家公司，他们两位都是我的好朋友，也是很重要的合作伙伴。”

  周忻是张海民的“伯乐”。五年前，陈凯卸任阳光城总裁之时，周忻向阳光控股董事局主席林腾蛟举荐了彼时执掌阳光城福州区域的张海民。

  2015年1月7日，张海民正式上任阳光城总裁。到任的那一周，他专程去拜访了周忻，表示谢意，取经战略。周忻赠予了他四个字——守正出新。

  “出新”二字是点睛的提示，更是好友间的默契。那一年，是阳光城从上海向全国拓展的突围之年，也是公司抛开传统的招拍挂进入并购市场的转折之年。

  熟悉张海民的人，都知晓他习惯于办公室长挂一幅好寓意的字画。那几年，他的墙上始终挂着一幅“守正出新”的牌匾。

  2016年，阳光城进入广州收并购了三大资产包。接手后，张海民面临一个“烫手山芋”，在南沙约1500亩的项目遇到了销售难题。

  张海民第一时间想到“服务生”易居，打电话给老周。

  放下电话，周忻也二话不说，让丁祖昱带领易居专业团队杀入广州。进入销售阶段，没出一个月，当天就把存量卖了10个亿。那天，张海民又发了一段长长的微信致谢周忻。

  点点滴滴细节，任时间流逝，张海民依然记在心中。

  丁祖昱比张海民小4岁，但两个忙碌的地产人都是运动达人。丁祖昱热衷跑步，张海民喜欢徒步。

  2015年，丁祖昱邀请“老大哥”张海民加入易居沃顿，担任导师，而这一做就是整整三届。转眼至2019年，丁、张二人又结伴跨洋去沃顿上课，21天朝夕相处里，共同探讨市场经营战略。在张海民眼中，“丁丁要么不说话，要么一发言就一鸣惊人。”

  他也曾在一次《老友记》采访中叮嘱道，“丁丁，你别老是板着脸，板着脸不好看，笑一笑大家更高兴。”回望在易居工作的这一年多，张海民发现丁祖昱的笑容多了。

  重回开发，张海民与易居千丝万缕的情愫，却剪不断。未来，升龙集团与易居将成立合资销售公司。

  丁祖昱表示，“此前易居与城开、万科也有合资公司的先例和经验，相信有海民加持以及共事经历，双方发挥各自的专业力量、资源整合力量，这家合资销售公司一定会做好。”

  结束访问后，我不经意问了张海民一个问题，“今年，您会在广州办公室挂上写什么字的牌匾？”

  他抿了一口茶，笑了笑说，“如果老周再给我四个字，我一定还会挂。”

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