与融创股争落幕后，金科股份全力冲2200亿

  离年度报告发布已经过去20天，金科在4月15日召开了2019年度业绩线上说明会，对过去一年的成绩进行汇报和答疑。

  在行业增速整体放慢的2019年，金科的增长速度有点“另类”。过去一年，金科及所投资的公司实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%，增速远高于TOP100平均6.5%的水平。房地产销售面积1905万平方米，同比增长42%。

  年内，金科实现营业收入678亿元，同比增长64%；实现净利润63.57亿元，同比增长58%，其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%；每股收益1.05元，同比增长46%；加权平均净资产收益率23.63%，同比增长4.18个百分点；毛利率达到28.84%。

  进入2020年，金科的增长明显放缓，全年销售目标为2200亿元，同比仅增长18.28%。

  业绩之外，更让金科感到欣喜的是，对金科控股权构成重大威胁的融创选择了让步。

  就在召开业绩说明会的前一天晚上（4月14日），金科宣布，融创旗下的天津聚金物业管理有限公司拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让金科11%的股权。广东弘敏是红星家具集团旗下全资子公司。

  转让完成后，融创持有金科的股权将从29.35%降至18.35%，对持股29.99%的黄红云及一致行动人不再构成威胁，把金科当作生命的黄红云总算度过了一个难关。

  “红星接盘我们也很诧异”

  金科和融创的渊源始于2016年9月21日，彼时融创斥资40亿元取得了金科16.96%股权，成为金科第二大股东。此后，融创步步紧逼，通过多次增持不断缩小与金科控股股东黄红云家族的差距，直至融创减持前，双方的持股比例差距只有0.64%。

  持续了四年的股权争夺，在业绩会说明会前一天落下帷幕。毫无意外地，这也成为了金科业绩说明会上的关注重点，董事长蒋思海接连两次对相关问题作出了回应。

  “作为同行，融创有很多值得金科学习的地方。”谈及融创，蒋思海不忘先客气一把，之后话锋一转表示，作为股东及所提名的董事，融创在某一个阶段对金科的正常生产运营带来了一些不利影响，特别是金融机构和监管机构也比较担心金科。

  蒋思海称，融创对金科股票进行减持，公司也表示理解，而且从财务投资角度，融创也获得了较好的收益。据悉，融创购入金科股票价格在4.41-6元/股左右，而4月14日转让给红星集团的价格为8元/股。

  据时代财经了解，除了在股权争夺上针锋相对外，融创派驻到金科董事会的两名董事从2018年开始便一直与金科唱反调，需要在董事会上投票的议案，融创几乎都投了反对票或弃权票，直到今年3月23日召开的第十届董事会第四十五次会议依然如此。

  僵持的双方，显然也没有就本次减持进行过商议。“接到融创转让公司11%股权给红星集团的通知时，我们也是很诧异的，我们事先也不知道是红星集团接盘。”蒋思海表示。

  对于红星集团这位新股东，金科接受度也很高。“非常欢迎红星集团入股。” 蒋思海称，金科以前就跟红星集团合作过，红星美凯龙在重庆的第一家家居卖场就是跟金科合作的，作为公司股东，下一步红星集团在商业上的优势可以与金科在住宅上的优势进行互补。

  不仅如此，时代财经获悉，红星集团在2007年12月还曾经以战略投资者的身份入股过金科，2017年9月，金科还与红星美凯龙签订了战略合作协议，与红星美凯龙在各个方面展开资源优势共享。

  减持之后，融创下一步怎么走？金科方面也无法知晓。蒋思海直言，到目前为止融创也没有通知公司董事会及经营管理层后续的具体安排，但在融创给金科的函件中有提到，此次11%股权转让完成后12个月内，不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持金科股份。

  董事会秘书徐国富随后补充指，按照证券法的规定，持股5%的股东，每减持5%都要发布相应的权益报告书，另外每减持1%也是需要发布公告。

  坚持二三线为主

  2019年，金科及所投资公司全年实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率高达87%，上一年为88%。尽管回款率略有下降，但金科并没有像大部分同行那样，放缓拿地的脚步。

  年内金科拿地依然凶猛，新增土地192宗，土地购置合同金额达到888亿元，计容建筑面积3323万平方米，同比分别增长74.55%、26.86%、61.78%。

  随着外拓步伐的加快，金科重庆大本营的占比持续减少，2019年新增的192宗土地中，仅有30宗位于重庆。截至2019年底，金科总可售面积近6700万平方米，其中，重庆占比降至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

  招拍挂是金科拿地的主要方式，192宗新增土地里只有32宗通过收并购获取。因为地价低、竞争小，三四线城市成为了金科全国扩张的重要战场。据时代财经观察，2019年金科新增土地中，有很大一部分是来自玉林、淄博、玉溪、镇江、雅安、阜阳、盐城等传统三四线城市。

  三四线城市的楼市风险一直为行业诟病，即使包括碧桂园、新城控股在内的大型房企，以及祥生地产、新力控股在内的中型房企都是靠三四线布局而实现规模迅速成长，也始终未能打消行业的顾虑。

  总裁喻林强并不否认三四线城市确实存在一些问题，如人口外流、增量需求有限、去库存困难、棚改进入尾声、债务及杠杆风险高等，但他同时强调，三四线城市也有着一二线没有的优势。

  喻林强分析称，三四线城市的市场量大，多年来三四线城市的成交规模占全国的比例没有跌破60%，成交金额占45%左右，三四线城市仍是全国房地产行业成交贡献主力。另一方面，三四线城市处于调控洼地，市场竞争弱、资金杠杆效益大、项目周转速度也有特有优势。

  而头部房企的选择更增加了金科的信心。喻林强透露，金科一直都在关注标杆企业，除了碧桂园、新城控股这些在三四线发展壮大的房企之外，近两年还特别关注万科、保利、世茂这些聚焦一二线城市的房企，它们近两年也在加大三四线城市的投资。其举例称，万科近两年在重庆的区县--永川，在河南的周口市、江苏徐州、四川南充等都加大了布局。

  “我们还是会坚持一四线为辅、二三线为主的投资策略。”喻林强强调。

  喻林强进一步指出，城市能级只是众多量化指标之一，政策和市场环境、竞争程度、盈利预期等因素也要考虑。金科有两级城市清单，其中集团一级城市清单主要是城市基本面、市场基本面均好的城市，会持续深耕。二级城市清单是机会型城市，每年会更新两次，总体上机会型城市占比控制在20%以内。“我们不会盲目进入三四线城市。”

  虽然看好三四线城市，但至少在2019年，金科的重要粮仓还是二线城市。年内重庆、苏州、南宁、合肥、成都、杭州这六个二线城市贡献了904亿元的销售额，占比48.6%。

相关知识

与融创股争落幕后，金科股份全力冲2200亿
孙宏斌退出,车建兴晋级 金科股权之争落幕后还有新戏码
金科：治理结构稳定 人财物机制支持2200亿目标实现
孙宏斌退出 车建兴晋级:金科股权之争落幕后还有新戏码
金科一季度逆市增长 2020年2200亿年度目标暂不变
金科股份：融创减持5%公司股份 持股仅余8.35%
金科股份再现巨额大宗交易 融创系套现或近90亿元
金科股份:全年销售目标暂不变 将与红星优势互补
金科股份：融创中国持有公司4.9906%股份 不再为持股5%以上股东
红星美凯龙与融创、金科三巨头如何三赢？