今年老旧小区改造近700万户 2000年前建成小区需改30亿

来源：21世纪经济报道

2020年的老旧小区改造任务目标已明确。

在4月16日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍称，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，与2019年相比翻一番。

根据住房和城乡建设部的摸底调查，当前需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

在最受关注的老旧小区资金渠道问题上，21世纪经济报道记者注意到，与去年7月的吹风会提出的举措相比，此次吹风会明确了地方政府专项债要对老旧小区改造进行倾斜。

同时，资金渠道也将从过去的地方财政和水电气等专营单位出资为主，转为中央给予补助，地方、居民和社会力量合理共担机制转变。

全国已改造358万户

目前，老旧小区改造进行了多少？

2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，涉及5.9万户居民。

自2019年起，城镇老旧小区改造被纳入保障性安居工程，中央安排补助资金支持。2019年10月，针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题，指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作，改造速度也得以大大增加。

根据黄艳在此次吹风会上的介绍，2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。因此，全国目前至少完成了约涉及358万户居民的老旧小区改造。

今年的任务比之前的总量翻倍。4月14日召开的国务院常务会议明确提出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，重点是2000年底前建成的住宅区。

老旧小区改造的潜在市场到底有多大？

在此次发布会上黄艳表示，根据住建部的摸底调查，目前全国需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量，大概在30亿平方米左右。另外，2000年之后建成的一些小区，也有改造需要。

这意味着，即使按100平米每户来估计，潜在的改造需求也在3000万套左右。需要注意的是，根据中央的要求，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴，不在改造之列。

不过，针对今年推进老旧小区改造投资规模预估有多大的问题，黄艳表示，“对于资金的测算，我们还在测算过程中。”

此次吹风会还透露，下一步，住建部将从五个方面抓好老旧小区改造的工作。

首先是明确城镇老旧小区改造任务。重点改造2000年底前建成的住宅区，完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

其次是建立健全组织实施机制。指导各地统筹负责，按照居民意愿，推进改造项目有序实施，完善小区长效管理机制。

再次是建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予补助，落实地方财政支出责任。地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

此外，要推动2020年城镇老旧小区改造工作。督促各地做实做细前期工作，重点是做好发动居民共同参与的工作，抓好工程质量和施工安全，有序实施2020年改造计划。

最后是总结推广试点成果。积极总结推广2省8市探索“9个机制”的试点成果，指导各地从实际出发，加快完善体制机制，破解改造中面临的难点问题。

改造资金从哪来

兼具“民生”与“发展”两大任务，如何构建社会效益与经济效益相平衡的老旧小区改造模式，一直都是关注焦点。

对于资金来源，上述国常会表示，要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

21世纪经济报道记者了解到，4月初住建部曾召开电视电话会议，提出鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造以及养老、租赁住房建设等，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区。

黄艳也在此次吹风会上表示，过去老旧小区改造主要是两个资金渠道，包括地方财政和水电气等专营单位出资。未来则希望资金筹措渠道更多元，一方面从2019年开始，国家发改委、财政部已经安排了中央补助资金；另一方面，鼓励社会力量参与，帮助完善社区公共服务供给，以服务设施长期运营收入作为盈利点。

此前承接北京多个老旧小区改造项目的企业负责人告诉21世纪经济报道记者，目前项目收入主要有三个来源，第一是物业费，相对较少；第二是停车管理；第三是企业利用自有资金投资改造，在街道的支持下，把社区内闲置、低效利用的空间盘活起来，引入便民服务业态和社区广告所产生的收入。

对此，上海交通大学城市科学研究院院长刘士林告诉21世纪经济报道记者，从城市化的阶段来看，老旧小区的居民一般属于相对弱势群体，老旧小区改造，某种程度上来说，其社会效益也要大于经济效益。随着老旧小区改造等民生服务逐渐转向政府与社会多主体提供，一定要建立好改造项目的多方沟通机制，确保居民、企业和政府多方的利益都有保障。

黄艳也表示，老旧小区改造的前提条件是，在项目纳入改造计划之时，要把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则。这些要在老旧小区改造项目生成之初，就跟居民达成一致，保障在改造后，能够保持改造成果。

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