一拨明星经理人向金地商置集结：金地“自留地”果熟蒂落

  半年前从佳兆业执行总裁任上离职的翁昊，将担任金地置地东部区域副总裁兼江苏公司总经理；

  而龙光集团上海区域公司前总经理鲍轶群的新职位是金地置地华东区域副总裁兼环沪公司总经理。

  看起来，这两位来自TOP30房企的高管，加盟排名远在上一家公司之后的金地商置，职位没升反降了。

  当然有原因。金地商置的“含金量”远非单纯的销售额所能涵盖，它可是地产四大天王之一金地集团精心培育才孵化出来的“蛋”。

  大树底下好乘凉，含着金钥匙出生的金地商置，在金地集团各种优质资源的堆积下，成立才6年就取得了600多亿元的销售额，增长速度、盈利水平等都远超金地集团。年初的时候，他们还宣称未来3年要冲千亿，翁昊和鲍轶群想必也是因此奔赴而来。

  在强援加盟之前，金地商置的管理层已经完成了一个重要的动作，上半年行使了在公司成立之初就被授予的购股权，真正实现与股东利益的高度捆绑。4位高管目前的持股比例达到了3.24%，羡煞同行。关键是，他们都来自金地集团，身居高位，共持有金地集团0.17%的股份。

  短短数年时间，他们游走于两家上市公司、左右逢源，还在大树底下圈出了一片足以栖身的“自留地”，给诸多职业经理人趟出了一条新路。

  壹

  故事得从8年前说起，2012年9月，金地集团以16.54亿港元收购在香港上市的星狮地产56.05%股份，成为控股股东。次年12月，星狮地产正式更名为金地商置。

  更名没多久，金地集团就遭遇了野蛮人入侵，生命人寿、安邦财险轮番举牌，意图抢夺控制权。在资本的大浪面前，以凌克为首的管理层几无还手之力，除了对内稳定员工、对外稳定投资者，能做的就是给自己找条后路。金地商置这个上市平台的出现恰逢其时，凸显了重大的战略储备意义。

  2013~2014年间，金地商置授出了高达11亿份的购股权，占当时总股本的12.3%。其中，凌克、黄俊灿、韦传军和徐家俊4位执行董事获得的购股权将近5.5亿股，占比总股本约5.96%。就连两位独董都分别有500万股、800万股的购股权。

  当时，这个异常慷慨的股权激励方案引起了业内的轰动，该公司沦为金地集团高管们后花园的论调也是那个时候兴起的。

  当然，高管们也有一套逻辑自洽的说辞，说是回应投资者的需要，如果没有股权激励，香港的投资者会认为管理层的利益无法和股东的利益捆绑，投资者的利益得不到保证。

  金地商置跟金地集团的高管们都是一拨人。金地集团董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁徐家俊、高级副总裁及财务总监韦传军分别是金地商置的执行董事、董事会主席、行政总裁、财务总裁。其中，黄俊灿是凌克合作多年的默契拍档，徐家俊和韦传军这两个年轻人也深受凌克器重。

  为了跟股东们的利益绑得更紧一些，金地管理层持股的翰领环球还曾经尝试认购金地商置7.77亿股股份，最终只成功认购了1.55亿股。据闻，凌克、黄俊灿、韦传军及徐家俊共持有翰领环球超过30%的股权。

  而且，为避免金地集团股权复杂、管理层地位不稳的戏码在金地商置重演，凌克等将金地商置的董事会整理得干干净净、明明白白，引入的财务投资者均不占席位，4位执行董事全部来自金地集团。

  贰

  在利益高度捆绑后，金地集团开始不遗余力的向金地商置输送优质项目和低成本资金。

  2013年，金地商置以10亿元的对价收购了金地集团在一二线城市净现值超过44亿元的6个住宅项目，当年即收获42亿元的销售额。第二年便突破100亿元。2015~2016年，金地商置快马加鞭，新增土地储备面积占金地集团总新增面积近50%。

  经过这几年的积累，金地商置的土储结构要比一般的百亿级房企好上太多。截至去年年底，土储达1500多万平方米，20%位于一线城市，另外80%都分布在南京、天津、济南、杭州、青岛、武汉、长沙、成都及徐州等热门二三线城市。

  金地管理层在投资端对金地商置的偏爱明眼人都看得见。融资端的扶持也是显而易见的。

  虽然当年在香港借壳上市时，金地的管理层说是为了打通多一个融资渠道，但有机构估算过，金地商置的融资至少有7成来自金地集团。2019年，关联方贷款占金地商置贷款总额的比例约为65%。

  国企的信用背书令金地集团的融资成本优势凸显，来自金地集团的低息借款也让金地商置受益匪浅，公司整体融资成本低于5%，跑赢绝大部分民企。

  金地集团至今仍在为金地商置的下属企业提供财务顾问及咨询服务。

  金地商置直言不讳表示，由于金地集团与各大银行及融资机构有良好合作关系，由金地集团提供财务顾问及咨询服务可大大减少集团的融资成本，且收取的顾问费率也比市场水平更具竞争力。

  拿着好的地，用着便宜的钱，金地商置的财务报表漂亮得就像量身定制，增长快、利润高、负债率还低。

  借壳上市7年以来，金地商置的销售额增长了14倍，2019年销售金额将近637亿元，足以跻身行业45强。同期母公司金地集团只增长了3.7倍。

  利润水平的差距也很明显。金地集团的赚钱能力算行业中上水平，但金地商置显然更胜一筹，2019年的物业发展、投资物业及长租、小贷业务毛利率分别达53%、39%、86.5%，归母净利率高达32.5%，几乎是金地集团的2倍，足以笑傲整个地产江湖。

  至于净负债率，截至2019年底，一贯稳健的金地集团是60.24%。但金地商置的数据令人咋舌，仅为26%，远低于万科。

  没有比较就没有伤害，从数据上来看，金地商置就是一个精华版的金地集团。有人发现，自2014年起，金地商置的净利润率就普遍比金地集团高出10个百分点以上，这可能不是偶然，而是管理层有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置麾下，从而反映在财报的良好表现中。

  叁

  同一批高管，管着两家上市公司，一家跟股东走得更近，另一家的股东可就有意见了。其实，金地集团的投资者对管理层拿资源去扶持金地商置一直颇有微词，毕竟这些资源如果用于自身，那金地集团的规模绝不仅限于目前的2000亿元。

  引起这种猜疑的是两家公司同质化的业务布局和运营模式。虽然，金地商置一直有意凸显自己作为金地集团商业平台的形象，在官网的介绍中，将住宅业务置于商业中心综合体、产业园镇等业态的后面，但无法掩盖一个事实：他们自始至终就是靠卖房子支撑业绩的开发商。一直到2019年年底，来自物业销售的收入占比还高达九成，土地储备中，也有接近九成是住宅用地。

  当然，既然堂而皇之的存在了这么多年，金地商置对于所谓的同业竞争也有一套看似很有道理的说辞。他们的解释是，做商业地产的企业都会用住宅物业去平衡现金流，这样才能为股东创造价值。

  金地商置越做越大、越做越好，但金地集团的持股比例却越来越小，从2013年的67.45%稀释到了今年上半年的39.87%。与之相对应的是，管理层的话语权逐渐增强。

  今年上半年，以凌克为首的4位管理层有个大动作，将被授予了最长达7年时间的购股权行使了绝大部分，只剩黄俊灿的4350万股还未行权。行权后，凌克持股1.02%，黄俊灿持股0.88%，徐家俊0.77%，韦传军0.57%。他们在金地集团的持股比例分别为0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。两相对比，金地商置给的激励显然更到位。

  按市值计算的话，凌克在金地商置持有的市值有2个亿港元，而在金地集团的持股市值也就5000多万元。

  行权的背景值得关注。一则，今年1月在金地商置的总结表彰大会上，徐家俊透露未来3年要冲刺千亿规模。二则，金地商置去年的派息比率提高到了30%，相比过去几年20%~26%的水平，进步明显。结合高管的行权举动，可以解读为：管理层已经做好了带领公司冲向新高度，同时分享更多成长收益的准备。

  蛰伏7年后，金地集团的管理层突破重重阻力，暗度陈仓、迂回包抄，终于在金地商置做成了外界一直猜测他们要做、但一直没真正做成的事。

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