瀚瑞中心,开启南站CBD超甲写时代

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-23 13:15

谈南站CBD，首先要谈两个三角关系。

壹、第一个三角关系

南京写字楼市场的格局很清晰，就是新街口、河西和南站的黄金三角，这三个CBD互相之间的直线距离都在7公里左右。

三大CBD各擅胜场，也各有各的问题。

新街口：老牌CBD和商业中心，租金仍然是南京最高。虽然写字楼设施老旧、开车难停车也难等问题越来越严重，但新街口市中心的地位已经根深蒂固，注重形象的企业还是首选新街口。但毫无疑问，它的优势在丧失，劣势在扩大，下坡的态势已经很明显，尤其是这两年互联网金融的衰败，使新街口写字楼的空置率大幅上升。

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河西：经过20年发展，今天的河西可以用如日中天来形容，元通中心、金融城和新城科技园写字楼体量巨大，有极佳的CBD天际线和城市界面，写字楼更新，硬件标准更高，产业更扎实，尤其是金融、房地产、互联网和广告传媒的聚集度很高，就写字楼而言，河西没有什么特别的短板，要说有的话，可能就是地铁的便捷性稍弱。

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南站：南站CBD则类似偏科的单项冠军。它的交通优势实在太突出，本身就是一个高等级的高铁枢纽，又有着极高的地铁密度，南站和大校场区域既有和规划的地铁线路达到9条之多，其中包括了1、3、6、10、S3等重要路线。交通是南站的标签，可以说，南站就是天然适合做CBD的地方，这一点和上海虹桥类似。南站又有着极佳的位置，是南京的地理中心，到各个区的距离适中，可以大幅降低出差和员工上下班通勤成本，长期效率提升和经济效益是巨大的。所以对于出差频率高的企业，如专业服务业、区域总部或分公司，很难不选择在南站办公。此外，软件谷的软件和互联网产业也是南站CBD坚实的产业支撑。

南站CBD的劣势在形象上，因为被限高，建筑排布的密度大但是高度不够，区域内有比较多的存量住宅和专业市场，办公的氛围并不纯粹。好在大校场有10平方公里的留白，可以做大文章，随着大校场的开发和城市面貌的更新，南站CBD的形象和气质将得到彻底改观。

整体而言，似乎是新街口有面子，南站有里子，而河西是面子里子都有。

三大CBD，加上江北核心区，在多方面直接竞争，如河西和新街口是形象的竞争，江北和河西争金融业，但是在交通和效率上，南站CBD可以说没有对手，凭借这一点，虽然目前还不能完全和另两个等量齐观，但是“第三CBD”的地位还是十分稳固。

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贰、第二个三角关系

南站CBD包括三个小片区，构成板块内部的三角，按行政划分，大体上，南站南侧属于江宁，南站北侧属于雨花，东北侧的大校场则属于秦淮。

由于雨花板块和秦淮板块连成一体，事实上是一个整体，以丁墙路-校场路连线形成一个CBD主轴。

江宁片区：

南站南侧的写字楼体量已经不小，光是绿地和证大的办公体量，就将近百万方。

整个区域已经基本开发完毕，以销售型的乙级和准甲级写字楼为主，整体品质并不高。但这个板块是距离南站最近的，凭借这一优势，办公租金也已从2014年的2元左右，攀升至现在的3-3.5元，租金爬坡的速度很快，今年即使受新冠疫情影响，在写字楼市场普遍不景气的情况下，租金和出租率仍然较为夯实，已经整体站稳了3元一线，按同级别比较，与新街口与河西已较为接近。

秦淮片区：

大校场10平方公里也规划了可观的办公体量，这个片区的条件得天独厚，多条地铁交汇，白纸作画，规划起点很高。但是整体上，这是一个居住和公共设施板块，办公主要沿着机场跑道南侧布置，在与雨花片区相邻的区域集中成片，与雨花片区形成互动和聚集效应，现有项目包括复地中心、保利中心、中华城等。

雨花片区

在南站CBD中，雨花片区是情况最复杂的。它处在另外两个片区的连接位置，既靠近主城又临近南站，理论上作为CBD的位置最佳。但这个片区存在较多的既有低效用地项目，包括宁南汽配城、麦德龙等，现状城市界面不佳。规划中，这些低效用地项目将搬迁或改造升级，在丁墙路和软件大道区域，将形成一个总部办公的写字楼聚集区。

南部新城的开发和两个机场息息相关，一开始是红花机场，因为限高，无法进行高强度开发；2015年红花机场搬迁后，南部新城建设号角吹响，但仍受到土山机场影响。

所以，南站CBD的发展轨迹，必然是“好戏在后头”。

三个片区中，江宁片区离南站最近，开发最早，商贸驱动，以量取胜，5年时间已经成型，是南站CBD的基础部分，有点类似河西的新城科技园，但是在限高80米的情况下，没法做超高层超甲写的标杆项目，不得不说是个遗憾。

2020年大校场接棒，两个地铁换乘站综合体地块同时出让，南站CBD建设的重点由南站南侧向北侧转移，这个片区界面最佳，文化特色鲜明，但是属于综合开发，并不是纯粹的商务板块，而且距南站较远，未来可能是南站CBD的特色名片和颜值担当。

雨花片区位置更适合成为CBD核心，商务属性更纯粹，但是受历史因素影响，开发难度不小，短期内难以成型，但它的想象空间也是最大的。在土山机场搬迁后，雨花片区和秦淮片区相接的卡子门高架两侧将出现多个200-400米的超高层甲写，完成南站CBD的“点睛”和“封卷”，这里也将是南站CBD的商务塔尖。