昨晚深圳救市，该关注什么，文中都讲到了！

　　-这是深晚一兵的第294篇原创文章-

　　昨日（4月16日），深圳市住房和建设局官方网站，贴出了一则通知：《深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，多个领域出现明显松动，业内普遍解读为救市。

　　PART.1 方向

　　松绑开发商，力推供应提速

　　这份《通知》主要有以下几点内容变化（点击跳转原文）

　　1. 延长城市更新单元计划有效期：对已按管理规定公告有效期但更新单元规划尚未获批准的，其有效期 延长3个月。

　　2. 延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限：对《深圳市地价测算规则》发布前已列入更新计划的项目，在2020年7月16日前申请可选择按照《规定》发布前的规定计收地价。

　　3. 缓解企业资金压力：可以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金（监管资金）。

　　4. 加快商品房供应：今年内，高层建筑主体施工进度达到总层数的二分之一可以申请预售。（原条件为三分之二）

　　5. 允许延期缴纳土地出让价款。符合条件的项目，土地价款可延期至2020年6月22日前缴交。

　　6. 促进城市更新工作提速提效。进一步简化意见征集流程，各区征求意见的辖区职能部门数量原则上不超过5个，并严格落实5个工作日内反馈意见的要求。

　　可以看出，上述6条中并没有专门针对置业者的举措，仅有第4点勉强和目前的置业有一定关联，而其余5条，则是直接针对城市更新领域开发企业的各种松绑，有利于加快相关项目的入市速度，但远水解不了近渴。

　　PART.2 影响

　　着眼中远期，看主体确认情况

　　该通知对市场最直接快速的影响，就是第4条，对目前市场上符合其他条件且主体工程建设已经超过1/2的项目，立刻可以申请预售入市，这相当于回到了2000年的供应宽松度，预售周期将大大加快，缓解深圳新房市场青黄不接，二手市场部分区域过热的尴尬局面。

　　那么今年原本预计入市的新房有哪些？

　　印象中，比较受关注的主要是龙华的璞誉府、南山的华润四期、沙井的海岸城、光明的中海项目，另有安托山的海德园、香蜜湖的深业中城、南头的卓越九珑、前海的万科瑧山海、蛇口的新世界临海揽山、尖岗山的泰禾院子、越秀项目、光明的金融街(000402,股吧)项目等住宅项目，需要高度关注。

　　近期看新房市场表现，从远期来看则不然。

　　我们做土地供应的文章时就已说过，深圳的宅地供应异常紧张，自2012年至2018年2月，深圳招拍挂出土地超300宗，但居住用地出让面积占比还不足8%。未来想要只靠土拍解决供需是不太可能的。

　　新增供应很大程度还是要来源于城市更新释放土地存量，相信这也是出台此次城市更新促进通知想要核心解决的问题。

　　近年政府在不断加大城市更新计划数量，2018上半年已批计划总数与拆除重建面积总量远超2017年全年的38项计划和190.5公顷的拆除总量。

　　但城市更新涉及各方面的利益，推进实施的速度远比宅地建设来的慢得多，难度也不是在同一个量级上的。

　　深圳城市更新常见项目有三大类：旧村改造、工改商住、以及工改工，更新项目的推进又分为四个大的节点：计划立项、专项规划审批、实施主体确认和土地获取。

　　从计划立项到实施主体确认获取土地之间，是一个漫长而不确定性极高的过程。深圳木头龙旧改就长达十多年周期，让众多城市更新人士头大。

　　2017年统计数据，深圳获批可开展城市更新的项目共591个。其中专项规划获批的项目仅255个，占全部项目的43%；实施主体确认（含分期开发仅确认一期的）项目176个，仅占全部项目的30%。有趣的是，在获批专项规划的项目中，成功实施的项目比例却能达到70%。

　　数据统计来源：方极规划

　　用一个词形容深圳的城市更新——任重道远。

　　PART.3 短期缺口太大，买房靠抢

　　2019年，深圳全市共计推出商品住宅437.77万㎡/43376套，经过2年的持续增长，2019年全市商品住宅供应量才能恢复至2016年水平。住宅供应大幅增长，全年一手住宅市场供需两旺，供应及成交规模均创近三年新高。今年想要继续维持这样的供应量，如果没有新政策的支撑，说实话可能不太容易。

　　从去化周期来看，2018年11月后，深圳新房去化周期一路走低，如今已维持在8-10个月的水平。这远低于评级机构穆迪统计的，今年2月一线城市的一手住房库存量平均17个月的数值。

　　来源：深圳中原研究中心

　　自2016年再次调控以来，统计深圳常住人口流入增加超过150万（2016年1190.84万人，2019年1343.88万人），平均每年新增超50万。而统计2014年-2018年的平均每年新增量时，该数据还仅为45万人。

　　根据中国产业信息网18年的数据，深圳17-20年年化新增需求约1346万㎡/年，供需缺口约433万㎡/年。这相当于每年需要再新增一个19年的住宅供应量才能填补这个缺口。

　　2017-2020年深圳住房供需缺口分析

　　所以，2020年买称心如意的品质住宅仍然需要靠抢。最后还是那一句话，希望大家把握住机会早日买房。

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