香港中环中心更迭录

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-16 10:51

在香港，熙熙攘攘的中环，是金融和商业中心，被称为“香港心脏”。这里风起云涌、群英聚集，一幕幕商业沉浮的戏码持续上演。作为标志性建筑的中环中心，当然也是承载故事的主体之一。

港媒消息称，合生创展以9.8亿港元，购买中环中心48楼全层，建筑面积约25695平方呎，呎价约38140港元。该层原由 “磁带大王”陈秉志持有，如今转而易主，最终以每呎4万港元洽购，成交价较两年前的最初叫价低20.5%。

这并不是合生创展首次参与中环中心的“逐鹿”。2018年10月，它就曾斥资11.18亿港元，购入中环中心49楼全层，建筑面积约25695平方呎，呎价4.35万港元。

自从2017年，李嘉诚出于“商人逻辑”的考量，以402亿港元出售中环中心之后，中环中心就变成了各路资本进退的聚集地。目前，虽然租金市场行情远不及以往，但它仍是一个热闹的“生意场”。

更迭与流转

中环中心位于中区皇后大道中，楼高73层，巍峨耸立，尽览璀璨海景。它占地广达10万平方呎，提供甲级商用楼面面积逾140万平方呎，极具标志性。

三年前，“超人”李嘉诚旗下的长实宣布，以402亿港元出售所持75%中环中心权益，创出香港历史上最贵商厦成交记录，按所持楼面约122.27万平方呎计算，呎价约3.29万港元。

中环中心从最初的传闻到最后的成交，历时一年多，期间它从报道中的357亿港元增到402亿港元，身价暴涨了12.6%，溢价45亿港元。

不过，彼时的买家颇为神秘，只是有人传出消息，说是 “中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”，该海外公司为中国国储能淡化工集团（香港），联同本地多名投资者组成的财团。

但隔年2月，市场披露交易细节称，许荣茂与金利丰集团总裁朱李月华一起，以总价160亿港元，接盘国储能源手中的中环中心40%的权益；其中，许荣茂及朱李月华各持20%业权。而国储能源也并没有退出中环中心的交易，它保留了约15%权益。

如此一来，交易标的余下的45%权益，就由许多工商物业市场投资者持有，他们在香港，大多都带有“前缀”名号。除了蔡志忠、卢文端之外，还包括“磁带大王”陈秉志、资深投资者罗珠雄及“小巴大王”马亚木等。

后来有媒体报道称，出售之后的48层楼面中，许荣茂占9层楼面，马亚木占13层，张顺宜持有43楼、49楼及50楼3层楼面，朱李月华占7层楼面，卢文端持有5层，陈秉志及好友温太共持有9层，蔡志忠持有2层。

“群雄割据”的局面，决定了中环中心接下来的命运流转。自2018年下半年开始，或许是出于资金的周转需求，也或许是源于投资者的买卖生意经，中环中心被零散出售消息，屡屡见诸报端。

比如， 2018年7月，禹洲地产就以18亿港元，洽购投资者卢文端旗下中环中心58楼全层、21楼半层至尾声，呎价料约5万港元。

8月，“小巴大王”拟出租香港中环中心12个单元，租金介于83-95港元/呎；而蔡志忠也再售中环中心22楼单元，呎价约4.36万港元/呎。9月，张顺宜将其持有的香港中环中心49、50层物业出售，成交价约26亿港元，呎价5.06万港元……

中环中心遭遇频繁的业主更迭，令人感慨；但这种状态，或许还将持续。

合生之变

这已是合生创展第二次加入到中环中心的洽购中； 2018年，当朱孟依拿下中环中心49楼全层的时候，就有人猜测，这是他有意回归香港之举。

早在1992年，他便以港商身份回到内地的发展房地产业务，创立了合生创展，并在十年之内打造出地产界的“航空母舰”。虽然他于香港起家，但一直以来，几乎没有他布局香港的动作。

不过，彼时合生创展表示，收购之后，也只是计划将其作为香港办事处，并无出租、投资之意。乐居财经查阅获悉，它于2019年的年报中，也已将办事处的地址，由怡和大厦33楼更改为中环中心49层。

如今，合生创展收购中环中心48层的目的，是自用还是投资，还不得而知，但它显然踩中了节点；因为此次收购的价格，比两年前的呎价，足足低了12.3%。

眼下中环中心的租金水平，已不如往昔。8月6日，据港媒报道称，中环中心22楼2室刚以平均呎租42.5港元租出，建筑面积1973方呎，租约两年，首年月租7.892万港元，呎租40港元，创十年新低；次年月租8.8785万港元，呎租也只有45港元。

虽然于香港低价入手物业，但合生创展的布局重心，仍然不在香港。

该公司的地产业务铺排划归为三大区域，分别为华南、华东、华北；其中，香港与广州、惠州、中山、阳朔等一起，被纳入华南区域。今年中报显示，三大区域的收益贡献分别为56%、29%、15%，而香港并不在产生收益的城市名单之列。

昔日的地产巨头、“华南五虎”之一，合生创展的规模显然已经落于人后。不过，今年1月份，朱桔榕接班之后，正在用另一种方式助力业绩，以此做出改变。

合生创展正在谋求转型为综合性投资控股平台，年中，其核心利润同比大涨178.7%，达到43.11亿港元。但在其中，它当期股权投资收益达28亿多港元，二级市场投资达到114亿港元。换言之，净利润的大增，是得益于股权投资业务，而非房地产市场。

在此情况下，它也面临着负债的压力。假如以银行机构借贷净额、优先票据及商业抵押担保证券占股东权益百分比来计算，其中期的负债比率，已由上年底的66%上升至今年中期的92%。

合生创展凭借老牌房企的姿态，向来引人关注，此次购下中环中心部分物业，再一次置身于聚光灯下。但名声在外，它仍需着眼于自身的发展状态，