863亿战投力挺 恒大拆除警报

悬在中国恒大头上的达摩克利斯之剑被恒大集团董事局主席许家印亲手拆除。9月29日，中国恒大发布公告，恒大地产与1300亿元战投中的863亿元战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。

战投转为普通股

根据当日发布的公告，中国恒大近日与持有恒大地产总额1300亿元（人民币，下同）的战略投资者进行商谈，并于9月29日与持有总额863亿元的战略投资者签订补充协议。补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购，并继续持有恒大地产权益，且股权比例保持不变。

中国恒大公告中还称，已与持有总额155亿元的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。公司正与剩余持有总额282亿元的战略投资者进行商谈。

北京商报记者随后从中国恒大方面证实了上述消息，但对于战投转为普通股后，是否有进一步降负债的动作，中国恒大方面并没有进一步表态。

中原地产首席分析师张大伟认为，其实转与不转对恒大的影响都是不“致命”的，战投同意转为普通股权长期持有，至少恒大的短期资金压力会得到缓解。在此之前，恒大的核心问题不是负债问题，而主要是战略投资的问题，如果2021年初不能回A，的确会带来比较大的资金链压力。“而且从此前的动作也可以有所预期，恒大的此次操作也符合市场的判断。”张大伟进一步表示。

曾经的救命战投

中国恒大的1300亿元战投始于2017年，这一年也被看作是中国恒大发展历史上的关键一年。

高杠杆、高周转是恒大在冲击规模期间留给外界最深的两大印象。这也与绝大部分民营房企的发展模式相同，与房地产这个行业的特殊属性相吻合。

汝之蜜糖，彼之砒霜。在完成必要的规模化冲刺后，“降负债”成为众多房企的必须面对的考题，区别仅仅是：有的抓住窗口、利用资源成功着陆；但有的企业却倒在了成功降负债的前夜。

恒大对于自己的高负债警报显然一直都清楚。

2017年成为这家曾被贴上高杠杆、高周转标签的中国头部房企降负债的关键一年。

2017年起，恒大提出由“三高一低”发展模式向“三低一高”发展模式转型，通过引入战略投资者、赎回全部永续债以及减少拿地等手段大幅降杠杆。恒大集团总裁夏海钧在当年的半年业绩说明会上也透露，未来降负债是恒大的主要目标。具体的目标为，2018年6月末恒大的净负债力争由目前的240%降至140%左右；2019年6月末，净负债率降到100%左右；2020年6月末，将净负债率降至70%左右。

在这一年，恒大首先在上半年还清了总额1129亿元的永续债，并引入700亿元战略投资，因此在当年的中报中，恒大的净负债率同比大幅减少，资产负债率下降至75.5%。

根据恒大披露的2016年年报，归属于永续债持有人的利润达106亿元。“偏高的永续债规模一直是恒大利润率偏低的重要原因之一。”地产分析师严跃进直言，赎回永续债是恒大优化资本结构的手段之一，恒大提前赎回也是向外界传达一种积极的态度，进而股东直接获得超过100亿元的利润释放。

4个月后，2017年11月6日，恒大发布进一步增资公告，获得600亿元资本金增资，占扩股后约14.11%的权益。三轮增资完成后，恒大共获1300亿元资本金，占恒大扩大后股本的36.54%。据测算，在引入共计1300亿元战投后，年内恒大净负债率较前一年末大降超六成。

许家印亲手拆警报

北京商报记者从当日流出的签约仪式现场图片发现，许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托(600816,股吧)董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者高管出席签字仪式。

这样的阵容，也被外界理解为“许家印亲手拆掉了恒大的警报”，也为“三道红线”之战奠定了基础。

今年8月20日，住建部、央行两部委在北京召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，同时也宣布了房企融资的“三道红线”，即红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

严跃进则表示，此次补充协议的关键作用是结束了之前的动荡“风波”。战投力挺传递出一个积极的信号，也给资本市场以“安慰”，会让恒大的股价止跌企稳。

“单纯从资本市场角度看，投资者对其拥有的债券拥有回售选择权，是否选择回售都是金融领域的普遍操作。”贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，这次操作之所以能引起众人关注，主要是发行人，也就是恒大的吸睛能力。

此次公告有两点值得关注，一是，为何多数投资人选择继续持有？二是，为何还没有完全谈判完毕就急于公告？潘浩指出，恒大公告显示，截至9月24日，恒大累计销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%，有息负债较3月末下降约534亿元，力证自身运营正常且财务稳健，降低负面影响。同时，恒大公告称，计划在9-10月两个月推出全国楼盘大优惠，目标实现2000亿元销售额，疫情下恒大业绩逆势增长，让更多投资人相信更大的销售能力。另从9月29日的债市来看，恒大多只境内债券呈上升势头，信心及预期的回升将有利于恒大后期的资本谈判空间。

而为何是此时发布，潘浩认为，一方面利好消息9月25日恒大公告分拆物管业务上市获联交所对建议分拆的批准，正式上市申请短期内提交，计划集资30亿美元；另一方面，恒大“金九银十”尤其是“十一黄金周”的销售压力较重，赶在“十一”假期前释放积极利好，将有利于“十一”的销售达成。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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