2天3城收紧楼市调控 长假后政策接踵而至有何用意?

中秋国庆长假刚过完，多地楼市调控接踵而至。

继10月9日徐州、绍兴发文收紧楼市调控后，10月10日，长春再次加码调控，要求购买新房首次申请公积金贷款的首付比例不得低于3成，新政自10月15日起实施。

至此，今年7月以来，已经有超过27个城市发布了超过30次收紧调控政策。

业内人士认为，虽然当前经济下行压力犹存，成交复苏动能减弱，但是中央“房住不炒”的决心比较坚定，地方响应中央号召，从7月以来热点城市的“调控潮”便可看出端倪，预计四季度地方调控“紧多松少”的局面还将延续，特别是银川（已出新政）、西宁等这类房价涨幅后来居上而政策依旧宽松的城市，政策紧缩概率颇高。

长春公积金首次贷款首付升至3成

10月10日，长春市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金贷款首付款比例的通知》要求，自2020年10月15日起，在长春市及所辖县（市）、区购买新建商品房，首次申请住房公积金个人住房贷款的，首付款比例不得低于购房款总额的30%。

长春此次楼市调控并非年内首次，此前在9月23日，长春市就发布了《关于落实城市主体责任进一步加强房地产市场调控的通知》，出台了包括加强住房用地供应管理、完善商品住房用地供应方式、加快发展住房租赁市场、继续实施商品住房价格指导、调整商品住房信贷政策、进一步规范房地产市场秩序、加强舆论引导等7条措施。

其中，最主要的是调整商品住房信贷政策，提高首套、二套商品住房首付比例，购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。

对于“9.23”新政出台的背景和原因，长春市住房保障和房屋管理局此前表示：“房地产市场调控关系国计民生，影响经济社会发展大局。我市始终对市场调控工作高度重视，特别是列入全国22个长效机制试点城市后，积极落实城市主体责任，因地制宜，综合施策，运用金融、税收等经济手段和行政手段，保持政策的连续性和稳定性，持续促进房地产市场平稳健康发展。”

“近期，在国家统计局公布的价格指数中，我市商品住房价格指数有增长趋势。为进一步严格落实党中央、国务院关于房地产市场调控工作决策部署，稳地价、稳房价、稳预期，保持市场平稳发展，依据‘一城一策’方案，我市选取了政策工具箱部分条款，制定出台本次调控政策。”长春市住房保障和房屋管理局说。

据了解，8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，被“谈话”的城市之一就有长春。此次长春公积金新政是对“9.23”新政内容的升级补充。长春市住房公积金管理中心称，该决定是根据《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任进一步加强房地产市场调控的通知》的要求做出的。

徐州、绍兴长假后率先收紧调控

就在中秋国庆长假结束后的第一个工作日（10月9日），徐州、绍兴率先发文收紧楼市调控政策。

其中，徐州市住建局发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强商品住房土地精装供应、加强商品住房销售价格备案管理、强化装修行为及装修价格监管、落实房地产金融政策、继续坚持商品住房限制交易政策、大力推进住房保证工作等八个方面提出调控措施。

绍兴市住建局发布了《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，从严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任等五方面加强调控。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，通读此次徐州、绍兴出台的新政全文，二者存在一定的共性特征：一方面，规范土地市场，加大土地供应，同时差别化供地，旨在“控地价”。徐州政府提出坚持“一区一策”精准调控，交易热点区域精准投放，优先满足刚需，稳定市场预期；绍兴政府则强调建立房价、地价联动机制，严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。

另一方面，实施销售价格备案管理，“稳房价”意图明显。徐州政府规定宗地建面低于10万平方米，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的项目，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万平方米，据实备案；备案价格一年內不得调整。绍兴则要求市区（含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区）新建商品住房备案价格严格实行“双备案”制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

此外，两地均发布了规范市场秩序、营造良好舆论环境的多项举措，譬如严厉打击房企、中介发布虚假房源、虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为等。

值得注意的是，徐州除了上述常规操作之外，还特别提及了继续坚持商品住房限制交易政策，市区户籍居民家庭拥有一套住房，限售5年，市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上，限售6年。政府抑制短期炒房的决心可见一斑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，虽然继续坚持商品住房限制交易政策内容不属于新的内容，2018年6月徐州已经落实了限售政策，但此次重申政策，也继续释放政策收紧的信号，至少类似6年限售的约束，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作，也使得限售政策的效应进一步放大。

已有27城发布超30次收紧政策

中秋国庆长假刚过，多地楼市调控收紧有何深意？

对此，杨科伟认为，虽然徐州、绍兴并不是此前中央政府房地产工作座谈会的约谈城市，但是从其2020年疫后楼、地市恢复程度来看，短期内市场热度攀升，房、地价居高不下是其加码调控的直接导火线。

中原地产首席分析师张大伟指出，在8月统计局数据中，徐州新房价格环比上涨0.8%，二手房上涨也是0.8%。今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。新房价格连涨55个月、“金九银十”多家楼盘扎堆入市、买房人连夜抢房频频上演。绍兴也属于房价上涨比较明显的区域。所以持续上涨的房价，使得调控收紧的必要性提高。

严跃进也表示，徐州8月新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。“徐州是今年第四季度全国首个政策收紧的城市，对于其他城市的房地产政策有启发意义。”他说。

今年下半年以来，多个热点城市楼市调控持续收紧。据张大伟统计，绍兴与徐州是下半年来全国第26-27个收紧调控政策的城市，本轮已经超过27个城市发布了30多次房地产收紧调控政策。

不过，在杨科伟看来，自7月以来热点城市相继出台调控政策，限制性作用呈现出递减趋势：首先出台调控的杭州、深圳、东莞等地，手段相对严苛，对短期市场影响较大，而后逐步跟进的宁波、沈阳等地，调控力度相对温和，市场反响一般；时至今日，成都、徐州、绍兴再次出台新政，形式大于实质，更多的是释放地方政府贯彻落实“房住不炒”的坚定决心，引导居民购房预期的转变，对短期楼市影响有限。

对于四季度整体政策走向，杨科伟认为，虽然当前经济下行压力犹存，成交复苏动能减弱，但是中央“房住不炒”的决心还是比较坚定的，地方响应中央号召，从7月以来热点城市的“调控潮”便可看出端倪，预计四季度地方调控“紧多松少”的局面还将延续，特别是银川（已出新政）、西宁等这类房价涨幅后来居上而政策依旧宽松的城市，政策紧缩概率颇高。不过从限制性政策的力度而言，预计也将延续递减态势，之后出台调控加码的城市，大概率如徐州、绍兴一般，手段相对温和，市场规范作用大于抑制作用。

（证券时报网）

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