一季度GDP降了6.8%，但别指望房地产还会放松

　　刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

　　口述 / 刘德科（微信公众号：吴晓波频道）

　　住建部出台新文件

　　住房和城乡建设部网站13日消息，住建部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》要求，推进全国一张网建设，落实城市主体责任。专家指出，从短期看，此举对后续全国房地产市场交易和监管有积极作用，有利于提高销售效率，降低疫情影响。（界面新闻）

　　｜DK点评｜  但凡有新文件出台，就很容易产生被误读的状况，这份新文件又被误读了。有些媒体根据文件里的第九条“实现网签即时备案”，得出了两个结论。但这两个结论，与这份文件都没有关系。

　　第一个媒体误读结论：签完购房合同即刻网签。购房合同和网签是一个意思，哪来什么签完购房合同即刻网签。

　　为什么会产生这样的误解？先回顾一下买房的流程，买房通常是先付定金、签定金协议，然后再签正式的购房合同，也就是网签。现在许多城市有限网签的政策——尽管各级部门都不承认这一调控政策的存在——所以签不了真实的合同。

　　这份文件讲的是要同时完成“网签”和“备案”。网签和备案是两件事情，一般来说，都是在网签结束后，由开发商拿着一堆材料到房管部门备案，很费时间，手续也很麻烦。当然，这和我们购房者没有关系。

　　住建部这份文件是国务院“放管服改革”的一部分，“放管服改革”就是简政放权、放管结合、优化服务。所以这份文件纯粹就是为了简化流程，方便企业、方便群众，与楼市调控没有半毛钱关系。

　　第二个媒体误读结论：个人不动产全国联网。个人不动产全国联网是对的，但是和这份文件也没有关系，它在2018年就实现了。个人不动产全国联网让反腐败变得更容易，过去如果要查你在全国范围内的房子，得一座座城市跑过去，现在只要在官方平台上一查，就知道你有100套房还是6套房。

　　这是为房地产税做准备，全国联网，才能够在全国范围内开征房产税。但是不用担心，房地产税离我们还很远。

　　刚才那些媒体结论，是对常识一点都不了解的情况下的胡乱解读。过度解读一份文件的情况很常见，包括“不动产登记全国已联网”这条消息传出时，很多人说“这四类人要哭了”。两三年过去了，大家都没哭。

　　有些研究机构煞有介事地统计出，2019年一共调控了620次，相较2018年上涨了38%，刷新纪录。随他们煞有介事，我们不用去理会，如果你一定要理会，就一定要知道：假设去年真的调控了620次，其中大概只有两三次真的与你有关系。

　　一季度GDP下降6.8%

　　国家统计局17日公布，初步核算，今年一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。（《人民日报》）

　　｜DK点评｜  今天我被一个感叹号搞得心神不宁，《人民日报》的官微文章标题“－6.8%！”中的感叹号。我不太清楚，《人民日报》为什么要在标题上加一个感叹号，是表示震惊吗？疫情之下，增速下跌应该是在意料之中的。

　　过去二三十年，除了极个别的情况，GDP一般是不可能下跌的，现在GDP却同比下跌这么严重。这样一个数据，如果放在房地产市场，我们会怎么想？有些人甚至想，是不是要用房地产来……

　　把这个问题放一边，先来看国家统计局最新发布的一些全国商品房数据：房地产开发投资额同比下跌，房屋新开工面积同比下跌，商品房销售面积同比下跌，商品房销售额同比下跌——都是百分之二十几的下降幅度。

　　第一季度包括了1—3月，如果把3月单独拎出来，整体跌幅是收窄的。全国商品房销售面积，3月同比下跌14.1%，第一季度同比下降26.3%左右；全国商品房销售额，3月同比下跌14.6%，第一季度是24.7%。

　　可以预见，接下来跌幅会不停地收窄，最终会实现正常的增长状态。我们指的是房地产，中国经济的其他领域不太了解。

　　刚刚聊的都是宏观数据，跟我们没有直接关系。那么，房价是不是也降了呢？3月，全国商品房均价是9007元/㎡，与今年1—2月9679元/㎡的均价相比，下跌得比较厉害，与去年3月相比，也是微跌的，去年3月全国商品房均价是9065元/㎡。

　　这么明显的下跌，并不代表楼市真的处在房价暴跌阶段，它主要是结构性的原因，开发商加大促销力度也是一个因素。

　　一个重要的问题：几乎所有的指标都下跌了，楼市调控是否会加大放松力度？即经济不好，房地产是不是应该更放松一些？有些人开始做梦，像2008年的“四万亿”和2015年“去库存”那样的梦。那两个年份，楼市放松的尺度非常之大。

　　但是，现在与那两个年份有不同之处。那两个年份，中国房地产的土地市场极其萧条，地方政府拿出一块地，都要求着开发商去买；而这两个月以来，中国房地产的土地市场极其火热，实际楼面地价创下的新高，是过去一年所未见的。土地市场这么热，想要楼市调控，特别是像2008年或2015年那样的超大尺度放松调控，是不可能的。

　　我们的判断是，再过三四个月的时间，房地产的数据又会回到增长状态。所以我们要关心的不是楼市会不会继续调控放松，而是调控什么时候会收紧；在收紧之前，作为一个普通的购房者，我们该怎么抓住这个短暂的窗口期。

　　红星美凯龙(601828,股吧)接盘11%融创所持金科股权

　　4月14日，金科股份(000656,股吧)发布公告，公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司（实际控制人为融创董事长孙宏斌）拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司（实际控制人为红星美凯龙董事长车建新）转让公司11%的股权，交易金额达到47亿元。（界面新闻）

　　｜DK点评｜  融创在过去三四年拥有了29.35%的金科股权，一度与金科实际掌控人之间爆发了一场股权之争。现在，这场股权之争落下了帷幕，因为红星美凯龙从融创手上买了11%的股权。

　　我们这么评论它：什么叫天上掉馅饼？孙宏斌遇见了车建新。因为如果你不能整合这家房企的项目，持有一家房企的股权其实没有太大意义。金科在房地产行业比红星美凯龙专业得多，红星美凯龙是没办法整合金科股权的。

　　红星美凯龙最近很喜欢刷存在感。前几天，红星美凯龙跟著名的世茂集团也签了份战略合作协议，想在家装市场形成合作。世茂这么想，是认为其他房企也在这样做。万科和链家做了万链，万科+链家；碧桂园自己在做，它的家装品牌叫橙家。

　　但无论是万科还是碧桂园，这些超级企业在做这样的生意时，其实都有点累。因为家装市场虽然是一个万亿级的市场，却比房地产行业还要鱼龙混杂。想在这样一盘散沙似的市场中打出一个头部企业，太难了。

　　红星美凯龙为什么最近老是要刷存在感？可能是为了BBB-。BBB-是全球著名的信用评级机构惠誉国际（Fitch）前些天对红星美凯龙做的一个信用评级的调整，从BBB-降到BB+。别看BBB-好像不怎么高，BB+更低。

　　下调到BB+，是针对高级无抵押美元票据的评级。我们也不能说，它刷存在感和这件事情一定有关系，但是至少有那么一些说不清道不明的关系吧。

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