专题 | 疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

 疫后各行各业有序复工、复产，房地产行业更具韧性，3月以来成交稳步提升，同比跌幅持续收窄乃至转正。不过，各行业整体复工进度不一，航空、餐饮、影院等行业仍是“重灾区”，或多或少将拖累居民未来收入预期。疫情影响下，哪类购房群体更易受负面冲击？房地产市场需求结构又将发生哪些新变化？

  01

  功能性三房、四房需求占比皆升

  二房比重继续回落

  2020年上半年，改善型需求持续释放，112个重点监测城市三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.31个百分点；四房成交占比也是稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%，显示改善型住房需求依旧坚挺，且有较强购买力支撑。

  与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。说明刚需客群更易受疫情负面冲击，基于居民收入预期下滑，部分刚需客群缓置业，购房周期明显拉长。

  一线城市改善型需求依旧坚挺，三房、四房、五房及以上户型成交占比均有不同程度的增长。其中，三房成交占比53.43%，较2019年净增长3.29个百分点；四房成交占比11.39%，较2019年净增长1.34个百分点；五房及以上成交占比1.14%，较2019年净增长0.35个百分点。刚需市场难言乐观，两房成交占比大幅回落至28.75%，较2019年净减少4.3个百分点。

  二线城市三房成交最为活跃，成交占比多达58.68%，较2019年净增加2.24个百分点。其次为四房，成交占比达19.4%，较2019年净增加1.09个百分点。两房成交去化明显走缓，成交占比跌至17.87%，较2019年净减少2.57个百分点。

  三四线城市改善型客群仍是最大的置业群体，三房、四房仍是成交主力，成交占比也是稳步提升。其中，三房成交占比高达60.48%，较2019年净增加2.08个百分点；四房成交占比22.04%，较2019年净增加0.2个百分点。刚需成交普遍不振，两房成交占比跌至13.35%，较2019年净减少1.3个百分点。

  02

  一线80平以下小套型化

  三四线100-140平改善进阶

  2020年上半年，改善型需求进阶，100平方米以上中大户型成交占比皆升，刚需退坡，100平方米以下小户型成交占比皆降。112个重点监测城市100平方米以上户型成交占比66.8%，较2019年净增加1.35个百分点，其中120-140平方米户型暂以0.78个百分点涨幅居首。100平方米以下户型成交占比33.2%，较2019年净减少1.35个百分点，其中80-90平方米户型暂以0.68个百分点跌幅居首。

  一线城市刚需退坡，80-90平方米户型成交占比跌至23.81%，较2019年骤降4.75个百分点。取而代之的是，80平方米以下小户型成交占比升至12.68%，较2019年净增加2.76个百分点，预示着一线城市刚需客群购买力不济，购房消费适度降级，致使低总价的小户型产品更为畅销。与此同时，改善型需求依旧坚挺，90-100平方米、120-140平方米户型更受市场欢迎，成交占比较2019年分别增长1.74个百分点和0.85个百分点。

  二线城市中高端改善型需求持续释放，普遍青睐90-100平方米中档以及140平方米以上高档产品，成交占比均有不同程度的增长。其中，90-100平方米户型成交占比16.39%，较2019年净增长0.75个百分点。140平方米以上户型成交占比16.12%，较2019年净增长0.97个百分点。

  三四线城市改善型需求进阶，100-140平方米舒适性产品成交最为活跃。其中，100-120平方米户型成交占比30.24%，较2019年净增长1.13个百分点。120-140平方米户型成交占比27.14%，较2019年净增长1.42个百分点。 

  03

  100平以下功能三房占比上升

  四房舒适化160平以上走俏

  （本节有删减）

  2020年上半年，112个重点监测城市三房户型整体延续小型化趋势，100平方米以下三房成交占比明显回升，较2019年净增长0.81个百分点；100-160平方米三房成交占比持续走低，较2019年净减少0.87个百分点。 

  一线城市三房户型越发趋向小型化，120平方米以下产品成交占比稳步提升，市场占有率已超8成，特别是90-100平方米三房，较2019年净增长2.22个百分点。反观120-140平方米三房成交遇冷，跌幅多达2.18个百分点。

  二线城市三房户型同步趋向小型化，100平方米以下小三房更受市场欢迎，成交占比较2019年净增长3.65个百分点。虽然100-120平方米三房仍是成交主力，但成交占比明显回落，较2019年净减少2.57个百分点。

  三四线城市三房户型趋向舒适化，100平方米以上产品成交占比全线上涨，其中100-140平方米三房更受市场追捧，成交占比较2019年净增长2.05个百分点。100平方米以下小三房成交不振，市场占有率较2019年净减少2.21个百分点。

  04

  一二线叠加、三四线联排及独栋占比上升

  200平左右为主流

  （本节有删减）

  2020年上半年，叠加、联排这类经济型别墅仍受市场欢迎，成交占比稳中有升，独栋这类高档别墅市场占有率也小幅回升。112个重点监测城市联排别墅成交最为活跃，成交占比多达51.66%，较2019年净增长0.31个百分点。其次为叠加别墅，成交占比40.82%，较2019年净增长0.41个百分点。独栋别墅市场占有率也小幅回升，较2019年净增长0.1个百分点。双拼别墅市场占有率则有所回落，较2019年净减少0.82个百分点。 

  一线城市叠加别墅仍受市场欢迎，成交占比升至45.64%，较2019年净增加4.23个百分点。联排别墅成交明显遇冷，市场占有率较2019年净减少4.32个百分点。

  二线城市叠加别墅成交依旧活跃，成交占比升至48.68%，较2019年净增长1.21个百分点。双拼、独栋别墅去化表现平平，市场占有率分别较2019年减少0.41个百分点和0.82个百分点。

  三四线城市别墅市场趋向舒适化，联排、独栋别墅成交占比皆有提升。其中，联排成交占比58.68%，较2019年净增长1.17个百分点。独栋成交占比4.67%，较2019年净增长1.22个百分点。

  05

  千万豪宅需求爆发但分化显著

  杭州、厦门、武汉等异军突起

  ……略……

  1、总价1000万以上：上海榜首青岛跻身TOP10，福州、郑州跌出TOP30

  2020年上半年，受益于疫后信贷资金整体充裕，豪宅市场明显转暖，千万级豪宅成交增长明显。112个重点监测城市总价1000万元以上豪宅共计成交14303套，同比增长15%。

  TOP20城市仍以核心一、二线城市为主，疫后上海豪宅市场迅速转暖，成交持续放量，暂以4741套位列榜首。杭州、北京和深圳豪宅成交规模优势明显，成交套数都在1700套左右。典型如深圳，疫后豪宅市场异常火热，千万级豪宅开盘频售罄，成交同比再增10%。

  而从排名变化来看，杭州、厦门、南京等千万级豪宅成交明显放量，排名也是稳中有升。譬如，杭州千万级豪宅劲销近1800套，仅次于上海暂列全国第二位。又如青岛，千万级豪宅热销189套，同比实现翻倍增长，排名顺利跻身TOP10。

  受限于调控政策持续发力，海口、三亚等豪宅市场再现低迷，成交持续缩量，排名均跌出TOP20。福州、郑州豪宅成交显著缩量，同比跌幅超60%，排名更是跌出TOP30。 

  2. 总价3000万以上：顶豪市场平稳成交同比持平，榜首上海占比近六成

  ……略…… 

  3. 单价5万以上：上深北分列三甲，青岛取代苏州入围TOP10

  2020年上半年，112城单价5万元/平方米以上豪宅共计成交37684套，同比增长9%。其中，TOP20城市合计成交37651套，占比超99%。

  受高房价等多方面因素影响，上海、深圳、北京单价5万元/平方米以上豪宅成交套数都在1万套左右，分列榜单前三位。典型如上海，上半年高价盘预售证审批明显加快，内环、中环沿线豪宅去化表现抢眼，单价5万元/平方米以上豪宅成交12356套，同比增长5%，仍高居榜首。

  而从排名变化来看，厦门、南京、珠海等豪宅市场显著转暖，成交规模迅速扩容，同比皆实现翻倍增长，排位稳中有升。尤其是青岛，上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交191套，同比大增260%，排名跃升至TOP10。

  广州、天津、福州等豪宅市场整体低迷，成交明显缩量，排名均有不同程度的下滑。惠州、台州等城市豪宅市场更现疲态，成交急剧缩量，排名跌出TOP20。尤其是苏州，上半年单价5万元/平方米以上豪宅仅成交9套，同比骤降96%，排名跌出TOP10。

  4.单价10万以上：6城有成交且同比增50%，上海、深圳继续领跑

  ……略……

  06

  展望：刚改需求维持功能舒适度与小型化折中

  高端豪宅金融属性再强化

  展望未来，改善型需求或将持续释放，并有较强购买力支撑，三房仍将是成交主力。其中，一二线城市存量改善型换房需求依旧坚挺，三房成交更为活跃。三四线城市购房大都一步到位，三房仍将占据最大的市场份额。随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，四房成交占比有望稳中有升。尤其是一线城市，现阶段四房成交占比整体偏低，长期来看犹存较大的提升空间。基于疫情影响下居民收入预期下滑，刚需客群更易受负面冲击，购房周期或将进一步拉长，两房成交占比也将持续走低。

  正由于改善型需求依旧坚挺，刚需客群购买力则明显不济，100平方米以上中高端产品或将更受市场欢迎，市场占有率有望稳步提升。对于一线城市而言，增量刚需仍将占据较大的成交比重，而在收入预期下滑的作用下，刚需退坡已是大概率事件，低总价的小户型产品或将更受市场欢迎，80平方米以下两房成交或将更为活跃。对于二线以及三四线城市而言，改善型客群仍是最大的置业群体，100平方米以上中高档产品市场占有率有望稳步提升。尤其是二线城市，更有较强购买力支撑，140平方米以上高档产品或将更受市场欢迎。

  成交主力三房或将延续户型小型化趋势，100平方米以下小三房成交或将更为活跃，成交占比也将继续提升，尤其是一二线城市，增长或将更为明显。相较而言，高端改善型需求坚挺，更有强劲购买力支撑，四房或将转向舒适化，160平方米以上大户型或将更受市场欢迎，尤其是二线以及三四线城市，市场占有率仍有一定的提升空间。

  叠加、联排这类经济型别墅仍是别墅市场成交主力，尤其是一二线城市，以叠加为代表的入门级别墅往往占据较大的市场份额，成交占比或将稳中有升。别墅潜在置业客群购买力仍坚挺，购房消费有望进一步升级，舒适性别墅或将持续热销，160平方米以上中大户型成交占比或将持续提升。

  2020年或将又是一个豪宅销售“大年”，成交有望持续高位运行。一方面，央行货币政策整体中性偏积极，信贷资金整体充裕，基于资产保值、增值需求，财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”，核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道。另一方面，疫后核心城市限价、限签政策适度松绑，豪宅预售证审批明显加快，网签备案也逐渐恢复正常。因豪宅售价大都低于市场预期，致使豪宅性价比优势突显，核心地段豪宅仍是资源稀缺品，成交去化仍不成问题。

  各城市豪宅市场或将持续分化，上海、杭州、北京和深圳豪宅市场购买力最为坚挺，成交有望维持在较高水平。其中，上海下半年限价政策或将适度收紧，豪宅预售证审批节奏放缓，供求或将有所回落，但整体降幅有限。南京、厦门、青岛、武汉等核心二线城市豪宅市场热度或将惯性延续，成交规模也将持续扩容。其中，南京尽管调控政策进一步升级，但政策力度相较温和，其对豪宅市场影响程度有限，成交有望保持在较高水平。广州、天津、珠海等豪宅市场或将平淡收场，成交大概率继续走稳。其中，广州疫后热销盘仅限于高性价比产品，高价盘去化速度明显放缓，豪宅市场并不具备爆发性增长的潜力，成交整体上行空间有限。海口、三亚、福州、郑州等豪宅市场难言乐观，成交或将持续低位运行。其中，海南省调控政策持续发力，外省市置业需求被迫退场，显著波及海口、三亚豪宅市场，成交或将仍处低位。（克尔瑞研究院◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀、张家桦）

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