3月份70城房价出炉,深圳和唐山很有压力

  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  4月16日,3月份的70个大中城市房价数据公布。这份数据还是有些看点的,我们一块来看一下。

  一、房价增长的城市在变多,但政策利好集中于部分城市

  从环比来看,3月份新房价格上涨的城市明显增多,达到38个。二手房价格上涨的城市也继续回升,达到了32个。

  但总体来看,跌的城市依然比涨得多。虽然各地政策频出,但疫情当前,即便大家想买房,也更加慎重,因为自己的钱袋子不太稳,这段时间,我也接到了不少小城市购房者的咨询,出现了一些有意思的问题,比如现在手里有首付,但是今年的收入不太稳定,对于买房比较犹豫。这种担忧是比较有代表性的,虽然不少城市的房地产比较热,但大家明显能感受到,见诸媒体的城市就来回那么几个。

  疫情对房企有影响,也是对购房者的一次洗礼,大家对城市分化理解得更深,一二线城市的房子明显成了避险资产,不光是炒房客在扎堆进场,刚需更是集体觉醒,既为自住,更为自资产配置;至于三四线城市,房子还值不值买?

  另外,4月17日公布的1-3月份房地产开发投资数据也显示,全国商品住宅19235万平方米,下降25.9% ;商品住宅销售额17934亿元,下降22.8%,但平均房价为9324元/平米,同比上涨4.13%(去年同期平均房价为8954元/平米)。

  成交量下滑,但平均房价同比是上涨的,也证明房地产的韧性及重要性。

  二、3月份的数据比去年好看,广州是个例外

  一般3月份的房价走势对于一年房价走势可以作为起始点参考。但环比数据,说实话,没有太大意义,因为2月份的房地产基本停滞。但如果从同比来看,今年3月份的数据比去年要好看。

  我给这部分数据做了一些对比。

  2020年3月份的新房市场,北京、上海、广州、深圳同比分别上涨4.1%,2.4%,1.7%,5.2%。

  其中,北京的涨幅扩大0.9个百分点,上海扩大1.2个百分点,广州减小10.2个百分点,深圳扩大4.9个百分点。

  这里值得关注的是广州,环比2月份是下跌的,同比2019年,涨幅也是大幅缩水。

  我想说的是,广州的数据必须要做一个仔细的回顾。

  2017年的广州楼市,有一个突出现象被关注到,就是阴阳合同非常盛行,随后就开始启动针对阴阳合同的调控,比如限网签价,高价楼盘不能扎堆网签,必须等一部分刚需盘网签,才能给一定的高价楼盘的网签指标。这样一平均能使得房价变得平滑。

  但这只是技术性操作,并未代表真实的房价走势,所以随后阳光家缘网不再公布网签数据。但是高价盘积压得实在太多了,影响开发商回款,进而影响到广州土地市场,于是在2018年5月份,限价和限网签开始松动,到了2018年12月份,高价盘的网签速度明显加快,所以新房价格反映到70城数据上,新房价格有了明显上涨,这种行情一直延续到2019年一季度前后。但随后这批高价盘消化后,市场便重归稳定,就是2020年3月份这种状态,新房价格同比仅上涨1.7%。

  在一线城市中,广州的商品房供应明显高于北上深这三个城市,广州每年供应8-10万套,其他三个城市也就5万套的样子。这种体量的供应,也使得广州房价一直相对较低,涨幅也比较小。

  至于其他三个城市,北京、上海和深圳,3月份新房价格涨幅同比去年有所扩大,表现最明显的是深圳。

  北京的涨幅一直是比较平稳的,房住不炒这几年,北京楼市一直很寡淡,但今年不限价地块增加,市场泛起了一些涟漪。至于上海和深圳,特别是深圳,不像北京楼市这么僵化,更获投资客的青睐,所以相比北京,数据会更高一些。

  总体来说,2-3月份各地密集出台的政策,的确提振了市场信心,不过市场的信心相对集中于部分大城市,也反映了避险需求。

  三、深圳和唐山很有压力

  深圳的二手房环比是领涨的,达到了1.6%,同比涨幅更是达到了9.7%。在70城的数据中,特别是一线城市,这两个数据已经是相当惊人了。对比一下你就知道了,北京同比下跌0.7%,上海同比仅上涨1.6%,广州同比下跌0.9%。

  这说明深圳一二手市场已经联动,很多人接盘二手房,卖了二手房的继续买新房,市场处于亢奋状态。接下来,深圳恐怕淡定不了了,必须要有所动作,那些高举杠杆进场的人,要当点心。

  值得关注的是,北京和广州,依然处在成交量爬坡阶段,价格相对稳定,但上海的成交量和价格则属于同步上行状态,接下来的4月份的数据可以关注一下。

  在三线城市中,唐山接下来会被重点关注,因为这座城市的二手房和新房涨幅明显偏高,而且持续了相当长的时间,从2019年8月份到2020年3月份,唐山二手房环比涨幅,拿下4个第一,2个第二,一个第4。

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(责任编辑:季丽亚 HN003)

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