最新!9月百城房价:22城环比下跌,整体涨幅收窄!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-16 15:19

日前，中指研究院发布根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据。2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月收窄0.26个百分点；同比上涨3.26%，较上月收窄0.08个百分点。百城二手住宅平均价格为15360元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨2.15%。【1】新建商品住宅方面：百城中，76个城市环比上涨，2个城市环比持平，22个城市环比下跌，下跌城市数量比上月增加12个。上涨城市中，仅有2个城市涨幅超过了1%；下跌城市中，有3个城市跌幅超过了0.5%。2020年9月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

一线城市中，仅广州新房价格微涨0.1%，北京微跌0.01%，上海微跌0.02%，深圳房价在四个一线城市中下跌幅度最大，约为0.23%。自7月深圳发布史上调控后，广州被认为是最可能承接投资客购房需求的城市，但是在稳定楼市和房价这方面，广州的手段不可谓不高明。价格微涨、“小步慢跑”，销量涨上去了，但是价格控得比较好。纵观近几月高层施压调控，都是房价上涨过快才引起注意。除此之外，长三角部分城市受调控政策影响，市场活跃度有所下降，杭州、常州、宁波、苏州等新建住宅价格环比涨幅较上月均有所收窄。

表：长三角部分城市新建住宅价格环比涨跌变化

【2】二手住宅方面：42个城市环比上涨，2个城市环比持平，56个城市环比下跌，下跌城市数量比上月增加3个。本月价格环比上涨涨幅超过1%的有5个；下跌城市中，有2个城市跌幅超过了0.5%。2020年9月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅

【3】9月份整体房价降温趋势已经很明显了，新房涨幅持续收缩，二手房价格微涨0.19%。而且不论是新房还是二手房，百城中价格下跌的城市数量都在增多。其实，9月房价稳定是可以预料到的。第一批7月收紧调控的城市，经过两个月的时间，效果已经逐步显现而9月多个被点名城市先后加入调控大军，虽然具体政策内容有差异，力度也有强有弱，但态度实现了高度统一。10.1长假后，徐州绍兴两城调控升级，则又预示着三四线楼市的发展趋势。（具体分析点此回顾→又见密集调控！放弃吧，三四线的风暴马上要来了！）房价会受到多方面的影响，新房开发商的定价策略、二手业主的心态、市场成交量的冷热、购房者的需求、信贷市场的宽松与否。定价方面，集中推盘、促销回款，我说了太多次了。纵使第三季度开发商融资压力减弱，但是现金流的大头还是依靠销售回款。赶上金九银十，不打折促销一波儿，你的对手就抢着先卖了。据中指研究院数据显示，代表房企销售业绩持续提升，三季度增速有所扩大。2020年1-9月，20家代表房企累计销售金额为4.2万亿元，同比增长8.1%；累计销售面积为3.1亿平方米，同比增长10.6%。进入三季度，随着市场情绪的进一步恢复，房企推盘和营销力度持续加大，三季度代表房企销售金额1.7万亿元，同比增长超20%，增幅较二季度扩大。二手业主心态，从二手房价格下跌城市变多就能看出来了，市场观望情绪增加，而且挂牌量也有了大幅上涨。再看市场成交量，三季度重点城市商品住宅市场整体成交规模达2017年以来季度最高水平，但“金九”成色略显不足。进入9月，一方面，需求经历前几月持续快速释放后逐步归于平稳；另一方面，楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱，据初步估算，9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右，绝对规模较6-8月有所回落。

图：2017-2020年9月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据

购房者需求，确实存在，但观望情绪也很浓。主要原因在于7~9月份密集出台的调控政策，据不完全统计已有27个城市发布了30余次新政。已经调控的城市，购房者在等调控生效，房价回调；还没调控但是概率很高的城市，购房者在等调控落地，担心自己买在高点上。最后，说一下最重要的信贷。临近年底，各银行贷款业务剩余额度不足，每年都是如此，今年也不例外；政策上的不宽松。国庆前夕，监管要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30%以下。这一次的最新政策，最直接的影响就是收紧房企融资额度，打击全国范围内的土拍过热现象。另一个就是以利率和房贷环境监管个人购房，抑制贷款端带来的房价上涨。（之前有详细分析过，参见：不妙！购房信贷急刹车了！）到9月21日，央行连续第5次拒绝降息，LPR利率不降，房贷也就没得降。这里可以插一句，今天15号央行开展了5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率与上月持平。MLF利率不变意味着什么无需多说，20号大概率将迎来第6次拒绝降息。