百城楼市“金九”表现不及预期,改善型客户观望情绪渐浓

与去年相比，今年9月楼市表现不及预期。

据贝壳研究院报告，今年9月，全国百城（含4个一线城市、41个二线城市和55个其他城市）监测项目均带看及认购指数较8月稳中有降，带看认购比增加，市场出现降温趋势，成交周期整体保持较低水平，9月同比缩短3%。随着年底淡季的到来，新房市场成交周期或将再次拉长。

值得注意的是，东部和西部市场表现较为突出，市场热度较高。尤其西部地区市场供应端持续发力，拉动成交量增长。同时，东西两大区域成交周期指数较低，市场信心较强。贝壳研究院认为，“东部和西部地区市场或将结束短期的市场下滑，在10月下半月或将实现成交量的增长。”

百城新房成交难度加大

从贝壳研究院发布的百城新房市场数据来看，新房市场供应量从今年3月开始复苏，至6月达到近一年以来的峰值，随后出现明显下滑，在8月小幅反弹后，9月开盘量指数继续保持下滑趋势。在6月后市场开始出现下滑趋势、开盘量触顶的情况下，开盘量和认购量均开始下滑且带看认购比增加，成交难度加大。

百城新房市场各区域认购指数（以2019年7月为基期） 数据来源：贝壳研究院

值得一提的是，作为今年以来最受关注的长沙楼市，也没能逃脱新房成交增长乏力的困境。

曾先后在岳麓区、雨花区多家中介门店工作过的陶东告诉《每日经济新闻》记者，“今年以来购房者观望情绪明显增加，无论是二手房还是新房，往往一位购房者的带看次数比之前就要多几次。”

近期正在考虑换房的长沙市民赵梅则向记者讲述了她的忧虑，“现在买房资格太难得，买房也不是小事，我们当初买现在这个小区的时候就是太急了，很多东西都不了解，觉得价格合适就可以了。但现在我们就更多要考虑小孩读书、未来发展情况这些，多看看总是没错的。”

另据湖南中原研究院数据显示，随着旭辉•雨花郡、时代•梅溪领峰等多个项目大推量入市，9月单月长沙商品住宅供应量达到今年以来最高值137万平方米，其中开福区、天心区及岳麓区三区更是呈翻倍增长。截至9月末，长沙商品住宅市场年度总供应已达791万平方米，同比上涨11%。

2020年5~9月长沙新房供应情况（万平方米） 数据来源：湖南中原研究院

2020年5~9月长沙新房成交情况（万平方米） 数据来源：湖南中原研究院

然而尽管房企加大了推盘力度，但并未带来与之相对应的高成交，客户入市意愿不强，成交环比有所下跌，整个9月长沙商品住宅成交85万平方米，环比下跌12%，单月及年度均处于供过于求状态，供销比达1.61，为近一年新高。

对此，湖南中原研究院表示，随着楼市进入客选房时代，购房更加理性，因此在9月份长沙住宅供应大量增加的情况下，导致住宅成交呈环比下跌。

与此同时，贝壳研究院广州分院院长李茂喆也告诉《每日经济新闻》记者，从数据来看，9月广州的相关数据相比8月有所下滑，主要是因为8月带看和认购都处于高位，但9月和7月相比处于基本持平状态。“四季度广州新房市场的供应量还会处于一个相对高位的水平，高体量的供应一方面对于开发企业而言是竞争加剧，但是一定程度上也会增加客户的选择面而刺激成交，同时引导客户从二手市场向新房市场回流。”

改善型客户观望情绪渐浓

贝壳研究院百城新房市场数据显示，从成交周期来看，9月份东部和西部地区市场表现较好，成交周期指数较低，其中西部地区成交指数同比下降33%。

从近几周各区域带看指数看，除东北地区出现明显的震荡下降趋势外，其他三个区域基本保持稳定，其中东部和西部地区在上周有所反弹。预计10月下半月市场成交量或将有增长，中部地区带看指数反弹力度较大，且连续3周保持增长，10月市场表现值得关注。

分面积段看，144平方米以上产品成交周期指数较高，且6月以来持续加长，改善型客户观望情绪渐浓。中小面积产品成交周期指数稳定在相对较低的水平，且低于去年同期水平。

百城新房成交周期分面积段指数（以2019年7月为基期） 数据来源：贝壳研究院

“这两个月我们店的成交量还是挺不错的。”贵阳21世纪不动产花果园店杨丽告诉《每日经济新闻》记者，“之前一个月我们卖龙湖一个项目新房就卖了差不多有20多套。相对来说卖一手房的话要好卖点，二手房由于税费问题，要难卖一点。”

至于成交周期是否有所增加，杨丽则表示并未有很明显感觉，“如果真正是需要购房的客户，只要对方看好了，一般就很快能够定下来。”

尽管如此，来自克尔瑞贵阳的三季度报显示，在疫情有效控制下需求得到释放，叠加房企现金流压力倍增，多项目采取降价措施走量，增加了市场去化速度，二季度贵阳市场回暖较快；但三季度市场扭转，供应持续上涨却未形成成交端正向反馈，环比降低18%。截至2020年三季度，贵阳（主城）商品房共计供应623万平方米，成交553万平方米，成交均价10906元/平方米，供销价同比全线下滑。

“2020年整体来看，疫后需求释放有限，同时受购买力不足，棚改货币化安置收紧的多重影响，项目成交逐渐疲软，整体维持低位盘整期，市场被动制约。”克尔瑞贵阳分析指出，近三年住宅开盘去化情况来看，2019年至今整体去化率持续下滑，今年商品住宅整体从去化率仅有54%，市场热度下行明显。

从贝壳百城新房市场数据来看，同比去年，今年3月以来成交周期保持较低水平，9月成交周期环比有所加长，但同比仍缩短3%，在开发商推盘意愿明确，市场稳定预期加强的情况下，客户决策周期缩短。

来自：每日经济新闻、镁刻地产

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