一纸新协议与恒大的4个压舱石

上周四，地产行业平地起惊雷，网传的恒大求救报告轰动了整个地产圈。

随后，恒大接连发布三则辟谣公告，仅一个交易日后，恒大系股债上演了逼空行情，股票的全线飘红，市场信心的全面回归。

包括德银、摩根大通、里昂、美银、野村、巴莱克银行、星展、联昌、华泰、渣打、瑞银等至少11家国际投行集体唱好，表示恒大拥有充足的流动性，不存在违约风险。

9月29日晚，中国恒大还发布晚间公告称，与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议，相关战投已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益。

这意味着无论能否重组成功，恒大都无需掏1300亿出来回购，给了“现金流断裂”的谣言沉重一击。

回顾这份“报告”，其实“负面”信息并没有多震撼：

如“8355亿元”的有息借款，其实恒大在中期报时就主动披露了；

再比如，恒大地产的重组事宜也并非猛料。早在2016年10月3日，深深房发行A股股份购买恒大100%股权，恒大集团成为深深房控股股东，期间恒大地产引入1300亿元战略投资，并设置对赌条款。

恒大地产向战略投资人承诺，公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度合计盈利总额1650亿。过去几年时间内，恒大都按照约定向战投支付了高额股息，战略投资人同意将重组完成时间顺延一年至2021年。

此次战投一致同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股，充分说明通过这几年的合作，所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利。

谣言总是耸人耳目，却又经不起推敲。

事实上的恒大，可能只是因为摊子太大而备受瞩目；事实上的恒大，也比绝大多数房企都更要安全。

至少，在炸天团看来，在大风大浪面前，恒大的4个压舱石足以让其乘风破浪，披荆斩棘。

01

降负债

负债率和融资难题是房地产企业挥之不去的达摩克利斯之剑。

数据显示，房地产开发经营行业平均资产负债率达到79%，“三道红线”的出现更是让“减负”成为房企今年的重头戏。

恒大也不例外，宣布从今年3月31日起，实施三年降负债计划——“高增长、控规模、降负债”，即实现销售高增长,土地储备规模严格控制，立志未来三年有息负债平均每年减少1500亿元。

销售强劲增长，推动负债大幅下降。

恒大半年报显示，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。9月16日，恒大还公告使用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据。

截至9月24日，恒大有息负债较3月末下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款435亿元。

恒大最近通过价格促销来拉动销售增长，也表明该公司致力于走去杠杆化的道路。

02

高增长

尽管受到疫情黑天鹅的影响，恒大的销售数据却逆市而为，走出了不错的行情。

公告显示，截至9月24日，恒大实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。

若能顺利实现9、10月的2000亿销售量，意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。

撇开恒大稳健增长的销售额不谈，让炸天团眼前一亮的，是恒大的回款数据——4521亿。

在年初的业绩发布会上，许家印曾说过，2018年-2019年，恒大的销售回款每年维持在4500亿。而今年仅用不到10个月就追平了往年水平，年底达到7000亿预期目标指日可待。

在销售额年复一年实现增长的前提下，再加上一年的销售不断落实到下一年的回款后，恒大的回款额实现了激增，按照这个趋势，明年的回款额大概率会向万亿迈进。

4500多亿回款，外加手握2046亿现金流，炸天团能感受到恒大把负债降下来的决心和能力。

03

土储

土储是房企未来业绩的保障，而恒大把未来紧紧握在自己手里。

半年报数据显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%，并且土地成本低廉，平均楼面地价仅2121元/平方米，总货值高达3万亿，足以满足公司未来3-4年发展需要。

根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大只需出售50%的土地储备，即可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。

值得一提的是，随着房地产增量市场迎来“天花板”，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市旧改项目将成为未来发展的必争之地。

在这个未来的胜负点，恒大早领先对手多个身位。

目前恒大已布局104个城市更新项目，绝大部分位于大湾区：其中深圳有55个，大湾区（除深圳外）有12个；还有太原11个、石家庄4、昆明3个、贵州3个、郑州2个。

深圳的土地价值连城，旧改更是万众瞩目，分析人士认为，未来城市更新有望撬动十万亿内需市场，恒大在该领域的前瞻性布局，将成为业绩增长又一引擎。

04

分拆上市

如果说地产是恒大的引擎，那物业和新能源车无疑是恒大未来业务增长的“双翼”。

最新公告显示，恒大分拆物业管理业务上市已获得联交所批准，将在短期内向联交所呈交正式上市申请。

2020年初，物业市场便掀起了上市热潮。单上半年，就有约21家房企分拆物业赴港上市，恒大物业上市也已筹划已久，八月的时候引入中信、光大控股、云峰基金、腾讯等巨头作为战略投资者，成功筹资235亿港元。

克而瑞数据显示，截至2019年末，恒大物业运营主体——金碧物业在管面积达3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科物业、碧桂园服务和彩生活。

作为中国新能源汽车领域的龙头，有特斯拉的珠玉在前，恒大汽车也给国内市场带来了想象空间。

据内部消息称，恒大汽车（0708.HK）引入“二马”及滴滴等巨头40亿港元投资，并申请在科创板上市，既蔚来、理想、小鹏等国内新能源车企赴美上市之后，恒大汽车成了新能源跑道有力的“搅局者”。

精明如二马、程维、沈南鹏入局，除了给许家印一分“薄面”，也对中进千亿砸下庞大产业链的恒大汽车有着几分期待。

之所以此轮恒大遭遇如此风口浪尖，有消息称是境外势力做空恒大，制造谣言，制造市场恐慌情绪，从而做空获利，这是境外做空机构的惯用手段，要知道八年前就被臭名昭著的空头香橼摆过一道。

此外，舆论谣言的推波助澜也是此次事件的推手。从个人的角度，炸天团一直认为用阴谋论去揣度一个上市公司的财务状况，非蠢即坏。

法国社会心理学家勒庞曾说过：“个人一旦进入群体，他的个性便湮没了，群体的思想占统治地位；而群体的行为表现为无异议、情绪化和低智商。”

愿每个人都能擦亮眼睛，让子弹飞一会，不做盲从之众。

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