3月份70城房价出炉，深圳和唐山很有压力

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　4月16日，3月份的70个大中城市房价数据公布。这份数据还是有些看点的，我们一块来看一下。

　　一、房价增长的城市在变多，但政策利好集中于部分城市

　　从环比来看，3月份新房价格上涨的城市明显增多，达到38个。二手房价格上涨的城市也继续回升，达到了32个。

　　但总体来看，跌的城市依然比涨得多。虽然各地政策频出，但疫情当前，即便大家想买房，也更加慎重，因为自己的钱袋子不太稳，这段时间，我也接到了不少小城市购房者的咨询，出现了一些有意思的问题，比如现在手里有首付，但是今年的收入不太稳定，对于买房比较犹豫。这种担忧是比较有代表性的，虽然不少城市的房地产比较热，但大家明显能感受到，见诸媒体的城市就来回那么几个。

　　疫情对房企有影响，也是对购房者的一次洗礼，大家对城市分化理解得更深，一二线城市的房子明显成了避险资产，不光是炒房客在扎堆进场，刚需更是集体觉醒，既为自住，更为自资产配置；至于三四线城市，房子还值不值买？

　　另外，4月17日公布的1-3月份房地产开发投资数据也显示，全国商品住宅19235万平方米，下降25.9% ；商品住宅销售额17934亿元，下降22.8%，但平均房价为9324元/平米，同比上涨4.13%（去年同期平均房价为8954元/平米）。

　　成交量下滑，但平均房价同比是上涨的，也证明房地产的韧性及重要性。

　　二、3月份的数据比去年好看，广州是个例外

　　一般3月份的房价走势对于一年房价走势可以作为起始点参考。但环比数据，说实话，没有太大意义，因为2月份的房地产基本停滞。但如果从同比来看，今年3月份的数据比去年要好看。

　　我给这部分数据做了一些对比。

　　2020年3月份的新房市场，北京、上海、广州、深圳同比分别上涨4.1%，2.4%，1.7%，5.2%。

　　其中，北京的涨幅扩大0.9个百分点，上海扩大1.2个百分点，广州减小10.2个百分点，深圳扩大4.9个百分点。

　　这里值得关注的是广州，环比2月份是下跌的，同比2019年，涨幅也是大幅缩水。

　　我想说的是，广州的数据必须要做一个仔细的回顾。

　　2017年的广州楼市，有一个突出现象被关注到，就是阴阳合同非常盛行，随后就开始启动针对阴阳合同的调控，比如限网签价，高价楼盘不能扎堆网签，必须等一部分刚需盘网签，才能给一定的高价楼盘的网签指标。这样一平均能使得房价变得平滑。

　　但这只是技术性操作，并未代表真实的房价走势，所以随后阳光家缘网不再公布网签数据。但是高价盘积压得实在太多了，影响开发商回款，进而影响到广州土地市场，于是在2018年5月份，限价和限网签开始松动，到了2018年12月份，高价盘的网签速度明显加快，所以新房价格反映到70城数据上，新房价格有了明显上涨，这种行情一直延续到2019年一季度前后。但随后这批高价盘消化后，市场便重归稳定，就是2020年3月份这种状态，新房价格同比仅上涨1.7%。

　　在一线城市中，广州的商品房供应明显高于北上深这三个城市，广州每年供应8-10万套，其他三个城市也就5万套的样子。这种体量的供应，也使得广州房价一直相对较低，涨幅也比较小。

　　至于其他三个城市，北京、上海和深圳，3月份新房价格涨幅同比去年有所扩大，表现最明显的是深圳。

　　北京的涨幅一直是比较平稳的，房住不炒这几年，北京楼市一直很寡淡，但今年不限价地块增加，市场泛起了一些涟漪。至于上海和深圳，特别是深圳，不像北京楼市这么僵化，更获投资客的青睐，所以相比北京，数据会更高一些。

　　总体来说，2-3月份各地密集出台的政策，的确提振了市场信心，不过市场的信心相对集中于部分大城市，也反映了避险需求。

　　三、深圳和唐山很有压力

　　深圳的二手房环比是领涨的，达到了1.6%，同比涨幅更是达到了9.7%。在70城的数据中，特别是一线城市，这两个数据已经是相当惊人了。对比一下你就知道了，北京同比下跌0.7%，上海同比仅上涨1.6%，广州同比下跌0.9%。

　　这说明深圳一二手市场已经联动，很多人接盘二手房，卖了二手房的继续买新房，市场处于亢奋状态。接下来，深圳恐怕淡定不了了，必须要有所动作，那些高举杠杆进场的人，要当点心。

　　值得关注的是，北京和广州，依然处在成交量爬坡阶段，价格相对稳定，但上海的成交量和价格则属于同步上行状态，接下来的4月份的数据可以关注一下。

　　在三线城市中，唐山接下来会被重点关注，因为这座城市的二手房和新房涨幅明显偏高，而且持续了相当长的时间，从2019年8月份到2020年3月份，唐山二手房环比涨幅，拿下4个第一，2个第二，一个第4。

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