城镇户籍子女继承宅基地!涉及五六十万亿投资,影响城市房地产吗

一早起来，看到一个大新闻，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

事情是这样的，有个代表提了个建议，该建议中提到“关于农村宅基地使用权登记问题”。

于是自然资源部经商住建部等多部门后，对建议作出答复，明确的上述信息。

这件事关注度很高，因为涉及私人产权，涉及千家万户——中国改革开放目前才42年，当时绝大多数人都居住在农村，换句话说，中国多数人的父辈或者自己，在农村都有一块宅基地。

明确城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权，自然大家都很高兴。

同时还有一些杆友脑回路不一般，这对城市房地产会有何影响？今天杠杆地产用惯常的数据来释疑上述想法或问题。

1、可能涉及继承农村宅基地的人口有多少？

我们回到改革的起点。从1978年时我国有9.63亿人，其中7.90是乡村人口，城镇人口只有1.72亿人。

也就是说，仅仅42年前，我国城镇化率还不到18%。

当年因为人口流动非常少，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率基本划等号。

41年后的2019年末，我国常住人口城镇化率已经提高到60.60%。14亿人中，8亿多人常住城镇，只有5亿多人常住乡下。

但是，这些人你不管他暂时住哪，多数人其实农村还有宅基地或者父母有。按照2010年人口普查家庭户规模，平均3.10人/户，我们大致估算，我国目前有4.5亿个家庭。

我们看2019年户籍人口城镇化率，44.38%，比上年末提高1.01个百分点。也就说户籍城镇人口大约6.2亿人，刚好2亿户左右。

考虑到部分户籍城镇人口两三代之前就住城镇，还有一些近40年进城的已经放弃或没有了宅基地，杠杆地产低调估算，起码尚有一两亿户籍城镇人口具备继承农村宅基地资格。

这一两亿人有兄弟姐妹，折算过来，对应的宅基地户数，大几千万宗怎么都有。

从户籍角度说，目前还有约2.5亿户农村居民，这些家庭的子女，理论上都有资格继承或者根据需求，甚至合法合规还可以申请新的宅基地。

综上，城镇加农村，有资格、有机会继承或者新申请宅基地的，起码有3亿宗地左右。

我国的城镇化进城还在继续，未来越来越多人会主要居住在城市，但是政策的明晰，会让越来越多人不会主动放弃宅基地。

愿意被赎买、退出宅基地的占比，未来会较低，多数人进城后、转户后依旧更愿意保留自己的宅基地使用权（除非赎买条件很有诱惑）。

2、城镇户籍子女继承农村宅基地使用权，最大经济价值有多大？

看欧洲电影、电视剧，特别英国，会发现他们大家族、豪门、贵族在乡下一般都有庄园、古堡等。

诸如唐顿庄园（海克利尔城堡）、利兹城堡、卡菲利城堡……

其实，这就是豪门的“宅基地”，有的传承数百年。当然多数国家，穷人的后几代，在乡下还能保留“宅基地”难度都很大。

西方工业革命的过程，确实充满了一些血腥和掠夺，随着城市化的发展，他们多数人居住在城市，并和乡村、祖宅再无瓜葛。

中国可能会成为例外，1990年代后，很多乡村走出来的富人，都喜欢回村修缮老屋，或者改建、新建大别墅（不一定常住）。

随着越来越多中产的诞生，乡村度假、旅居的兴起，很多乡下走出来的中产也有可能回家修缮房屋。

在城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权法规的正激励下，更多人吃下定心丸，有恒产自然有恒心，愿意回家改建别墅。

上文杠杆地产估算了，农村至少有3亿宗宅基地地左右，可能涉及到继承等。

部分房屋已经修缮，或者有的不打算修缮改建，我们假设未来有1亿宗宅基地会修缮、改建别墅等。

按照今天物价算，一套房屋两三层，两三百平米，主体建筑平均成本在二三十万。

起码的装修二三十万，也就是搞好一套下来，五六十万块是需要的。

1亿宗，也就是1亿套房屋，合计五六十万亿元的投资。

如上图。2019年（根据第四次全国经济普查、统计执法检查和统计调查制度规定，对2018年固定资产投资数据进行修订，2019年增速按可比口径计算）全社会固定资产投资560874亿元，比上年增长5.1%。

其中，固定资产投资（不含农户）551478亿元，增长5.4%。

全社会目前一年56万亿左右固定资产投资，其中不含农户55万亿，农户也就1万亿不到。

我们可以设想，如果上述1亿套农村房屋，合计五六十万亿元的投资砸向农村，这对经济、就业的正面意义、对乡村面貌的改善，可以有多大？

同时，条件好的地方，农民改建房屋后还可以发展乡村旅游、民宿等，对经济的进一步利好可以想见。

当然，这些投资不会一年之类完成，而是很多年，很多人也会观望或者等待。

但无论如何，城镇户籍子女继承农村宅基地使用权，对经济、就业会是长期利好，对乡村面貌的改善，也很有意义。

3、会影响城市房地产吗？

你说完全没有影响，肯定不会。比如有些人年老后，会选择回乡养老，或者城市、乡村一处住一段时间。

如此，他购买大房子、购买更多城市房子的念头可能下降。

包括加之出生较少，未来城市房屋的销售和租赁市场都会被冲击。总的来说，对于城市房地产的影响不会很大。

人、就业，毕竟是往城市聚集，这是全世界不可逆的。所谓逆城市化，其实是城市化的一部分，是少数人的享受而已。

最后澄清一个点，2016年，也就是4年前，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知。

这份规范的10.3.5部分明确了；

已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

在此之前，相关法规或实际执行中，多数地方也是如此执行的。

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