济南楼市“以价换量”促回暖!调控不放松,未来市场趋稳

疫情总体形势向好，房地产行业也实现了全面的复工复产。除了线上销售外，线下售楼处也逐一开放。不少项目为了争抢客户，开始降价、打折，成交量比2月份有了大幅增加。记者了解到，朋友圈里的卖房信息轮番轰炸：十几秒售罄几十甚至上百套房。有一些购房者开始恐慌：房子真的这么好卖了？市场要回暖了吗？房价走势如何？16日，济南市房地产业协会秘书长李刚，客观分析当前济南的房地产市场真实状态。

一季度成交下滑幅度大

二手房交易止跌企稳

据李刚介绍，自2019年6月份开始，随着国家金融政策对房地产业进一步收紧，全国房地产市场都进入到下行势态，当然这也与2016年到18年上半年不理性的上涨，持续了大量透支购房需求有关。因此进入2020年，市场仍然处于下行空间。

李刚说，每年的一季度，因为有春节假期，大部分房地产开发企业会在正月十五后陆续复产。而今年新冠疫情来势凶凶，让整个社会措手不及。尤其整个2月份，全国按下了“暂停”键。这对整个经济影响巨大，包括房地产业，同时这个影响又是深远的，目前可能很难准确预估疫情对传统经济的影响。

从一季度数据来看，今年一季度房地产市场交易量下滑幅度较大。“同时，我们也从二手房交易中看到止跌企稳的趋势。因为二手房已经连续一年左右的下降，目前已经基本触底，应该开始趋于平稳了”。

楼盘降价促销“以价换量”

疫情加速房地产业转型升级

“从当前开发企业的反应看，疫情结束后，都采取积极的降价促销策略，一定程度上能够增加市场成交量。但各企业的降价空间有限，除了低价拿地项目有一定的价格优势外，大部分高价拿地项目价格空间较小，企业能否通过适度降价促销的行为刺激成交量大幅回升，仍有待观察。”此外，李刚提到，一部分绿色建筑、健康住宅等高品质建筑的销售，相对受疫情影响较小，说明购房者“美好生活”“人住好房”的需求开始逐步提高。那么过去改善型需求仅仅以小换大的模式，向更加多元化、精细化、高品质化的特性发展。

从市场供应来看，受疫情影响，原材料、劳动力、物流等多个环节都存在短缺问题，建设环节阶段性复产难题仍将延续一段时间，开发项目的工程进度会受到一定影响，但目前全市商品住房库存量较大，部分项目库存去化压力较大，因此当前不会出现供不应求现象，二季度存在阶段性供应不足的可能性，但仍将保持量价平稳。

“这次疫情情况紧急，防控力度大，整体社会应对都有一些措手不及。应该说疫情对经济、房地产市场的影响程度，目前还不能准确量化评估。”李刚说，本次疫情还是带来了很多不确定性，影响了一部分购房者的稳定收入，整个市场是否是继续回暖，还是继续回落，仍需观察。据监测来看，济南市刚性、改善型需求还是比较旺盛，目前市场在保持可观的交易规模的同时，价格比较理性，因此短期内市场整体应该还会继续保持平稳。

李刚指出，可以看到为保障企业的健康经营，开发企业、中介机构都借助自媒体、直播等新技术手段，开展网上营销。同时，还可以看到人们对高品质住宅的渴望是与日剧增的，因此可以说疫情加速了房地产业的转型升级，甚至整个产业链的升级换代。

“以往的经营模式、建设理念都将在疫情中得以转型。我们觉得下步，绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑、装配式建筑，这些新技术新产品的应用，必将带来房地产市场的结构变革，也带来人们居住需求的变化。”李刚指出，从目前市场情况看，高星级绿色建筑项目已经悄悄进驻济南市房地产市场，受市场下行和疫情防控影响较小，填补了济南市高品质住宅产品的供应不足，也满足了部分购房者的改善型需求。

李刚表示，企业不如从自身角度出发，积极寻求出路，做好内功，开发好房子，谋求发展。可以预见这个市场未来，将显现更加健康平稳地发展。 

政策平稳，市场平稳

济南调控不会松动

目前市场趋于平稳，各地限购限贷等核心调控没有放松。“我们从部分城市政策‘一日游’的情况来看，中央目前总调控基调没有发生变化。”李刚说，要做到房地产市场平稳，首先是政策的平稳，因此，我们觉得土地、建设、保障、租赁、税收，尤其金融政策方面均未出现较大的政策变化，尤其目前市场比较稳定，因此，短期内可能不会出现调控政策大的变化。整体来看，政策不加强，也不放松。

李刚指出，住建部门通过对从全市开发企业复工情况的摸底进行了摸查，督促复工，了解到企业的一些实际：一是因停工停产、销售受限，出现短期资金困难。二是复工流程、手续不明确，部分正常行政服务审批业务无法正常受理。三是防疫物资购买渠道少，货源不足，保证正常生产有一定困难。四是因交通管制、各居住地封闭、限制出入等原因，家在外地的一线建筑员工返岗困难。五是办公场所受场地限制，防疫工作存在困难。返岗员工隔离、食宿、交通问题难以解决。六是原材料企业受疫情影响，复产、物流等均存在困难，原材料供应难。

针对这些情况，济南市研究借鉴外地已出台政策，从土地、金融、税收、建设等方面加快出台支持开发企业、建筑企业复工的支持政策。2月18日，济南市政府办公厅以明传电报下发《关于应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》，支持房地产企业、建筑业企业积极应对疫情，保障城乡有序建设。也就是“十二条”。

“目前看来，十二条意见坚持中央“房住不炒”的定位，正确地把控了政策的导向和力度。出台及时，有针对性，效果明显，市场反响良好。全市房地产企业已全部复产。”据李刚介绍，1月份济南市商品住房日均网签约190套，2月份受疫情影响，日均网签量较小，3月份日均网签已恢复至近200套，基本达到疫情前市场水平，复工复产举措效果明显。2月29日，从市防控指挥部出台《关于有序推进房地产项目售楼处、经纪机构 门店复工营业的通知》的要求，督促开发企业在做好疫情防控的同时，尽快恢复销售活动。

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