这个落寞的北方大城，还有希望么？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-20 09:00

本文转载自公众号：“楼市参考”

文 | 白羊

今天咱们说说大连——一颗日渐暗淡的北方明珠。

前几天，5大单列市之一的深圳隆重而又风光地开了自己40岁的生日party，同样位列5大单列市的大连，此刻想必五味陈杂。既因从深圳身上看到了自己早年间的影子，也为自己这些年的掉队而叹息。

1949年时，大连GDP全国排名第三，比北京都高；到1985年，位列第10；2009年时位列第14。虽有在持续性下滑但仍处于头部阵营且下滑进程相对缓慢，考虑到内陆省会及沿海城市的崛起，这种状况似乎也可以接受。

然而最近十年，在其他城市高歌猛进之时，大连却掉队了，经济排名更是直接掉落到了“孙山”外。

直到今年7月初，大连统计局才正式发布了《大连市2019年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示，2019年大连GDP为7001亿，全国排名位列第28位，10年下滑14位，比前60年跌的总和都多。

如下图可见，2009年时和大连经济实力差不多，或者说远不如大连的一些城市，现在都已经远远地把大连甩在了身后。

比如宁波（五大单列市），GDP十年前比大连还少30亿，但现在已迈入万亿门槛，超出大连近5000亿。即便是和大连齐名、这些年发展同样有些逊色的青岛，也迈入了万亿大关，远远甩开了大连。

更令大连郁闷的是，曾经入不了其法眼的烟台（7653亿，2019年）、徐州（7151亿，2019年）这些北方城市，现在在GDP上也已赶超大连。

可以说如今的大连已经完全没了傲娇的资本，甚至正在滑向破落户。

当然作为东三省冠上明珠的大连，其黯然失色，某种程度上也是东三省过去十年落寞的真实写照。

如下图，过去十年，整个辽宁省的GDP增速只有65.3%，只有全国增速的三分之一不到。而大连增速可是只有58.5%，还拖了全省后。当然作为省会的沈阳也没好哪去，表现还不如大连。

而在更能反映，楼市需求和购买力的人、钱两个指标上。大连的表现也很难言及格。

如在衡量稳定人口长期增长的指标——小学生在校人口增长上，大连过去十年的增长率为3.1%，虽然位居省内第二，也是唯二两个正增长的城市，但仍旧低于全国平均值。

而且其与沈阳在增速的巨大差距，也充分说明了，过去十年直到现在，沈阳对省内人口的吸虹能力要远远强于大连。

另外值得一提的是，大连每年的国民经济与社会发展公报，是不公布常住人口的（只有户籍人口），这一指标本是各大城市彰显自己魅力的指标，也是很多城市大力宣扬的指标，如深圳、杭州等。大连官方对其缄口不言，或许间接说明，其是真的拿不出手。

在某种程度上可以衡量一个地方购买力指标的资金总量上，大连的十年增速更是全省垫底，只有全国增速的一半。

若这种局面再持续下去，怕是用不得了多久，沈阳就会把大连赶下东三省GDP的“铁王座”。

最后再说说楼市。

今年以来，比起沈阳、哈尔滨乃至长春，大连楼市的热度一般。

据国家统计局公布的8月份70城房价指数，大连当月新建商品房环比上涨0.3%、同比上涨4.2%，排名相对靠后。同期，沈阳环比为1.1%、同比为9.2%。

刚过去的“金九”，可以说是史上最好的金九，商品房成交面积同比上涨7.25%，成交额同比上涨16%，环比上涨20.5%。

楼市因疫情出现的大坑已基本被填平，1—9月，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1—8月份进一步收窄1.5个百分点；商品房销售额已经实现正增长，同比增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

然而，这种热闹却不属于大连楼市。数据显示，9月大连商品房成交量44.5万方，同比下降12%；1-9月成交量同比下滑23%。

当然考虑到市场惯性，这并不意味着当地房价已进入下跌区间，同月成交额71.76亿，同比下降5%。由于成交额降幅小于面积降幅，当月售价反而同比上涨8%。

换言之，现在的大连楼市处于量跌价涨的阶段。

但若成交量迟迟上不来（事实上已经出现了两三年的下跌），价格还能撑多久？

这是一个值得深思的问题，尤其是考虑到有些区域已处于严重的供给过剩。

（截止9月，大连各区商品住宅库存）

当然，某种程度上，较于隔壁的沈阳，大连楼市在今年的差强人意，也与上面说的基本面有关。

未来大连经济能否实现绝地反弹、吸引更多人口流入，重拾曾经的荣耀，甚至房价像深圳看齐，关键还是看能否顶层政策上的大利好，就像深圳这样。

而若继续现有局面（无大量增量资源进入的情况下），考虑到大连的地形地貌，资产还是重点选择在核心城区比较好，至于正在拓展的东北方向的副中心（与核心城区的联系不够紧密），最好三思后再行动。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）